Categoria: Mutui

Con il Taeg sui nuovi mutui salito al 3,99% ad agosto 2026, dal 3,81% di luglio, la scelta tra fisso e variabile torna al centro. È il livello più alto da due anni: per trovare un valore superiore bisogna risalire al 4,09% dell'agosto 2024. Per chi deve scegliere un mutuo oggi, il rialzo cambia i termini del confronto: il tasso fisso può costare di più in fase di partenza ma blocca la rata, il tasso variabile segue un mercato che la BCE ha appena spinto al 2,50%. La partita non è più tra risparmiare e pagare, ma tra certezza e rischio.

Il Taeg sale a 3,99%: il rialzo in un mese e il confronto con il 2024

Il Taeg (Tasso Annuale Effettivo Globale) è il costo complessivo del mutuo, interessi e spese incluse. Ad agosto 2026 si è attestato al 3,99%, contro il 3,81% di luglio: un aumento di 0,18 punti percentuali, ovvero 18 punti base, in un solo mese. Rispetto al picco di 4,09% dell'agosto 2024, il livello attuale è inferiore di 10 punti base.

Le testate riportano il dato con precisione diversa: askanews indica 3,9891%, mentre ANSA e Agenpress arrotondano a 3,99%. La differenza è di arrotondamento, non di sostanza. Il quadro generale resta quello di un costo del credito immobiliare in risalita.

Nella stessa rilevazione di Bankitalia, il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo è salito al 10,78%, dal 10,38% di luglio. Secondo askanews, apparentemente si tratta del livello più alto nelle tabelle che risalgono al 2003. I tassi sui nuovi prestiti alle società non finanziarie si sono invece limati al 3,7%, dal 3,79% del mese precedente.

Fisso o variabile: cosa dice il rialzo del Taeg

Con un Taeg ai massimi da due anni, la scelta tra fisso e variabile dipende da quanto si vuole proteggere il bilancio familiare. Il fisso blocca il costo del denaro per tutta la durata del mutuo; il variabile lo aggancia all'andamento dei tassi di mercato, che a settembre 2026 la BCE ha portato al 2,50%.

Il rialzo dei tassi di mercato riflette e spesso anticipa le mosse della Banca centrale europea. A settembre l'istituto ha aumentato i tassi di 0,25 punti percentuali, portando il riferimento principale al 2,50%. Per chi sceglie il variabile, questo significa che la rata può ancora salire se la BCE interviene di nuovo. Per chi sceglie il fisso, il costo può essere più alto in fase di partenza, ma non cambia se i tassi salgono. Il trade-off è chiaro: il fisso può costare di più subito, il variabile può convenire solo se i tassi scendono.

Surroga e rinegoziazione: cosa valutare con i tassi in salita

Chi ha già un mutuo può valutare la surroga o la rinegoziazione per migliorare le condizioni. Il Taeg sui nuovi mutui è salito dal 3,81% al 3,99%: è il riferimento da confrontare con il costo attuale del proprio mutuo. La surroga è un nuovo mutuo: se i tassi salgono, le condizioni disponibili possono peggiorare. Rinegoziare con la propria banca può essere più rapido, ma non è detto che l'istituto offra condizioni migliori di quelle di mercato. La scelta va valutata anche sull'orizzonte residuo.

Durata e loan-to-value contano, ma il Taeg è il metro di confronto

Il Taeg è il costo complessivo del mutuo: comprende, oltre agli interessi, le spese considerate nel calcolo. Ad agosto 2026 è salito al 3,99% sui nuovi finanziamenti per l'acquisto di abitazioni. È il parametro che Bankitalia mette in evidenza per misurare il costo del credito. Durata e loan-to-value restano variabili della scelta, ma il dato di agosto segnala che il costo di ingresso è salito per tutti i nuovi mutui.

Il credito al consumo al 10,78% e l'effetto sulle famiglie

Il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo è salito al 10,78% ad agosto, dal 10,38% di luglio. Secondo askanews, apparentemente si tratta del livello più alto nelle tabelle che risalgono al 2003. Per le famiglie che accendono un mutuo e hanno bisogno di liquidità aggiuntiva, il costo del credito accessorio è quindi apparentemente ai massimi storici, secondo askanews. Il divario tra il Taeg del mutuo (3,99%) e quello del credito al consumo (10,78%) è di 6,79 punti percentuali: un calcolo che rende evidente quanto sia più caro finanziare arredi o ristrutturazioni con linee diverse dal mutuo. Concentrare il finanziamento sull'abitazione, quando possibile, resta la strada meno onerosa.

Cosa significa per chi deve scegliere oggi

Con il Taeg a 3,99%, un mutuo nuovo costa 0,18 punti in più rispetto a luglio. Non è un rialzo ampio, ma è il segnale di una tendenza: la BCE ha alzato i tassi a settembre e, secondo askanews, i tassi di mercato spesso anticipano le mosse della BCE. Chi sceglie il variabile scommette su una discesa che, secondo la valutazione di questo articolo, al momento non è all'orizzonte. Chi sceglie il fisso paga il prezzo della copertura, ma si assicura una rata costante.

La scelta tra fisso e variabile, oggi, non è tra giusto e sbagliato, ma tra due rischi: quello di pagare troppo per la certezza e quello di vedere la rata salire. Con il Taeg a un passo dal 4% e la BCE al 2,50%, la protezione del fisso ha un costo che i dati di agosto rendono esplicito.

Fonti

• askanews
• Agenpress
• la Repubblica
• ANSA
• Il Sole 24 ORE
• ANSA
• askanews

Bloccare il tasso fisso adesso o aspettare? Con i fissi a 30 anni al livello più alto degli ultimi quasi tre anni — dati del terzo trimestre 2026 — e la domanda di nuovi mutui in rallentamento a ottobre 2026, la scelta tra fisso e variabile si gioca su margini sempre più stretti. Il Sole 24 Ore parla di una possibile ultima chiamata per il fisso: le banche non hanno ancora incorporato del tutto il nuovo scenario.

Il divario tra fisso e variabile è sceso a 41 punti base

Nel terzo trimestre 2026 il tasso variabile minimo è al 2,58%, il fisso al 2,99%: appena 41 punti base di distanza, il cuscinetto più sottile dell'anno. Il vantaggio di partenza del variabile non basta più a compensare il rischio di rialzi. La Bce ha alzato i tassi di 25 punti base il 10 settembre 2026, portando il tasso sui depositi al 2,50%; l'inflazione italiana a settembre è salita al 4,2% dal 3,3% di agosto. Chi sceglie il variabile scommette su tassi in calo, chi blocca il fisso paga subito il 2,99% e si protegge.

Allungare la durata costa meno: la curva dei tassi è invertita

La curva dei tassi fissi è invertita: allungare la durata da 10 a 30 anni costa 15 punti base in meno, non di più. Un'anomalia che premia i piani lunghi, con una rata iniziale più bassa proprio sulle scadenze in genere più care. Per chi arriva dal variabile il salto è pesante: passare da Euribor 1 mese al fisso comporta +105 punti base. Ma sul lungo la distanza si assottiglia: tra Euribor 12 mesi (3,329%) e IRS 30 anni (3,55%) restano 22 punti base, come avevamo riportato.

Guardare il TAEG, non solo il TAN

Un tasso nominale più basso non significa un mutuo più economico. Banco BPM espone il TAN più basso (2,95%) ma il TAEG più alto (3,21%), perché istruttoria e perizia pesano 1.320 euro. La rata è di 418,91 euro contro i 426,47 euro di Crédit Agricole: 7,56 euro al mese di differenza. Con rate così vicine, la discriminante è il costo iniziale. Il Sole 24 Ore, con Guido Bertolino (MutuiSupermarket) e Vito Lops, mette al centro il confronto tra offerte, rate e scenari.

Surroga e rinegoziazione: il confronto resta aperto

Per chi ha già un mutuo, la surroga è la leva principale per rivedere le condizioni esistenti. Nei primi otto mesi 2026 il 92,2% delle richieste ha scelto il tasso fisso, mentre il 24,4% dei contratti supera l'80% del valore immobiliare, in crescita del 9,1%: sono i profili per cui il confronto tra fisso e variabile pesa di più.

L'analisi: confrontare due rischi, non due prezzi

Se il fisso al 2,99% sta 41 punti base sopra il variabile al 2,58%, il mercato prezza stabilità dei tassi più che discesa. Il fatto che 92,2 richieste su 100 scelgano il fisso dice dove i mutuatari vedono il rischio. Ma il vero confronto oggi non è tra fisso e variabile: è tra TAN e TAEG. Con 7,56 euro al mese di differenza tra due istituti e 1.320 euro di spese iniziali che possono ribaltare la classifica, la domanda giusta non è "fisso o variabile", ma quanto a lungo si tiene il mutuo: chi estingue nel breve paga il divario tra variabile e fisso senza goderne i benefici.

Fonti

• MarketScreener Italia
• Il Sole 24 Ore

Il 24,4% delle richieste di mutuo raccolte nei primi otto mesi del 2026 riguarda finanziamenti oltre l'80% del valore dell'immobile. Il segmento cresce del 9,1% mentre il mercato generale arretra del 3,6%, e per chi compra con un anticipo contenuto la scelta tra tasso fisso e variabile pesa più che per chiunque altro: il variabile resta il più economico, ma il suo vantaggio si sta assottigliando.

Il divario tra fisso e variabile si è ridotto a 41 punti base

Nel secondo trimestre 2026 i tassi minimi offerti online erano 2,32% per il variabile e 2,90% per il fisso: 58 punti base di distanza. Nel terzo trimestre il variabile è salito al 2,58% e il fisso al 2,99%. Il conto è presto fatto: il variabile è rincarato di 26 punti base, il fisso di appena 9, e il divario si è compresso a 41 punti base.

Il movimento va letto insieme ai nuovi rialzi dei tassi da parte della BCE, che si scaricano più rapidamente sul variabile. Per chi valuta un mutuo ad alto LTV, la domanda non è più quanto si risparmia subito, ma quanto si è disposti a rischiare per 41 punti base.

Tasso minimo o media ABI: 116 e 58 punti base di differenza

A giugno 2026 il tasso medio sui nuovi finanziamenti si è attestato al 3,48%, contro il 3,19% di dodici mesi prima. È una media di mercato, non il prezzo che si è obbligati a pagare: rispetto a essa, i tassi minimi rilevati online viaggiavano 116 punti base sotto per il variabile e 58 punti base sotto per il fisso. La distanza tra media ABI e migliori offerte è, in pratica, il margine che il confronto tra preventivi può recuperare.

Anticipo sotto il 20%: la garanzia Consap e l'importo medio in calo

Un mutuo ad alto LTV finanzia oltre l'80% del valore dell'immobile e lascia all'acquirente un anticipo inferiore al 20%. Per chi ha risorse iniziali limitate c'è il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap: nel 2025 ha garantito finanziamenti per 8,2 miliardi di euro, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024. La garanzia copre fino all'80% della quota capitale per le categorie prioritarie — under 40, famiglie con almeno tre figli, inquilini di case popolari e genitori single con figli minorenni — che nei primi mesi del 2026 valgono il 93,9% delle richieste.

