Il Taeg sui nuovi mutui casa ha toccato il 3,96% a maggio 2026, il livello più alto dall’agosto 2024. Per chi sta per firmare un finanziamento o ha una rata variabile che si sta appesantendo, il dato di Bankitalia non è solo una cifra: cambia la gerarchia delle scelte. Il vero snodo oggi non è se i tassi saliranno, ma quale struttura di mutuo offre il miglior rapporto tra costo immediato e protezione futura.
Il termometro di maggio: cosa cambia per chi accende un mutuo
Il Taeg medio (Tasso Annuale Effettivo Globale, che include spese e commissioni) è salito al 3,96% dal 3,91% di aprile, dopo aver toccato un minimo di periodo al 3,81% a marzo. Non è un’impennata, ma una correzione al rialzo che arriva dopo mesi di relativa stabilità. Secondo i dati della Banca d’Italia, a maggio la quota di mutui con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno – quelli a tasso variabile puro o con preammortamento breve – si è attestata al 18,7%. Significa che quasi un mutuatario su cinque sta ancora scommettendo sul variabile, nonostante i segnali di tensione.
I prestiti alle famiglie continuano a crescere: +2,6% su base annua, in linea con aprile e marzo. La domanda di credito per la casa non si è fermata, ma sta cambiando composizione.
Fisso o variabile: due velocità a confronto
Chi deve scegliere oggi si trova davanti a due binari che puntano in direzioni opposte.
Da un lato, i tassi fissi medi sono in calo, favoriti dalla discesa dei rendimenti di mercato che guidano l’Irs a 10 anni, il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso. Dall’altro, i tassi variabili restano più bassi ma stanno risalendo, sospinti dal rialzo del costo del denaro deciso dalla Bce e dall’andamento dell’Euribor a 1 anno, che ha invertito la rotta.
La conseguenza è un differenziale sempre più stretto tra rata fissa e rata variabile: su un mutuo tipo da 100.000 euro a 30 anni, oggi la soluzione a tasso fisso costa solo qualche decina di euro in più al mese. Un “premio di sicurezza” contenuto, che – con l’inflazione ancora calda e le tensioni geopolitiche in corso (il Codacons parla di “effetto Iran”) – potrebbe trasformarsi in un affare.
Massimiliano Dona, presidente dell’Unione Nazionale Consumatori, ha definito il dato Bankitalia “una pessima notizia” e ha calcolato che chi sottoscrive oggi un mutuo a tasso variabile pagherà una rata superiore di circa 29,50 euro al mese rispetto a un anno fa, per un aggravio di 354 euro l’anno. Il variabile resta più economico del fisso al momento della firma, ma il costo aggiuntivo rispetto al passato sta crescendo.
Surroga e rinegoziazione: le armi per ottimizzare
Con i tassi in movimento, la surroga diventa lo strumento tattico più utile per chi ha già un mutuo. Portare il vecchio finanziamento a un tasso fisso aggiornato – sfruttando il calo dei tassi fissi in corso – può abbattere la rata senza costi notarili. Per chi invece ha un variabile e vuole resistere, la rinegoziazione dello spread con la propria banca è un’opzione spesso sottovalutata: con l’Euribor in salita, uno spread più basso può fare la differenza su decine di euro al mese.
Il profilo di rischio personale fa il resto del lavoro. Un mutuatario con loan-to-value alto (poca liquidità, casa finanziata quasi al 100%) ha meno margine per assorbire rialzi futuri e dovrebbe valutare seriamente il fisso, anche se oggi costa leggermente di più. Chi ha un cuscinetto di risparmio e un orizzonte temporale più breve (15-20 anni) può ancora considerare il variabile, puntando sul differenziale di partenza.
Il calcolo che guida la scelta
Se confrontiamo l’esiguo differenziale odierno tra fisso e variabile con l’aggravio annuo calcolato da Dona per i nuovi variabili (354 euro), emerge un punto di pareggio delicato: il fisso recupera il premio iniziale se i tassi a breve salgono ancora di qualche decina di punti base nel corso del prossimo anno. Non è uno scenario remoto, viste le tensioni che stanno già spingendo Bankitalia a registrare rialzi su mutui e prestiti alle imprese.
Per chi oggi è al bivio, la domanda non è più quale tasso sia più basso oggi, ma quale sarà più basso tra due anni. E con il fisso in discesa e il variabile in ripresa, la finestra per bloccarlo a condizioni vantaggiose potrebbe non restare aperta a lungo.
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