Sul fronte degli importi, i volumi del segmento alto LTV crescono meno dei contratti: +8,2% contro +9,1%. L'importo medio per pratica è quindi in lieve arretramento: con tassi più alti la rata sostenibile si riduce e la banca eroga meno capitale. Lo stesso scarto emerge tra domanda e concessione: le richieste oltre l'80% valgono il 24,4% del totale, ma i finanziamenti erogati nella stessa fascia scendono al 22,6%, 1,8 punti in meno.

Chi firma un alto LTV: più single e più adulti

Il profilo di chi accede a questo finanziamento cambia. L'età media è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026, contro i 38,5 anni di un anno prima, e il 52,7% dei contratti è mono-richiedente, in aumento dal 51,1%. Più della metà di chi compra con un mutuo ad alto LTV conta su un solo reddito. Il quadro riflette una società in cui le famiglie composte da una sola persona sono il 37,1% del totale, contro il 25,9% di vent'anni prima.

Su un mutuo ad alto LTV il margine di manovra è stretto: la rata grava su un capitale che copre oltre l'80% dell'immobile e l'importo medio erogato è già in calo. Con il variabile al 2,58% e il fisso al 2,99%, i 41 punti base di differenza sono il prezzo della prevedibilità. Chi ha un solo reddito o un'età più alta ha meno spazio per assorbire un rialzo della rata, mentre chi accede alla garanzia Consap parte da un rischio più contenuto. Il vero confronto, però, non è tra i due tassi nominali ma tra le offerte disponibili.

Per chi compra casa con poco anticipo la scelta non si riduce a fisso o variabile: si gioca su quanto margine esiste tra la migliore offerta e la media di mercato — 116 punti base sul variabile, 58 sul fisso — e su quanta incertezza sulla rata si è in grado di sostenere. Con il divario sceso a 41 punti base, a pesare è più il profilo del richiedente che il tasso in sé.

Fonti

• Idealista.it
• Mutuionline.it

Il rialzo della BCE del 10 settembre 2026 ha lasciato al tasso variabile un vantaggio di appena 41 punti base sul fisso: troppo poco per compensare il rischio di nuove strette. Con il tasso sui depositi al 2,50% e i futures che spingono l'Euribor a tre mesi al 3,10% entro giugno 2027, la scelta del mutuo si sposta su durata, sostenibilità della rata e costo totale dell'operazione, non più sulla formula in sé.

Il vantaggio del variabile vale ormai 41 punti base

Il rialzo di un quarto di punto — depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, marginale al 2,90%, in vigore dal 16 settembre 2026 — ha portato il TAN medio del variabile al 3,05%, mentre il fisso viaggia oltre il 3,4%, al 3,46%. Il differenziale tra le due formule è così sceso da 66 a 41 punti base.

Su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni il risparmio mensile del variabile è passato da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che sale da 653 a 668 euro. La misura esatta della forbice dipende dalla base di confronto: sulle migliori offerte presenti sul mercato — variabile con TAN 2,65% e rata di 575 euro, fisso con TAN 3,15% e rata di 607 euro — il vantaggio del variabile resta di 32 euro al mese.

Un altro rialzo azzererebbe il vantaggio del variabile

I numeri, messi in fila, raccontano una trasmissione finora lineare. Il rialzo di 25 punti base ha eroso esattamente 25 punti base di vantaggio (da 66 a 41). I futures sull'Euribor a tre mesi prezzano ora l'indice al 3,10% entro giugno 2027, contro il 2,67% di inizio settembre 2026: 43 punti base in più.

Se il rapporto restasse quello osservato finora, quei 43 punti basterebbero a far costare il variabile più del fisso, con un margine negativo di circa 2 punti base. Tradotto per chi firma oggi: il variabile non è più la scelta conveniente per definizione, ma una scommessa su un rientro dell'inflazione che la stessa Eurotower non dà per scontato. Le proiezioni della BCE collocano l'inflazione complessiva al 3,0% nel 2026, al 2,5% nel 2027 e al 2,1% nel 2028 — un rientro, ma lento.

Fisso o variabile: quanto pesa un rialzo in più sulla rata

Le simulazioni della Fabi misurano l'effetto sulle rate di un passaggio dei tassi dal 3,00% al 4,50%. Non è una previsione — lo precisano gli stessi autori — ma un modo per misurare quanto costa il credito a livelli diversi. Su un finanziamento da 150.000 euro la durata amplifica l'impatto:

Su base annua la maggiore spesa per lo stesso mutuo da 150.000 euro passa da 1.273,98 euro con durata decennale a 1.531,46 euro con durata trentennale. L'effetto cresce con l'importo: su 200.000 euro la differenza mensile va da 141,55 euro su 10 anni a 170,16 euro su 30; su 250.000 euro da 176,94 a 212,70 euro. Un mutuo più lungo non è solo una rata più bassa: è un'esposizione più lunga alle variazioni dell'indice.

Le migliori offerte a tasso fisso: 33 euro al mese tra la prima e l'ultima

La forbice non è solo tra formule, ma tra banche. Nella rilevazione dell'11 settembre 2026 su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni (immobile da 200.000 euro, richiedente di 35 anni con reddito di 2.600 euro mensili, residente a Milano), le migliori offerte a tasso fisso per l'acquisto della prima casa vanno da un TAN del 3,15% a un TAN del 3,75%:

Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 33,38 euro al mese di differenza, circa 400 euro l'anno: su 30 anni, quasi 12.000 euro. Guardare solo il TAN non basta, perché il TAEG — da 3,47% a 4,04% nella stessa rilevazione, circa 57 punti base di divario — incorpora spese di istruttoria e perizia, che vanno dalle 1.037,90 euro del Banco di Desio alle 1.000 euro di Crédit Agricole Italia (che però azzera il costo della perizia).

Chi ha già un mutuo variabile: surroga e passaggio al fisso

Per chi ha già un finanziamento a tasso variabile, la leva principale resta la surroga, che l'art. 120-quater del Testo unico bancario consente senza costi né commissioni. È un'opzione che il mercato sta usando meno: nei primi otto mesi del 2026 le surroghe rappresentano il 17% delle operazioni, in calo dal 26% dell'anno precedente.

Il fisso, dal resto, non è rimasto fermo. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, su un mutuo da 200.000 euro in 30 anni con spread allo 0,50%, il variabile è passato da 785 euro mensili di gennaio 2026 agli attuali 829 euro, mentre il fisso è salito da 921 a 950 euro (+29 euro). «Chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto — commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia —. Chi ha già un mutuo a tasso variabile farebbe bene a valutare un eventuale passaggio al fisso o misto, approfittando delle offerte ancora disponibili prima che la finestra si restringa».

Il quadro dei volumi conferma la prudenza: secondo la centrale rischi CRIF, le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, e nei primi otto mesi dell'anno il tasso fisso ha raccolto il 93% delle richieste di mutuo, con il variabile in risalita dall'1% al 7%.

La domanda utile, oggi, non è più "fisso o variabile", ma quanta variazione della rata la famiglia può assorbire senza toccare gli altri capitoli del bilancio. Chi non ha margine compra la prevedibilità del fisso negoziando il TAEG, non solo il TAN; chi ce l'ha può ancora puntare sul variabile, sapendo che il mercato prezza già un Euribor in salita di 43 punti base.

Fonti

• Quotidiano del Condominio
• Benzinga Italia
• MutuiOnline.it
• Sky TG24
• FABI
• idealista/news
• Quotidiano.net

In Italia il costo di un mutuo cambia fino a 0,36 punti percentuali a seconda della regione: dal 2,70% della Sardegna al 3,06% della Sicilia. Per chi sta per firmare, la scelta del prodotto giusto passa oggi da un doppio confronto: quello territoriale sui tassi medi e quello tra tasso fisso, variabile e condizioni accessorie.

La classifica regionale dei tassi: il divario Sicilia-Sardegna vale 36 punti base

La Sicilia è la regione con il tasso medio più alto sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (3,06%), mentre la Sardegna è la più conveniente (2,70%). Il divario è di 0,36 punti percentuali, pari a 36 punti base. Considerando un mutuo da 100.000 euro, lo spread tra le due isole equivale a circa 360 euro di interessi in più nel primo anno per chi compra in Sicilia; in termini mensili, sempre ipotizzando un calcolo a interesse semplice e senza ammortamento del capitale, sono circa 30 euro al mese di soli interessi in più nel primo anno.

Le differenze territoriali dipendono dal rischio di insolvenza valutato dalle banche, dalla concorrenza locale tra istituti e dalla domanda di finanziamenti sul mercato immobiliare. Nel Mezzogiorno, in media, le condizioni economiche meno favorevoli si traducono in tassi protettivi più alti.

Un calcolo derivato dalla tabella offre una prospettiva aggiuntiva: la media aritmetica semplice dei 20 tassi regionali riportati è circa 2,88% (somma dei valori divisa per 20, senza ponderazione per numero di mutui o popolazione). Questo dato, ricavato direttamente dai numeri delle fonti, colloca Toscana e Campania (2,88%) esattamente sulla media semplice, mentre Lombardia, Calabria e Friuli-Venezia Giulia (2,87%) si posizionano appena sotto. La media semplice non coincide con la media nazionale effettiva, ma aiuta a capire se una regione è sopra o sotto il baricentro della classifica.

Fisso o variabile: cosa dicono i dati di giugno 2026

Per chi deve scegliere ad agosto 2026, il confronto tra fisso e variabile va fatto a partire dai dati ufficiali disponibili. A giugno 2026 il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,95%, dal 3,96% di maggio. La quota di nuovi mutui con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno — la componente più vicina al variabile — è salita al 19,9%, dal 18,7% del mese precedente: il variabile resta una scelta di minoranza, ma in leggera crescita.

Un confronto tra le fonti rivela una piccola ma significativa divergenza: Sky TG24 attribuisce al Veneto e all’Abruzzo un tasso del 29,6% per il Veneto (evidente refuso per 2,96%) e non distingue chiaramente l’Abruzzo dal Veneto nell’inciso; QuiFinanza e Tgcom24, invece, riportano correttamente 2,96% per il Veneto e 2,92% per Abruzzo, Molise e Puglia. La discrepanza è con ogni probabilità un errore tipografico, ma segnala un rischio concreto: quando si confrontano serie regionali, i refusi giornalistici possono distorcere la percezione. Il lettore dovrebbe sempre verificare i valori su almeno due fonti indipendenti prima di assumere una decisione.

Senza dati aggiornati su Euribor e IRS nelle fonti disponibili, la convenienza tra fisso e variabile non si può ridurre a una cifra unica. Il fisso offre protezione da eventuali rialzi; il variabile può risultare più economico in partenza ma espone all’andamento dei tassi. La scelta va incrociata con la durata del finanziamento, il loan-to-value, la possibilità di surroga o rinegoziazione e con le condizioni accessorie indicate nel TAEG.

Oltre il TAN: il TAEG e le spese accessorie decidono la convenienza reale

Il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,95% a giugno 2026 (dal 3,96% di maggio). Include spese di istruttoria, commissioni e polizze assicurative: per questo è il parametro più affidabile per confrontare due offerte, più del solo tasso nominale regionale.

Un collegamento tra dati che nelle fonti compaiono separati: il TAEG medio nazionale (3,95%) supera di 0,89 punti il TAN medio della Sicilia (3,06%) e di 1,25 punti quello della Sardegna (2,70%). Poiché il TAEG include le voci accessorie, questo scarto suggerisce che, anche nella regione con il TAN più alto, le spese di istruttoria, le commissioni e le polizze possono aggiungere quasi un punto percentuale al costo annuo effettivo rispetto al solo tasso nominale. Attenzione: si tratta di un confronto tra grandezze non direttamente sovrapponibili (il TAEG è nazionale, il TAN è regionale), ma l’ordine di grandezza indica che trascurare le condizioni accessorie può vanificare un vantaggio territoriale.

Un mutuo in Sardegna con TAN medio del 2,70% può diventare meno conveniente di uno in Lombardia al 2,87% se le spese accessorie sono più alte. La mappa della Banca d’Italia, quindi, è un punto di partenza, non un verdetto. Va letta insieme al TAEG e alle condizioni specifiche della banca.

Da agosto 2026, inoltre, la garanzia pubblica del Fondo Prima Casa è stata estesa alle persone con disabilità permanente e ai nuclei nei quali convive da almeno due anni un figlio, figlia, fratello o sorella con disabilità permanente secondo la legge 104. In questi casi il Fondo copre il 50% della quota capitale del finanziamento, percentuale che sale fino all’80% con ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Resta il tetto generale per cui l’importo del mutuo assistito dalla garanzia non può superare 250.000 euro. Una leva che può ridurre il rischio per la banca e rendere più accessibile il mutuo, indipendentemente dalla regione.

Come usare la classifica per scegliere il mutuo

La scelta del mutuo giusto ad agosto 2026 non si esaurisce nel confronto tra tassi regionali. Chi acquista in Sicilia parte da una media del 3,06%, ma può trovare offerte a tasso fisso migliori, mentre chi compra in Sardegna deve verificare se il vantaggio territoriale regge anche sul TAEG e sulle polizze collegate. Il confronto tra fisso e variabile va incrociato con la propria tolleranza al rischio: il variabile può risultare più conveniente in partenza ma dipende dall’Euribor, mentre il fisso offre protezione dalla volatilità dei tassi.

Un’ulteriore implicazione concreta emerge incrociando i dati sui tassi con quelli di genere: nel Mezzogiorno la quota di prestiti concessa a donne è 18,4%, inferiore alla media nazionale del 20,1%, mentre quella degli uomini è 34,9% in linea con la media. Le fonti riportano questi dati separatamente dai tassi regionali, ma il collegamento è plausibile: nelle aree dove il rischio percepito è più alto e i tassi salgono, l’accesso al credito tende a essere più selettivo, e le categorie con redditi o garanzie più deboli possono risultare penalizzate. Non è una causalità dimostrata, ma un segnale per chi negozia: rafforzare la propria posizione reddituale o richiedere la garanzia del Fondo può essere decisivo per ottenere condizioni migliori.

La mappa della Banca d’Italia, con la Sardegna al 2,70% e la Sicilia al 3,06%, è un termometro utile per negoziare, ma la convenienza reale si misura sul costo complessivo del finanziamento. Prima di firmare, trasformate i tassi regionali in un confronto su TAEG, spese e garanzie: i 30 euro al mese di differenza tra le due isole sono solo la parte visibile di un costo che può variare molto di più a seconda delle condizioni accessorie.

Fonti

• QuiFinanza
• Sky TG24
• Radiolina
• Tgcom24

Il differenziale tra fisso e variabile si è ulteriormente assottigliato. Con l’Euribor a 1 anno sceso sotto la soglia del 3% e gli IRS in calo su tutte le scadenze, chi deve accendere un mutuo oggi si trova davanti a un bivio meno scontato di quanto apparisse solo un mese fa. Le banche stanno già prezzando il nuovo scenario, e le offerte sul tavolo raccontano un mercato in rapida evoluzione.

L’aggiornamento del 4 agosto 2026 restituisce la fotografia di una settimana di transizione. I tassi Euribor hanno mostrato movimenti contrastanti: le scadenze brevi sono salite (l’1 mese a 2,243%, il 3 mesi a 2,498%, il 6 mesi a 2,724%), mentre l’Euribor a 1 anno — il parametro più rilevante per i mutui a tasso variabile — è sceso al 2,927% dal 2,939% precedente, confermando la rottura della barriera psicologica del 3% già osservata a fine luglio. Sul fronte dei tassi IRS, usati per prezzare i mutui a tasso fisso, il 4 agosto ha segnato un ribasso generalizzato: il fixing a 10 anni è sceso a 3,17%, quello a 20 anni a 3,36%, il 30 anni a 3,29%.

Fisso o variabile: cosa dicono i numeri di inizio agosto

Per chi sta valutando l’acquisto di una prima casa, il confronto parte da un dato concreto: il miglior tasso fisso disponibile oggi sul mercato è il TAN 3,04% offerto da Credem su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni, con una rata mensile di 423,76 euro. Banco di Desio e della Brianza propone un TAN del 3,10% (rata 427,02 euro), mentre Banco BPM arriva al 3,20% (rata 432,47 euro).

Sul fronte variabile, l’Euribor a 1 anno al 2,927% rappresenta il punto di partenza, a cui va aggiunto lo spread applicato dalla banca. Considerando gli spread tipicamente praticati sui mutui variabili, il costo effettivo di un variabile potrebbe risultare superiore alle migliori offerte a tasso fisso, senza offrire un vantaggio immediato. In questo scenario, è plausibile che la domanda si stia orientando principalmente verso il tasso fisso: la certezza della rata resta un fattore decisivo per molte famiglie italiane.

Il calo dei tassi IRS suggerisce che il mercato stia già prezzando uno scenario di stabilizzazione o possibile allentamento futuro della politica monetaria. Resta il paradosso di questo agosto: i mutui fissi scendono di costo mentre la BCE non ha ancora dichiarato concluso il ciclo di rialzi e il mercato rimane aperto a ulteriori sviluppi.

L’impatto su chi ha già un mutuo: surroga e rinegoziazione

Per chi ha acceso un mutuo a tasso variabile negli ultimi due anni, l’ascesa dell’Euribor ha già prodotto un aumento significativo della rata. Con l’Euribor a 1 mese salito al 2,243% il 4 agosto (dal 2,242% del giorno precedente), i mutui indicizzati alle scadenze brevi continuano a risentire della pressione sui tassi a breve termine.

Chi ha un variabile e vuole mettere al riparo la rata ha due strade percorribili:

• La surroga verso un tasso fisso: agevolata dalla normativa sulla portabilità dei mutui, consente di trasferire il finanziamento con costi generalmente contenuti. Con gli IRS in calo e offerte competitive come il 3,04% di Credem, potrebbe essere un’opzione vantaggiosa, da valutare confrontando almeno due o tre preventivi aggiornati.
• La rinegoziazione con la propria banca: in un mercato in evoluzione, alcuni istituti potrebbero rivedere le condizioni dei mutui in essere, e un tasso fisso nell’ordine del 3,10-3,20% può rappresentare un punto di partenza per avviare una trattativa.

Il differenziale tra IRS a 10 anni (3,17%) ed Euribor a 1 anno (2,927%) è di soli 24 punti base. Significa che il mercato interbancario non vede grandi differenze di costo tra indebitarsi a 1 anno o a 10 anni. Per il mutuatario, questo si traduce in una scelta quasi neutrale sul piano del costo puro, che sposta la decisione sul terreno della tolleranza al rischio: chi teme ulteriori rialzi dei tassi sceglierà il fisso per blindare la rata; chi ritiene che il ciclo di strette sia vicino al termine potrà ancora valutare il variabile, ma sapendo che oggi costa di più.

Il vero punto di svolta potrebbe arrivare nelle prossime settimane. Se la BCE segnalerà una pausa o un’inversione di rotta, i tassi fissi potrebbero scendere ulteriormente, rendendo la surroga ancora più conveniente. Per chi deve firmare oggi, il consiglio operativo è uno solo: confrontare almeno tre preventivi e simulare la rata su più durate, perché nei mutui il vero risparmio si gioca sulla combinazione tra tasso, durata e momento di ingresso.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it

Il fixing del 29 luglio 2026 offre a chi deve scegliere un mutuo un quadro chiaro: l’IRS a 10 anni sale al 3,2%, l’Euribor a 1 anno scende a 2,941% e il differenziale tra i due indici si allarga a 26 punti base (ieri circa 21). Per chi sta decidendo se puntare su rata stabile o risparmio immediato, la giornata di oggi dice che il fisso allarga il proprio costo “puro” rispetto al variabile, ma resta la scelta nettamente preferita dalle famiglie.

Fisso o variabile: i numeri del 29 luglio

Mentre l’Euribor 1 anno perde due millesimi e scende al 2,941%, l’IRS a 10 anni inverte la rotta e guadagna 5 centesimi, passando da 3,15% a 3,2%. La forbice tra i due indici di riferimento raggiunge così 0,259 punti percentuali: il valore più ampio di questa ultima settimana di luglio.

Per un mutuatario, questo significa che il costo di copertura del tasso fisso è aumentato e le banche tendono a rifletterlo nei TAN finali. Il variabile, invece, resta ancorato a un Euribor sotto la soglia del 3% e propone rate iniziali più leggere, ma con l’incognita di futuri rialzi.

Le migliori offerte a tasso fisso di oggi

Per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni, le migliori condizioni rilevate il 30 luglio da MutuiOnline.it mostrano TAN che partono dal 3,04% (Credem) e salgono al 3,20% (Banco BPM). Ecco il confronto tra le tre proposte più convenienti:

Tutte le offerte in tabella si collocano sotto la media di mercato dei mutui fissi rilevata a luglio, segno che la concorrenza sta comprimendo gli spread nonostante l’IRS in rialzo.

Variabile: rata più bassa oggi, ma quanto regge domani?

Con l’Euribor a 1 anno al 2,941%, un mutuo a tasso variabile offre oggi una rata iniziale più contenuta rispetto a un fisso di pari importo e durata. Tuttavia, chi sceglie il variabile scommette su tassi futuri stabili o in discesa, mentre il mercato continua a prezzare possibili interventi della BCE nei prossimi mesi. L’alternativa del fisso, con TAN che può scendere fino al 3,04%, significa pagare un premio di sicurezza per blindare la rata per tutta la durata del finanziamento.

La scelta, perciò, non si gioca solo sul costo immediato ma sulla capacità di assorbire eventuali rialzi cumulativi dell’Euribor nel medio periodo. Per chi ha margini di budget ridotti o vuole certezza assoluta, il fisso resta la strada più battuta: a luglio 2026 la domanda di mutui a tasso fisso continua a essere nettamente maggioritaria rispetto al variabile. Per chi invece può tollerare qualche oscillazione e intende sfruttare il momento di Euribor sotto il 3%, il variabile merita un confronto puntuale con la propria banca.

Fonti

• MutuiOnline.it

L’IRS a 10 anni è sceso al 3,15% nella rilevazione del 28 luglio, in calo di 2 punti base rispetto al fixing precedente. Il movimento, per quanto contenuto, accorcia il differenziale con l’Euribor a 1 anno — fermo al 2,943% — e ridisegna i margini di convenienza tra mutuo a tasso fisso e variabile. Per chi deve firmare un finanziamento ad agosto, la scelta non è mai stata così dipendente dalla durata del piano di ammortamento.

Fisso: l’IRS a 10 e 30 anni scende, la rata si alleggerisce

La seduta del 28 luglio ha portato in ribasso tutte le scadenze IRS. Oltre al decennale al 3,15%, sono calati anche l’IRS a 20 anni (3,33%) e quello a 30 anni (3,25%). Il fixing del 27 luglio aveva già registrato una contrazione più marcata — l’IRS a 10 anni quel giorno perse 7 punti base in un solo giorno, passando da 3,24% a 3,17% — e la seduta successiva ha confermato la direzione.

Tradotto in offerte concrete: sul mercato di oggi un mutuo a tasso fisso da 100.000 euro in 30 anni parte da un TAN del 3,04% (Credem, rata mensile 423,76 euro) e arriva al 3,20% per soluzioni con condizioni particolari come il Mutuo Casa Tasso Fisso Finito Green di Banco BPM (rata 432,47 euro). Banco di Desio e della Brianza si posiziona in mezzo con TAN 3,10% e rata di 427,02 euro.

La forbice tra le tre offerte è di appena 8,71 euro al mese. Differenze minime che spostano l’attenzione su spese di istruttoria e perizia: Credem chiede 1.200 euro di istruttoria, contro gli 800 di Banco Desio.

Variabile: l’Euribor a 1 anno sotto il 3% abbassa la rata mensile

Sul fronte variabile, il 28 luglio ha portato una buona notizia per chi ha un mutuo indicizzato. L’Euribor a 1 anno è sceso da 2,982% a 2,943%, scendendo sotto la soglia psicologica del 3%. Calano anche le scadenze più brevi: l’Euribor a 3 mesi passa da 2,454% a 2,445%, quello a 6 mesi da 2,707% a 2,684%. Solo l’Euribor a 1 mese inverte la rotta, salendo di 1 punto base a 2,185%.

Il calo non è isolato. Il 27 luglio l’Euribor a 1 anno era già arretrato da 2,993% a 2,982%, segnando due sedute consecutive di discesa. Il risparmio per chi ha un variabile in corso si accumula, ma resta il punto interrogativo sul rialzo BCE che i mercati prezzano per la riunione del 10 settembre 2026.

Quale mutuo conviene oggi: la durata fa la differenza

Con questi fixing, il differenziale Euribor 1 anno vs IRS 10 anni si attesta a circa 20 punti base (2,943% contro 3,15%). Su un finanziamento da 120.000 euro in 20 anni, il variabile resta più economico sul breve, ma il gap si assottiglia se si allunga l’orizzonte temporale.

Due fattori da mettere nel calcolo prima di scegliere:

• Durata del mutuo: sui 30 anni l’IRS è piatto tra le scadenze (3,15% a 10 anni, 3,25% a 30 anni). Significa che bloccare il tasso oggi per tre decenni costa solo 10 punti base in più rispetto a un decennale. Un’opportunità storicamente rara.
• Aspettative sui tassi BCE: se il rialzo del 10 settembre si concretizza, l’Euribor — che sconta in anticipo le mosse della Banca Centrale — potrebbe risalire. I fixing del 27 e 28 luglio mostrano però un Euribor in discesa su tutte le scadenze tranne quella a 1 mese, segnale che il mercato sta già digerendo lo scenario.

La surroga resta un’opzione da tenere aperta. Con l’IRS in calo, chi ha acceso un fisso a TAN superiore al 3,30% può trovare condizioni migliori spostando il mutuo. Stesso discorso per chi ha un variabile con spread elevato: la rinegoziazione con la propria banca o il trasferimento ad altro istituto sono leve negoziali da attivare subito.

L’elemento che pesa di più, in questa fase, è la curva dei tassi appiattita: l’IRS a 30 anni quota 3,25%, appena 10 punti sopra il decennale. Per chi punta a un fisso di lunghissimo periodo, il costo della sicurezza non è mai stato così basso rispetto al passato recente.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it

Il tasso fisso sui mutui ha appena superato la soglia del 4%, e chi deve accendere un finanziamento per la casa si trova davanti a un bivio scomodo: bloccare subito il tasso o rischiare con il variabile. Con il mercato che prezza un possibile rialzo a settembre, la finestra per le offerte migliori potrebbe chiudersi in fretta.

Quanto costa la sicurezza del tasso fisso oggi

Prendiamo il caso concreto di un mutuo trentennale da 200.000 euro. Con uno spread dello 0,75% sul variabile e dello 0,50% sul fisso, i numeri parlano chiaro:

A luglio 2026 il fisso costa 97 euro in più al mese rispetto al variabile. Su base annua parliamo di oltre 1.100 euro di differenza. In sei mesi la situazione si è ribaltata: a gennaio il fisso era più economico di 67 euro.

La scelta non è scontata. Chi opta per il variabile oggi risparmia, ma si espone a quello che il mercato già prezza: un Euribor in rialzo, con la prospettiva di ulteriori aumenti che potrebbero erodere il vantaggio accumulato.

Perché settembre potrebbe cambiare i conti

La BCE ha lasciato i tassi fermi il 23 luglio 2026 — tasso sui depositi al 2,25%, operazioni di rifinanziamento al 2,40%, prestiti marginali al 2,65% — ma il mercato guarda già al 10 settembre, data della prossima riunione.

Le tensioni in Medio Oriente e l’impennata dei prezzi energetici spingono l’inflazione, e la BCE ha esplicitamente dichiarato di seguire "con attenzione l’intensità e la durata dello shock". Tradotto: un nuovo rialzo è possibile, e le banche stanno già incorporando questa aspettativa nei tassi IRS su cui costruiscono le offerte a tasso fisso.

Il Codacons parla di "quiete prima della tempesta", ricordando che a maggio 2026 il tasso effettivo sui mutui rilevato da Bankitalia aveva già raggiunto il 3,96%. Con i listini dei carburanti in salita, una nuova spirale inflazionistica colpirebbe direttamente le rate di milioni di famiglie.

Surroga e rinegoziazione: le armi per correggere la scelta

Chi sceglie oggi non è inchiodato per trent’anni. La surroga resta lo strumento principe per spostare il mutuo su un tasso più favorevole senza costi notarili. Chi oggi prende un variabile e tra sei mesi vede l’Euribor schizzare può sempre valutare il passaggio al fisso, se le condizioni IRS lo permettono.

Vale anche il contrario: bloccare oggi un fisso sopra il 4% e surrogare appena i tassi scendono. Il punto critico è la tempistica. Con i mercati che prezzano un rialzo BCE a settembre, chi attende rischia di trovare condizioni peggiori sia sul fisso sia sul variabile.

L’analisi: quanto costa davvero la paura

Con i numeri delle fonti possiamo fare un calcolo concreto. La differenza di 97 euro mensili tra fisso e variabile su un mutuo da 200.000 euro trentennale equivale al 10,6% della rata fissa (97/917). È il premio assicurativo che paghi per dormire tranquillo: oltre 1.100 euro l’anno.

Visto da un’altra angolazione: il variabile ti regala oggi quasi una mensilità e mezza in meno all’anno rispetto al fisso. Il risparmio accumulato in 12 mesi copre oltre una mensilità e mezza. La scommessa è che l’Euribor non salga abbastanza da erodere questo vantaggio prima che tu possa eventualmente surrogare.

Chi ha un loan-to-value basso e un reddito che assorbe senza patemi un aumento di rata ha poco da guadagnare dal fisso a questi prezzi. Chi invece ha margini stretti e un mutuo appena acceso a 30 anni, con i tassi che tornano a salire, potrebbe trovare nei 97 euro di premio mensile un investimento ragionevole in prevedibilità.

Fonti

• Lastampa.it
• Quifinanza.it

La BCE ha lasciato i tassi invariati il 23 luglio 2026, ma il mercato dei mutui non si è fermato: il tasso fisso sta già incorporando i rischi di nuovi rialzi, mentre il variabile resta più conveniente nell'immediato ma con l'ombra di aumenti in arrivo. Per chi deve firmare un finanziamento o ha un variabile in corso, il vero bivio non è tra fisso e variabile in astratto, ma tra costo iniziale e protezione futura. I numeri aggiornati offrono una bussola, ma la scelta dipende da quanto rischio si è disposti a sopportare nei prossimi mesi.

Quanto costa oggi un mutuo: il confronto secco tra fisso e variabile

Prendiamo un mutuo da 200.000 euro su 30 anni. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, con un tasso variabile (spread 0,75%) la rata mensile a luglio 2026 è di 841 euro, in calo rispetto agli 887 euro di gennaio 2025: un risparmio di 46 euro al mese, 552 euro l'anno. Il variabile, quindi, è diventato progressivamente più leggero nell'ultimo anno e mezzo, seguendo la discesa dell'Euribor dopo i picchi del 2023-2024.

Con un tasso fisso (spread 0,50%), la stessa operazione costa oggi 917 euro al mese: 97 euro in più rispetto ai 820 euro di gennaio 2025. L'aggravio su base annua è di 1.164 euro. Il fisso sta già scontando le aspettative di nuovi rialzi: i rendimenti obbligazionari a medio-lungo termine, che guidano l'IRS e quindi i tassi fissi, sono risaliti perché il mercato teme che l'inflazione energetica costringa Francoforte a intervenire di nuovo.

Per importi più contenuti, Facile.it ha calcolato la rata su un finanziamento standard da 126.000 euro in 25 anni: il mutuo variabile standard costa oggi 599 euro al mese. Le migliori offerte online (70% LTV) hanno variabile a TAN 2,62% con rata di 572 euro, mentre il fisso migliore online costa 604 euro (TAN 3,10%). Il differenziale tra le migliori offerte è di 32 euro, più contenuto rispetto al caso del mutuo da 200.000 euro, segno che su tagli medio-piccoli il vantaggio del variabile si sta assottigliando.

Perché il variabile è ancora conveniente ma potrebbe non esserlo a lungo

Il tasso variabile resta la soluzione più economica perché l'Euribor, il suo indice di riferimento, è ancora sotto il 3%: i futures aggiornati al 20 luglio 2026 indicano un Euribor a 2,79% atteso per fine anno, in aumento di 75 punti base rispetto al 2,03% di gennaio. Tradotto in rate, per il mutuo standard da 126.000 euro significa passare dagli attuali 599 euro a circa 630 euro entro dicembre: un aumento di 31 euro da qui a fine anno, che si somma ai 21 euro già accumulati da inizio 2026.

Il punto è che l'Euribor si muove sulle aspettative di politica monetaria, non solo sui tassi ufficiali già decisi. E le aspettative, dopo le parole di Christine Lagarde, sono orientate al rialzo. La presidente della BCE ha avvertito che «il pieno impatto inflazionistico dello shock energetico deve ancora manifestarsi» e non ha escluso un nuovo intervento già alla riunione del 10 settembre 2026. Andreas Bley, chief economist dell'associazione bancaria tedesca BVR, ha dichiarato: «Data la situazione nel Golfo Persico, i segnali attualmente indicano un rialzo dei tassi a settembre».

Chi ha già un variabile in corso, quindi, non vedrà la rata salire subito, ma deve mettere in conto che l'Euribor potrebbe anticipare la mossa BCE già nelle prossime settimane. Chi deve accendere un mutuo oggi, invece, si trova davanti a un variabile che sembra conveniente ma è esposto a un rischio concreto di rincari a breve.

Fisso o variabile: come orientarsi con i numeri in mano

La scelta dipende da tre fattori misurabili.

1. Orizzonte temporale e importo residuo. Più il mutuo è lungo e l'importo elevato, più il fisso offre protezione. Su 30 anni, un rialzo anche modesto dell'Euribor può erodere rapidamente il risparmio iniziale del variabile. Al contrario, per importi sotto i 130.000 euro e durate vicine ai 20-25 anni, il differenziale attuale tra fisso e variabile è talmente ridotto (32 euro su 126.000 euro in 25 anni, secondo Facile.it) che il fisso diventa competitivo.

1. Loan-to-value (LTV). Le migliori condizioni di tasso, sia fisso che variabile, sono riservate a chi richiede un finanziamento che non supera il 70% del valore dell'immobile. I dati del primo semestre 2026 indicano un LTV medio del 73% su un valore medio dell'immobile di circa 207.000 euro. Avvicinarsi o scendere sotto la soglia del 70% può fare la differenza sullo spread applicato.

1. Possibilità di surroga o rinegoziazione. Chi oggi sceglie il variabile per approfittare della rata più bassa può valutare, più avanti, di surrogare verso un fisso se i tassi dovessero salire oltre la soglia di tolleranza. La surroga non ha costi notarili e consente di cambiare banca mantenendo le condizioni accessorie. Chi invece parte con un fisso in un momento di tassi alti potrebbe ritrovarsi bloccato in una rata elevata se i tassi scendono in futuro, a meno di non rinegoziare con la propria banca.

L'IRS in salita sta chiudendo la finestra del fisso a buon prezzo

Il tasso fisso dipende dall'IRS, che a sua volta è trainato dai rendimenti dei titoli di Stato a medio-lungo termine. Il Bund tedesco decennale ha superato il 3,2% il 23 luglio 2026, su livelli che non si vedevano dal 2011. Il petrolio Brent si è avvicinato ai 100 dollari al barile. Quando l'inflazione attesa cresce, i rendimenti obbligazionari salgono e con loro l'IRS, spingendo verso l'alto le offerte a tasso fisso delle banche.

Le banche avevano già rivisto i listini al rialzo dopo l'aumento BCE di giugno. Secondo Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia, «non ci aspettiamo variazioni significative durante l'estate», ma il trend di fondo è al rialzo. Significa che chi aspetta l'autunno per fissare il tasso potrebbe trovare condizioni peggiori di quelle attuali, soprattutto se a settembre la BCE dovesse alzare di nuovo i tassi.

Cosa conviene fare oggi

Chi ha un variabile in corso e un importo residuo consistente può valutare se la rata attuale è sostenibile anche con un Euribor al 2,8-2,9%, scenario probabile entro fine anno. Se il margine di budget è stretto, la surroga verso un fisso va fatta ora, prima che l'IRS salga ulteriormente.

Chi deve accendere un mutuo oggi si trova in un punto di equilibrio instabile: il variabile costa meno ma ha il fiato corto, il fisso è più caro ma potrebbe diventarlo ancora di più nelle prossime settimane. Su importi medio-bassi, il fisso è già competitivo. Su importi alti e durate lunghe, il variabile resta più conveniente ma solo per chi può assorbire un rialzo di 30-50 euro sulla rata entro dicembre.

Fonti

• Quifinanza.it
• Idealista.it
• Requadro.com
• Soldionline.it
• Finance.yahoo.com
• Bce lascia i tassi fermi al 2,25% dopo il rialzo di giugno
• Upday.com

Il 16 luglio l’Euribor ha invertito la rotta scendendo su tutte le scadenze, mentre i tassi IRS sono tornati a salire. Il segnale per chi sta valutando un mutuo casa è duplice: il costo del variabile si riduce e le migliori offerte a tasso fisso restano competitive, ma potrebbero non durare a lungo. La scelta tra le due opzioni diventa più sfumata.

Lo scatto del 16 luglio: cosa dicono i numeri

L’Euribor a 1 anno è passato dal 2,916% al 2,876%, e anche le scadenze più brevi sono arretrate: l’Euribor 3 mesi scende al 2,485% (-0,005 punti) e l’1 mese al 2,212%. Sul fronte dei mutui a tasso fisso, invece, l’IRS a 10 anni è salito al 3,2% (da 3,16%) e il 20 anni al 3,39%. Il differenziale tra l’indice variabile di riferimento (Euribor 1 anno) e quello fisso (IRS 10 anni) si riduce così a 0,324 punti percentuali.

Il movimento arriva il giorno dopo che la BCE ha aumentato i tassi di 25 punti base per contrastare l’inflazione, comprimendo ulteriormente il potere d’acquisto delle famiglie. I mercati monetari, però, hanno reagito con un alleggerimento dell’Euribor, segnale che la stretta potrebbe essere vicina al picco.

Mutui variabili: rata in discesa e confronto con il fisso

Per chi ha già un mutuo a tasso variabile indicizzato all’Euribor, il calo delle quotazioni si traduce in una riduzione della rata ai prossimi aggiornamenti. Chi deve accendere un nuovo finanziamento si trova davanti a un confronto serrato: da un lato l’Euribor a 1 anno al 2,876%, dall’altro un fisso che alcune banche propongono a un TAN di appena il 3,04% (Credem), con una rata mensile di 423,76 euro su 100.000 euro in 30 anni.

Considerando che lo spread tra i due indici puri è inferiore a mezzo punto, il costo di un variabile dipende dal margine applicato dalla banca. Se il differenziale rimane contenuto, il fisso può offrire una protezione quasi allo stesso prezzo, ma solo finché l’IRS non sale ulteriormente.

Le migliori offerte a tasso fisso sotto pressione

Le proposte delle banche restano aggressive nonostante il rialzo dell’IRS. Oltre al 3,04% di Credem, Banco di Desio applica un TAN del 3,10% (rata 427,02 euro) e Banco di Sardegna il 3,20% (rata 432,47 euro). Credem e Banco di Desio propongono valori inferiori all'IRS a 10 anni (3,04% e 3,10%), mentre Banco di Sardegna allinea il suo TAN all'indice di riferimento (3,20%), sintomo che gli istituti stanno comprimendo i margini per attrarre mutuatari.

La pressione dell’IRS in aumento, però, rischia di far scomparire queste condizioni nel giro di poche settimane. Chi vuole la certezza della rata bassa ha una finestra temporale stretta.

Surroga: cogliere il momento giusto

La giornata del 16 luglio rafforza il vantaggio della surroga. Chi ha un mutuo acceso a tasso fisso superiore al 3,5-4% può trasferire il finanziamento senza spese e portare la rata sotto i 430 euro mensili per 100.000 euro. Anche chi ha un variabile con spread elevato può valutare il passaggio a un fisso bloccato, incassando il risparmio immediato senza rinunciare alla protezione futura.

Il confronto tra Euribor in calo e IRS in rialzo sposta leggermente la convenienza a favore del variabile, ma solo per chi è disposto a tollerare oscillazioni. Il fisso a meno del 3,1%, oggi, resta una scelta difensiva difficile da battere.

Fonti

• Irs, Giovedì 16 luglio 2026 | MutuiOnline.it

Il fixing Euribor e IRS di martedì 14 luglio 2026 disegna uno scenario insolito per chi sta cercando un mutuo: le scadenze brevi salgono, quelle lunghe restano ferme o scendono, e la distanza tra costo del variabile e costo del fisso si assottiglia fino a diventare quasi impercettibile. L’Euribor a 1 anno — parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile — ha toccato il 2,825%, in rialzo di 2,5 punti base rispetto al fixing precedente. L’IRS a 10 anni, che guida i fissi, è rimasto inchiodato a 3,15%. Il differenziale reale, al netto degli spread applicati dalle banche, è di appena 0,325 punti percentuali. Tradotto: bloccare il tasso oggi costa poco più che restare esposti alle oscillazioni, e per chi deve scegliere la convenienza pende dalla parte della prevedibilità.

Quanto costa davvero la scelta tra fisso e variabile

Il mercato sta prezzando uno scenario di tassi persistentemente elevati su tutta la curva. L’Euribor a 3 mesi sale a 2,452%, il 6 mesi a 2,654%, l’1 anno a 2,825%. Sul lato IRS, il 10 anni resta a 3,15%, il 15 anni scende a 3,29%, il 20 anni a 3,34%, il 25 anni a 3,32%, il 30 anni a 3,27%. I costi di finanziamento a medio-lungo termine non scendono, ma nemmeno salgono: restano su un plateau elevato da settimane, offrendo un punto di riferimento stabile per il fisso.

Per un mutuatario che deve decidere, il calcolo è questo: il TAN medio dei variabili si attesta a giugno 2026 al 2,78%, quello dei fissi al 3,26%. Il gap è di 0,48 punti, ma va letto insieme alla traiettoria dell’Euribor 1 anno, che solo il 7 luglio era al 2,695% e in una settimana è risalito di 13 punti base. Se il trend rialzista di breve periodo continua, il variabile perde rapidamente il suo margine di convenienza.

Tre opzioni per chi deve firmare oggi

La simulazione su un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni dà un quadro concreto dei costi e aiuta a orientarsi:

La differenza tra la migliore offerta fissa e un variabile a condizioni medie è oggi nell’ordine di pochi euro al mese. Con un rialzo anche modesto dell’Euribor a 1 anno — e il fixing di ieri va in quella direzione — il variabile può facilmente superare il fisso come rata effettiva nel giro di uno o due trimestri.

Bloccare un tasso fisso al 3,10% significa comprare prevedibilità a un prezzo vicino allo zero, almeno rispetto all’alternativa indicizzata. La surroga resta un’opzione tattica: se i tassi IRS dovessero scendere in futuro, si può sempre trasferire il mutuo presso un’altra banca azzerando i costi. La rinegoziazione con la propria banca è un’alternativa per chi ha già un mutuo e vuole adeguare le condizioni senza cambiare istituto.

L’Euribor a 1 mese in lieve calo a 2,22% non sposta l’ago della bilancia: è la scadenza a 1 anno quella che conta per i variabili standard, e quella sta salendo.

Il costo di aspettare

Chi rimanda la firma sperando in un calo dei tassi sconta due rischi. Il primo è che l’IRS a 10 anni, fermo a 3,15%, potrebbe risalire come già accaduto tra il 9 e il 13 luglio, quando era passato da 3,13% a 3,15%. Il secondo è che l’Euribor continui a salire, erodendo il risparmio potenziale del variabile e rendendo più costoso anche l’ingresso nel fisso, perché le banche aggiornano gli spread in base alla volatilità attesa.

La fotografia del 14 luglio dice che il mercato non sta premiando l’attesa. I tassi fissi sono cari in termini assoluti, ma rapportati ai variabili sono i più vicini alla parità degli ultimi mesi. Per chi ha un loan-to-value sotto l’80% e un profilo di reddito stabile, il fisso con TAN 3,10% è oggi la scelta che minimizza il rischio di rata senza un aggravio di costo significativo.

Fonti

• Irs, Martedì 14 luglio 2026

L'aggiornamento dei tassi del 13 luglio 2026 consegna ai mutuatari un quadro spaccato a metà: l'Euribor a 1 anno scende al 2,8% (dal 2,831% del fixing precedente), mentre l'IRS a 10 anni sale al 3,15% (dal 3,11%). Questa divaricazione — Euribor in flessione, IRS in tensione — è il dato che chi sta per firmare un mutuo deve guardare con più attenzione. La scelta tra fisso e variabile, in questo momento, si gioca su pochi decimi di punto, e la direzione dei due indici suggerisce traiettorie diverse per le rate dei prossimi mesi.

Cosa è successo ai tassi Euribor il 13 luglio

Il fixing di lunedì 13 luglio mostra un Euribor in ribasso generalizzato sulle scadenze brevi e medie. L'Euribor a 1 mese ha ceduto quasi 5 punti base, scendendo da 2,27% a 2,224%. L'Euribor a 3 mesi è l'unica eccezione in controtendenza: sale da 2,412% a 2,431%, segnalando una certa resistenza sul brevissimo termine. L'Euribor a 6 mesi cala leggermente a 2,621% (da 2,626%), mentre il parametro più rilevante per i mutui variabili — l'Euribor a 1 anno — arretra a 2,8%.

Per chi ha un mutuo a tasso variabile indicizzato all'Euribor 1 anno, il calo di 3,1 punti base in un solo fixing è un segnale favorevole. Il differenziale con il tasso fisso medio, che secondo elaborazioni dell'Osservatorio MutuiOnline.it basate sui dati di giugno 2026 si attestava a 0,48 punti percentuali (3,26% contro 2,78%), potrebbe assottigliarsi ulteriormente se il trend dell'Euribor proseguisse in questa direzione.

L'IRS sale: cosa significa per i nuovi mutui a tasso fisso

Sul fronte dei tassi fissi, l'IRS — il parametro interbancario che guida il pricing dei mutui a tasso fisso — ha registrato rialzi su quasi tutte le scadenze. L'IRS a 10 anni è salito a 3,15%, quello a 15 anni a 3,3%, il 20 anni a 3,34% e il 25 anni a 3,33%. Solo l'IRS a 30 anni è rimasto costante a 3,28%.

La dinamica è chiara: i fissi stanno incorporando un premio per il rischio di duration che il mercato non vuole abbandonare. Le migliori offerte di mutuo prima casa rilevate il 14 luglio — Banco di Desio con TAN 3,10%, Banco di Sardegna e BPER Banca con TAN 3,20% — riflettono esattamente questo livello di IRS. La rata mensile per 100.000 euro in 30 anni si attesta tra 427 e 432 euro, con TAEG che oscillano tra 3,31% e 3,45%.

Fisso o variabile: cosa conviene oggi

La scelta oggi non è scontata. Con l'Euribor a 1 anno al 2,8%, un variabile con spread contenuto (0,5-0,7%) può offrire un TAN complessivo sotto il 3,5%, avvicinandosi al costo dei migliori fissi. Il vantaggio del variabile, in questa fase, sta nella possibilità di beneficiare di ulteriori cali dell'Euribor se la BCE dovesse allentare la politica monetaria nei prossimi trimestri.

Il fisso a 3,10-3,20% resta comunque una scelta difensiva solida per chi cerca certezza della rata su 20-30 anni. La differenza di costo rispetto al variabile, oggi, è contenuta — nell'ordine di 15-20 euro al mese su un finanziamento da 100.000 euro — e questo rende il premio assicurativo del fisso relativamente economico.

Chi ha già un mutuo e vuole ottimizzare può valutare due strade: la surroga verso un fisso più conveniente (i TAN sotto il 3,2% sono competitivi rispetto alla media di mercato) o la rinegoziazione con la propria banca, sfruttando la concorrenza tra istituti su un segmento — quello dei mutui casa — che secondo nostre elaborazioni su dati dell'Osservatorio MutuiOnline.it, a giugno 2026 mostrava uno spread tra fisso e variabile in forte restringimento.

Il fixing del 13 luglio conferma che la finestra per fissare un tasso sotto il 3,2% esiste ancora, ma il rialzo dell'IRS suggerisce che i margini per le banche si stanno comprimendo. Per chi deve scegliere oggi, la bussola è il proprio profilo di rischio: se la priorità è dormire tranquilli, il fisso a queste condizioni ha un costo della sicurezza storicamente basso.

Fonti

• Irs, Lunedì 13 luglio 2026 | MutuiOnline.it

L’aggiornamento dei tassi di giovedì 9 luglio 2026 consegna ai mutuatari un quadro schizofrenico: l’Euribor sale su tutte le scadenze, mentre l’IRS scende o resta fermo. Il risultato pratico è una forbice tra mutuo fisso e variabile che continua a comprimersi, e chi oggi deve firmare un finanziamento casa si trova davanti a un bivio dove la scelta non è più scontata come lo era fino a pochi mesi fa.

L’Euribor a 1 anno — parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile — ha toccato il 2,813%, in deciso rialzo dal 2,737% del fixing precedente. Sul fronte opposto, l’IRS a 10 anni — indice guida per i fissi — è sceso a 3,13% dal 3,15%. Mentre il primo spinge le rate dei variabili verso l’alto, il secondo raffredda il costo dei nuovi fissi. È esattamente il meccanismo che sta assottigliando il differenziale tra le due opzioni.

I numeri del 9 luglio: cosa è successo ai tassi di riferimento

I dati pubblicati dall’Osservatorio Tassi di MutuiOnline.it mostrano un movimento unidirezionale per l’Euribor: tutte le scadenze in rialzo. Ecco il dettaglio:

Sul versante IRS, il movimento è opposto: calano tutte le scadenze tranne il 30 anni, che resta inchiodato a 3,29%.

Il balzo più significativo è quello dell’Euribor a 1 anno (+0,076 punti percentuali in un solo giorno), che da solo basta a far scattare un campanello d’allarme per chi ha un variabile in ammortamento o sta pensando di accenderlo.

Fisso o variabile? Il confronto con i TAN medi di giugno

Per capire cosa significhino questi numeri nella pratica, basta incrociarli con i TAN medi rilevati a giugno 2026: il tasso fisso medio si attesta al 3,26%, mentre il variabile è al 2,78%. Meno di mezzo punto percentuale separa le due opzioni.

Un divario che fino a un anno fa superava il punto percentuale e che oggi, con l’Euribor in crescita e l’IRS in contenimento, si è quasi dimezzato. Tradotto in rata: su un mutuo da 100.000 euro a 30 anni, la differenza mensile tra un fisso e un variabile è ormai contenuta in poche decine di euro.

Le offerte rilevate l’11 luglio lo confermano: Banco di Desio e della Brianza propone un fisso con TAN al 3,10% e rata mensile da 427,02 euro. Banco di Sardegna e BPER Banca offrono TAN al 3,20% con rata da 432,47 euro. Sono condizioni che, fino a qualche trimestre fa, erano appannaggio quasi esclusivo dei variabili.

Cosa significa per chi deve scegliere (o cambiare) mutuo

Chi oggi è in fase di istruttoria ha davanti uno scenario in cui il premio di sicurezza del tasso fisso — il sovrapprezzo che si paga per blindare la rata contro futuri rialzi — è ai minimi. Con l’Euribor a 1 anno già al 2,813% e in tendenza rialzista, il variabile parte da una base più alta rispetto al passato e offre un risparmio iniziale che si sta assottigliando.

Per i mutui già in essere, la surroga diventa uno strumento tattico: passare da un variabile a un fisso oggi costa poco in termini di spread, e con l’IRS a 3,13% sui 10 anni si può strappare un TAN competitivo. Anche la rinegoziazione con la propria banca merita un tentativo, specie se il contratto in essere è stato firmato quando i fissi viaggiavano sopra il 3,5%.

Il dato chiave è questo: se a giugno il TAN medio variabile era 2,78% e quello fisso 3,26%, il differenziale è di appena 0,48 punti percentuali. Considerando che l’Euribor a 1 anno ha guadagnato quasi 8 centesimi in una sola seduta e ha invertito il trend al ribasso già dal 7 luglio scorso, il sorpasso del variabile sul fisso non è più un’ipotesi teorica ma uno scenario concreto che potrebbe materializzarsi entro l’autunno.

Per chi ha un orizzonte temporale lungo e un loan-to-value nella media, il fisso oggi offre una protezione a un prezzo storicamente basso. Per chi invece punta a estinguere in tempi più brevi o ha margine per assorbire oscillazioni di rata, il variabile resta un’opzione, ma con un vantaggio di partenza che si sta erodendo giorno dopo giorno.

Fonti

• Irs, Giovedì 9 luglio 2026 | MutuiOnline.it

Il Taeg sui nuovi mutui casa ha toccato il 3,96% a maggio 2026, il livello più alto dall’agosto 2024. Per chi sta per firmare un finanziamento o ha una rata variabile che si sta appesantendo, il dato di Bankitalia non è solo una cifra: cambia la gerarchia delle scelte. Il vero snodo oggi non è se i tassi saliranno, ma quale struttura di mutuo offre il miglior rapporto tra costo immediato e protezione futura.

Il termometro di maggio: cosa cambia per chi accende un mutuo

Il Taeg medio (Tasso Annuale Effettivo Globale, che include spese e commissioni) è salito al 3,96% dal 3,91% di aprile, dopo aver toccato un minimo di periodo al 3,81% a marzo. Non è un’impennata, ma una correzione al rialzo che arriva dopo mesi di relativa stabilità. Secondo i dati della Banca d’Italia, a maggio la quota di mutui con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno – quelli a tasso variabile puro o con preammortamento breve – si è attestata al 18,7%. Significa che quasi un mutuatario su cinque sta ancora scommettendo sul variabile, nonostante i segnali di tensione.

I prestiti alle famiglie continuano a crescere: +2,6% su base annua, in linea con aprile e marzo. La domanda di credito per la casa non si è fermata, ma sta cambiando composizione.

Fisso o variabile: due velocità a confronto

Chi deve scegliere oggi si trova davanti a due binari che puntano in direzioni opposte.

Da un lato, i tassi fissi medi sono in calo, favoriti dalla discesa dei rendimenti di mercato che guidano l’Irs a 10 anni, il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso. Dall’altro, i tassi variabili restano più bassi ma stanno risalendo, sospinti dal rialzo del costo del denaro deciso dalla Bce e dall’andamento dell’Euribor a 1 anno, che ha invertito la rotta.

La conseguenza è un differenziale sempre più stretto tra rata fissa e rata variabile: su un mutuo tipo da 100.000 euro a 30 anni, oggi la soluzione a tasso fisso costa solo qualche decina di euro in più al mese. Un “premio di sicurezza” contenuto, che – con l’inflazione ancora calda e le tensioni geopolitiche in corso (il Codacons parla di “effetto Iran”) – potrebbe trasformarsi in un affare.

Massimiliano Dona, presidente dell’Unione Nazionale Consumatori, ha definito il dato Bankitalia “una pessima notizia” e ha calcolato che chi sottoscrive oggi un mutuo a tasso variabile pagherà una rata superiore di circa 29,50 euro al mese rispetto a un anno fa, per un aggravio di 354 euro l’anno. Il variabile resta più economico del fisso al momento della firma, ma il costo aggiuntivo rispetto al passato sta crescendo.

Surroga e rinegoziazione: le armi per ottimizzare

Con i tassi in movimento, la surroga diventa lo strumento tattico più utile per chi ha già un mutuo. Portare il vecchio finanziamento a un tasso fisso aggiornato – sfruttando il calo dei tassi fissi in corso – può abbattere la rata senza costi notarili. Per chi invece ha un variabile e vuole resistere, la rinegoziazione dello spread con la propria banca è un’opzione spesso sottovalutata: con l’Euribor in salita, uno spread più basso può fare la differenza su decine di euro al mese.

Il profilo di rischio personale fa il resto del lavoro. Un mutuatario con loan-to-value alto (poca liquidità, casa finanziata quasi al 100%) ha meno margine per assorbire rialzi futuri e dovrebbe valutare seriamente il fisso, anche se oggi costa leggermente di più. Chi ha un cuscinetto di risparmio e un orizzonte temporale più breve (15-20 anni) può ancora considerare il variabile, puntando sul differenziale di partenza.

Il calcolo che guida la scelta

Se confrontiamo l’esiguo differenziale odierno tra fisso e variabile con l’aggravio annuo calcolato da Dona per i nuovi variabili (354 euro), emerge un punto di pareggio delicato: il fisso recupera il premio iniziale se i tassi a breve salgono ancora di qualche decina di punti base nel corso del prossimo anno. Non è uno scenario remoto, viste le tensioni che stanno già spingendo Bankitalia a registrare rialzi su mutui e prestiti alle imprese.

Per chi oggi è al bivio, la domanda non è più quale tasso sia più basso oggi, ma quale sarà più basso tra due anni. E con il fisso in discesa e il variabile in ripresa, la finestra per bloccarlo a condizioni vantaggiose potrebbe non restare aperta a lungo.

Fonti

• LaPresse
• SimplyBiz
• Ansa
• SoldiOnline.it

Con l’IRS a 10 anni salito ieri a 3,05% e l’Euribor a 1 anno in rialzo a 2,695%, lo spread tra il costo del fisso e quello del variabile tocca quota 0,355 punti percentuali. È un allargamento netto rispetto ai 0,317 punti di quattro giorni fa e ai 0,227 di inizio mese. Per chi sta per firmare un mutuo, il segnale è duplice: il fisso si sta progressivamente allontanando dal variabile, ma le banche continuano a comprimere il margine tra IRS e TAN finale, tenendo aperta una finestra competitiva per chi cerca certezza sulla rata.

Quanto costa oggi il mutuo fisso: le migliori offerte sul mercato

I fixing IRS del 7 luglio 2026 mostrano rialzi su tutte le scadenze: il 10 anni passa da 3,01% a 3,05%, il 15 anni da 3,17% a 3,21%, il 20 anni da 3,24% a 3,28%, il 25 anni da 3,23% a 3,27%, il 30 anni da 3,2% a 3,23%. L’IRS è il tasso interbancario che le banche usano come riferimento per prezzare i mutui a tasso fisso: quando sale, il costo dei nuovi fissi tende a seguirne la traiettoria.

Nonostante il rialzo, le offerze restano competitive. Ecco le tre migliori proposte per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni, rilevate l’8 luglio 2026 alle 9:00:

Il TAN migliore è quello di Credem al 3,06%, appena 1 punto base sopra l’IRS a 10 anni: un differenziale ridotto che segnala una forte pressione competitiva tra gli istituti. Banco di Desio compensa un TAN leggermente più alto (3,10%) con spese di istruttoria e perizia più basse (1.037,90 € totali contro i 1.500 € di Credem), un fattore da pesare soprattutto su finanziamenti di importo contenuto, dove i costi iniziali incidono di più sul TAEG.

Variabile: Euribor a breve in calo, ma l’1 anno inverte la rotta

Sul fronte dell’Euribor, il fixing del 7 luglio restituisce un quadro a due velocità. Le scadenze brevi continuano a scendere: l’1 mese cala a 2,223% (da 2,224%), il 3 mesi a 2,313% (da 2,321%), il 6 mesi a 2,542% (da 2,547%). L’1 anno, scadenza più rilevante per i mutui variabili di nuova stipula, inverte invece direzione e sale a 2,695% dal 2,693% precedente.

Si tratta di un movimento minimo in termini assoluti, ma significativo perché interrompe la tendenza al ribasso delle ultime sedute. Il TAN medio dei mutui variabili, dopo il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE il 17 giugno 2026, si attesta al 2,78%: per un mutuo da 100.000 euro in 30 anni, la rata indicativa si colloca intorno ai 413 euro mensili, circa 11-12 euro in meno rispetto al miglior fisso disponibile oggi.

Fisso o variabile: cosa pesa di più con lo spread attuale?

Con 0,355 punti percentuali di distanza tra IRS 10 anni ed Euribor 1 anno, la scelta tra fisso e variabile si gioca su un premio di sicurezza che oggi vale circa 10-15 euro al mese su un finanziamento standard da 100.000 euro. Un differenziale storicamente contenuto, che rende il fisso ancora appetibile per chi non vuole esporsi al rischio di nuovi rialzi BCE.

Tre fattori da mettere sul piatto oggi:

• Durata del mutuo: su 30 anni, il vantaggio di rata del variabile si erode rapidamente se l’Euribor risale. Con il fisso al 3,06% si blocca un costo certo per tre decenni.
• Surroga e rinegoziazione: chi ha un fisso acceso negli ultimi 12-18 mesi a tassi superiori al 3,50% ha oggi lo spazio per surrogare verso offerte sotto il 3,10%, abbattendo la rata di 20-25 euro mensili senza costi notarili.
• Loan-to-value: le condizioni migliori restano riservate a LTV sotto l’80%. Chi supera questa soglia paga spread più alti e perde parte del vantaggio competitivo attuale.

La forbice tra fisso e variabile si sta allargando, ma il mercato dei fissi resta sorprendentemente aggressivo. Il tempo per bloccare un TAN sotto il 3,10% potrebbe non durare a lungo se l’IRS continuerà a salire nelle prossime sedute.

Fonti

• MutuiOnline.it

Lunedì 6 luglio l’IRS a 10 anni ha toccato quota 3,01%, in rialzo di 2 punti base, mentre l’Euribor a 1 anno è sceso a 2,693%. Il differenziale tra i due indici di riferimento — il costo della sicurezza del tasso fisso — si allarga così a 0,317 punti percentuali, rispetto allo 0,227 registrato appena quattro giorni prima. Per chi sta per firmare un mutuo prima casa, il messaggio è netto: il fisso torna a costare un po’ di più, mentre il variabile mostra segnali di raffreddamento sulle scadenze lunghe. La scelta tra le due opzioni si gioca su un equilibrio più instabile rispetto alle settimane scorse.

Cosa è successo ai tassi il 6 luglio 2026

L’Osservatorio tassi di MutuiOnline.it fotografa un Euribor in movimento contrastato il 6 luglio 2026. Le scadenze brevi salgono o restano ferme, quelle lunghe scendono:

• Euribor 1 mese: 2,224% (+0,019%)
• Euribor 3 mesi: 2,321% (stabile)
• Euribor 6 mesi: 2,547% (-0,007%)
• Euribor 1 anno: 2,693% (-0,016%)

Sul fronte degli IRS, che determinano il costo dei mutui a tasso fisso, il rialzo è generalizzato su tutte le durate. L’IRS a 10 anni sale a 3,01% (+0,02%), il 20 anni a 3,24% (+0,02%), il 30 anni a 3,20% (+0,03%).

Questa dinamica è rilevante per chi sceglie la durata del finanziamento: più ci si allontana nel tempo, più i tassi fissi assorbono le aspettative di un costo del denaro elevato ancora per diversi trimestri.

Quanto costa oggi un mutuo a tasso fisso

Con l’IRS decennale oltre la soglia psicologica del 3%, le migliori offerte a tasso fisso per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni (profilo: impiegato 35 anni, Milano, reddito 2.600 euro mensili) si concentrano in una fascia ristretta:

La differenza tra la rata più bassa e quella più alta è di soli 9,25 euro al mese, ma il TAEG — che include spese di istruttoria e perizia — varia di 14 punti base tra Banco di Desio (3,31%) e Banco di Sardegna (3,45%). Scegliere solo guardando al TAN, insomma, può costare caro: le spese iniziali incidono in modo diverso sul costo complessivo del finanziamento.

Fisso o variabile: cosa pesa sulla scelta a luglio 2026

Il TAN medio del variabile è salito al 2,78% dopo il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE l’11 giugno 2026. Rispetto all’Euribor a 1 anno di ieri (2,693%), il margine applicato dalle banche sui nuovi mutui variabili si aggira intorno a circa 8,7 punti base effettivi. Su un finanziamento ventennale da 150.000 euro, il variabile al 2,78% comporta oggi una rata di circa 815 euro mensili.

Il divario fisso-variabile si è compresso da 73 a 48 punti base tra maggio e giugno 2026, ma il rialzo dell’IRS di ieri rischia di riaprire la forbice. Chi sceglie oggi il fisso paga una protezione: la rata non si muove anche se la BCE dovesse alzare ancora i tassi. Chi opta per il variabile scommette su un Euribor che, dopo il calo sulle scadenze a 6 mesi e 1 anno registrato il 6 luglio, potrebbe stabilizzarsi o scendere ulteriormente nei prossimi mesi.

Il tasso fisso migliore (3,03% del Credem) offre una rata di 423,22 euro. Se l’Euribor a 1 anno dovesse risalire di circa 34 punti base (a 3,033%), il variabile con uno spread medio di circa 8,7 punti base raggiungerebbe il 3,12%, superando il fisso più conveniente. La storia recente — con la BCE ancora in modalità restrittiva — rende questo scenario tutt’altro che improbabile.

Surroga e rinegoziazione: l’alternativa per chi ha già un mutuo

Con l’IRS a 10 anni fermo sopra il 3% e le offerte bancarie in movimento, anche chi ha già acceso un mutuo può agire. La surroga permette di trasferire il finanziamento a un’altra banca azzerando le spese notarili e di istruttoria, mentre la rinegoziazione consente di rivedere spread e durata con l’istituto attuale.

Il calo del TAN medio del fisso dal 3,38% di maggio al 3,26% di giugno segnala che le banche stanno comprimendo i margini per restare competitive nonostante un IRS in salita. È una finestra che merita attenzione: chi ha sottoscritto un fisso a condizioni peggiori anche solo tre mesi fa, oggi può trovare sul mercato una rata mensile più leggera di 15-20 euro.

Il differenziale IRS-Euribor a 0,317 punti percentuali del 6 luglio 2026 non rende né il fisso né il variabile la scelta scontata. La decisione dipende dalla lettura che ogni mutuatario dà della traiettoria BCE: il fisso costa un premio contenuto ma crescente per blindare la rata, il variabile sconta ancora il rialzo di giugno e aspetta di capire se il calo dell’Euribor sulle scadenze lunghe è l’inizio di una tendenza o solo un rimbalzo tecnico.

Fonti

• Irs, Lunedì 6 luglio 2026 | MutuiOnline.it
• Aggiornamento tassi Eurirs e Euribor 6 luglio 2026

L'Euribor a 1 anno sale al 2,733% e l'IRS a 10 anni tocca il 2,96%. Entrambi gli indici registrano un rialzo il 2 luglio 2026, segnale che la fase di distensione dei tassi non è ancora arrivata. Per chi sta valutando un mutuo, il dato chiave è che lo spread tra i due mondi — variabile e fisso — resta compresso, con il fisso che continua a offrire maggiore prevedibilità a un prezzo competitivo.

Quanto costa oggi il mutuo a tasso fisso

I migliori tassi fissi disponibili sul mercato confermano una forbice tra il 2,98% e il 3,20% di TAN per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni.

Credem si posiziona sotto la soglia psicologica del 3%, con una rata di circa 420 euro mensili, 12 euro in meno rispetto alle offerte di Banco di Sardegna e BPER Banca. La differenza può sembrare modesta, ma su 30 anni si traduce in oltre 4.300 euro di risparmio complessivo.

Il TAN medio del fisso a giugno 2026 era sceso al 3,26% dal 3,38% di maggio. Un trend in miglioramento, anche se i fixing IRS del 2 luglio — con il decennale in rialzo al 2,96% — suggeriscono che i margini per ulteriori cali immediati sono limitati.

Il variabile conviene ancora?

L'Euribor a 1 anno, parametro di riferimento per i mutui variabili, si attesta al 2,733%, in lieve rialzo rispetto al 2,727% del fixing precedente.

Dopo il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE il 17 giugno 2026, il TAN medio del variabile è salito al 2,78%, riducendo il divario rispetto al fisso a 48 punti base — poco meno di mezzo punto percentuale. Tradotto in euro: su un mutuo ventennale da 150.000 euro, la rata variabile è passata da 797 a 815 euro mensili.

Il risparmio mensile rispetto a un fisso si è compresso sotto i 20 euro su finanziamenti tipo. Una cifra che non giustifica più, per molti profili di mutuatario, l'esposizione al rischio di nuovi rialzi.

Euribor e IRS a confronto: cosa dicono i fixing del 2 luglio

Tutti gli indici Euribor hanno registrato rialzi il 2 luglio 2026 rispetto al fixing del giorno precedente:

• Euribor 1 mese: da 2,192% a 2,211%
• Euribor 3 mesi: da 2,312% a 2,335%
• Euribor 6 mesi: da 2,554% a 2,565%
• Euribor 1 anno: da 2,727% a 2,733%

Anche gli IRS, utilizzati come base per i mutui a tasso fisso, sono saliti su tutte le scadenze:

• IRS 10 anni: da 2,94% a 2,96%
• IRS 15 anni: da 3,10% a 3,13%
• IRS 20 anni: da 3,17% a 3,19%
• IRS 25 anni: da 3,16% a 3,19%
• IRS 30 anni: da 3,12% a 3,15%

Il differenziale tra IRS 10 anni ed Euribor 1 anno è di 0,227 punti percentuali. Il 1° luglio era di 0,213 punti: lo spread si è leggermente allargato, ma resta su livelli storicamente contenuti, segno che la parità tra fisso e variabile è una condizione strutturale di questa fase di mercato.

Fisso o variabile: la scelta oggi

Con il variabile che offre un risparmio mensile esiguo e il fisso che si mantiene accessibile, la decisione dipende dal profilo di rischio.

Chi ha redditi stabili e una buona capacità di risparmio può ancora valutare il variabile, contando su un possibile — ma non garantito — allentamento della politica monetaria BCE nei prossimi trimestri. Per tutti gli altri, il fisso sotto il 3% rappresenta un'opzione che blocca la rata per 20-30 anni senza sorprese, in un contesto in cui l'IRS decennale a 2,96% lascia spazio a offerte bancarie ancora competitive.

Un calcolo concreto: su 100.000 euro in 30 anni, la differenza tra la migliore offerta fissa (420 euro) e un variabile indicizzato all'Euribor 1 anno più spread medio dell'1% (circa 427 euro ipotizzando un TAN del 3,73%) è di pochi euro. Il costo della tranquillità, in questa fase, è praticamente azzerato.

Fonti

• MutuiOnline.it
• Google News IT Mutui e tassi

Con il rialzo dell'11 giugno 2026, la Banca Centrale Europea ha chiuso una fase di tassi fermi durata dodici mesi inaugurando quello che gli analisti definiscono un approccio possibilmente più restrittivo da parte dell'Eurotower. Il risparmio di chi ha scelto il variabile rispetto al fisso si è già dimezzato — da circa 12.000 a 6.650 euro sull'intera durata del mutuo — e il presidente della Deutsche Bundesbank Joachim Nagel ha dichiarato che la BCE è pronta ad aumentare nuovamente i tassi a luglio, se necessario. Il tempo a disposizione per scegliere con vantaggio il tasso variabile si sta esaurendo rapidamente.

Le simulazioni: dove sta il vantaggio oggi

Prima del rialzo di 25 punti base, su un mutuo da 100.000 euro a 20 anni, la differenza mensile tra variabile e fisso era di 40 euro: rata di 534 euro contro 574 euro a tasso fisso. Dopo l'11 giugno, con il Tan medio del variabile salito dal 2,58% al 2,83%, la rata variabile tocca 546 euro e il risparmio mensile scende a 28 euro. Il risparmio complessivo — calcolato da Mutuionline sull'orizzonte medio effettivo dei contratti, pari a circa 25 anni — scenderebbe da circa 12.000 a 6.650 euro. Il quadro peggiora nell'ipotesi — non speculativa, visto l'avvertimento di Nagel — di un secondo rialzo entro fine 2026:

Il mercato ha già scelto: fisso al 92,3%

I dati del secondo trimestre 2026 parlano chiaro: il tasso fisso rappresenta il 92,3% delle nuove domande di mutuo, contro il 2,8% del variabile. Il Tan medio del fisso a 20-30 anni si attesta al 3,38%, e i tassi sui nuovi mutui — già al 3,91% secondo l'ultima rilevazione Bankitalia — sono destinati a superare il 4% secondo la Federazione autonoma dei bancari italiani. Chi richiede oggi un mutuo lo fa in media per 145.181 euro, su immobili con valore medio di circa 226.000 euro e una durata media di 24 anni e otto mesi.

Effetti su debito pubblico e imprese

Il rialzo non riguarda solo le famiglie. L'Italia deve finanziare emissioni nette per 173 miliardi di euro nel 2026, su un totale lordo di 528 miliardi. Il costo medio alle emissioni dei titoli di Stato nel 2026 è al 2,81%, in calo rispetto al 3,4% del 2024, ma il ritorno restrittivo della BCE potrebbe invertire questa traiettoria sulle prossime emissioni.

Sul versante delle imprese, il presidente di Confesercenti Nico Gronchi ha criticato la tempistica: "La decisione di aumentare i tassi in una fase di crescita così debole rischia di aggravare le difficoltà dell'economia italiana ed europea. Un ulteriore aumento del costo del credito rischia di frenare investimenti e occupazione proprio quando sarebbe invece necessario rafforzare la fiducia e sostenere la domanda interna."

Quanto vale ancora il variabile?

Il calcolo è diretto: il vantaggio complessivo del variabile sul fisso si è già ridotto del 44,6% — da 12.000 a 6.650 euro sull'intera durata del mutuo, secondo Mutuionline [(12.000 – 6.650) / 12.000]. Con un secondo rialzo di 25 punti base, il vantaggio mensile scenderebbe a 15 euro, pari a circa 3.600 euro in vent'anni (15 euro × 12 mesi × 20 anni): una cifra che difficilmente giustifica l'esposizione alle future decisioni di Francoforte.

Per chi deve accendere un mutuo nei prossimi mesi, la vera domanda non è più se il variabile convenga in astratto, ma se il risparmio residuo valga l'incertezza. Con il fisso al 3,38% e Nagel che parla apertamente di luglio, la risposta per la maggioranza delle famiglie italiane sembra già scritta nei numeri.

Fonti

• Mutui più cari e corsa al fisso dopo rialzo tassi Bce: l'impatto su banche, conti pubblici e famiglie. Simulazioni sulle rate — FIRSTonline
• La Bce aumenta i tassi d'interesse, le ricadute sui mutui — RaiNews TGR Molise

Chi oggi deve scegliere un mutuo ha due variabili decisive da incrociare: il tipo di tasso e la regione in cui compra. I dati Bankitalia pubblicati il 30 giugno 2026 mostrano che la geografia pesa sulla rata più di quanto faccia la distanza tra fisso e variabile: in Sicilia il tasso medio tocca il 6%, in Sardegna scende al 2,7%. Un divario di 3,3 punti percentuali che su un capitale di 100.000 euro si traduce in oltre 3.000 euro di differenza nei soli interessi del primo anno, calcolati sui valori ufficiali dell’istituto centrale.

La mappa dei tassi: lo scenario di giugno 2026

Il 6% siciliano non è solo il più alto d’Italia: è più del doppio del 2,7% sardo, che guida la classifica delle regioni convenienti. In mezzo si collocano Lombardia (2,87%) e Lazio (2,86%), appaiate e in linea con i migliori fissi nazionali. I valori, avverte Bankitalia, salgono ancora se si considerano le spese accessorie — istruttoria, commissioni, polizza — che amplificano il gap reale tra regione e regione.

Per chi deve confrontare le offerte, la geografia diventa il primo filtro di convenienza. Un mutuo in Sardegna al 2,7% batte qualunque offerta media nazionale, mentre acquistare in Sicilia a giugno 2026 significa accettare condizioni peggiori persino del variabile puro post-rialzi BCE.

Fisso o variabile? La regione cambia la risposta

In un contesto di tassi ancora volatili, la scelta tra fisso e variabile va tarata sul costo effettivo nella regione di acquisto. In Sicilia, con un tasso medio del 6%, il variabile con spread contenuto può risultare più economico del fisso offerto dalle banche locali — sempre che venga concesso a condizioni altrettanto care. In Sardegna, viceversa, un fisso al 2,7% è un’opportunità rara che blocca il costo per tutta la durata del prestito, rendendo superflua qualunque scommessa sull’Euribor.

Chi sta valutando la durata o il loan-to-value non può ignorare questo effetto: la regione d’acquisto può spostare l’ago della bilancia più di un punto di spread. Il confronto tra fisso e variabile va quindi letto dentro la mappa dei tassi territoriali, non solo guardando i differenziali medi nazionali.

Surroga: l’arma per ottimizzare in ogni regione

Un mutuo acceso in una regione costosa non è una condanna. La surroga, che non comporta commissioni bancarie né spese notarili per il cliente, permette di trasferire il finanziamento presso una banca con condizioni migliori, anche fuori regione. Chi ha stipulato in Sicilia a tassi elevati può portare il mutuo su valori allineati alla media nazionale, a patto di agire prima che il rapporto rata/reddito si irrigidisca.

Chi in Sardegna opta per il fisso ottiene un doppio vantaggio: il tasso più basso d’Italia e la protezione da futuri rialzi. Per i siciliani, la surroga verso un fisso nazionale resta la leva di ottimizzazione più potente disponibile oggi.

La scelta del mutuo giusto a giugno 2026 non si gioca solo sul differenziale fisso-variabile. La vera partita si decide sulla mappa regionale dei tassi: chi compra in Sardegna parte avvantaggiato, chi sta in Sicilia deve compensare con la surroga.

Fonti

• ANSA
• LiveSicilia