Sapere come viene effettuato il calcolo degli interessi passivi in un mutuo a tasso fisso ti aiuterà a comprendere meglio quali sono i fattori che andranno ad incidere sulla tua rata, che ovviamente sarà costante nel tempo per tutto il periodo prestabilito.
Fattori che incidono sulla rata di mutuo a tasso fisso
Quando richiedi un mutuo a tasso fisso vi sono una serie di fattori che possono incidere sulla rata mensile che dovrai poi sostenere. Oltre al capitale richiesto, i diversi fattori che possono dare luogo ad importi mensili diversi sono:
- il valore da perizia del’immobile
- la durata del mutuo
- la finalità del finanziamento
- il tasso d’interesse applicato dall’istituto finanziario
È bene precisare che normalmente tutti gli istituti finanziari, per concedere un mutuo, considerano il valore dell’immobile ed effettuano finanziamenti che possono arrivare fino all’80% del suo valore. Talvolta può anche accadere che il rapporto tra valore da perizia immobiliare ed importo richiesto determini un tasso d’interesse diverso.
Anche la finalità del finanziamento può dare origine a tassi diversi applicati dall’istituto che eroga il mutuo. Un finanziamento richiesto per l’acquisto della prima casa potrebbe rivelarsi infatti molto più basso rispetto ad uno concesso per ritrutturazione o per l’acquisto di una seconda casa.
Ovviamente il tasso d’interesse applicato da ogni banca inciderà sulla rata finale del mutuo a tasso fisso che dovrai sostenere. A questo proposito è bene precisare che gli istituti finanziari determinano il tasso d’interesse sommando allo spread (cioè al ricavo effettivo della banca) l’Irs (o l’Eurirs). Al contrario dei mutui a tasso variabile infatti, in cui viene utilizzato l’Euribor a 3, 6 o 9 mesi, l’istituto finanziario per determinare il piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso utilizza l’Irs.
Calcolo interessi mutuo a tasso fisso: il piano di ammortamento
Il piano di ammortamento è quel documento che deve essere obbligatoriamente allegato al contratto di mutuo. In esso sono riportati tutti i pagamenti da effettuare all’istituto di credito nel tempo. Il piano di ammortamento, a seconda dei casi può essere:
- alla francese
- all’italiana
- alla tedesca
- all’americana
Le banche e gli intermediari finanziari italiani utilizzano il piano di ammortamento alla francese per il calcolo del mutuo a tasso fisso. Vediamo nel dettaglio in cosa consiste.
Il piano di ammortamento alla francese: in cosa consiste?
Il piano di ammortamento alla francese è, oltre che quello più utilizzato, sicuramente anche quello più facile da comprendere. L’importo costante della rata mensile sarà determinato dalla quota capitale che si adeguerà ogni mese alla quota degli interessi calcolati sul capitale residuo.
Se ad esempio richiedi un mutuo a tasso fisso della durata di dieci anni e
per un importo di 100.000 euro la prima rata sarà data da € 643 di capitale e €417 di interessi, per un totale di € 1.060. La seconda rata sarà invece determinata da una quota di interessi sul capitale residuo di € 99.357 (100.000 – 643) pari a € 413. Essendo la nostra rata costante ne deriverà che il capitale rimborsato in quel mese sarà pari a € 647, ovvero alla differenza tra l’importo complessivo della rata mensile e gli interessi del periodo. Il piano di ammortamento si svilupperà con questo sistema fino alla scadenza, che determinerà ovviamente un capitale residuo pari a zero.
Con questo sistema, come è facile intuire, ogni mese diminuisce la quota di interessi ed aumenta invece quella del capitale rimborsato. Il mutuo a tasso fisso non deve essere però confuso con quello a tasso variabile a rata costante. In questo caso avrai comunque ad ogni scadenza un importo fisso prederminato, ma la variazione del tasso di interesse andrà ad incidere sulla durata del mutuo.
Qual’è il limite massimo dell’importo che puoi richiedere
Nella valutazione dell’importo che potrai richiedere in un mutuo a tasso fisso incide sia il valore della perizia che il reddito personale e familiare del richiedente. Come abbiamo visto infatti ogni istituto bancario può arrivare a concedere fino all’80% del valore di perizio immobiliare, a patto però che l’importo della rata mensile che viene a determinarsi non superi 1/3 dello stipendio. Se ad esempio il tuo reddito netto mensile è di € 1.500, la rata non potrà essere superiore a € 500. Se invece si tratta di un mutuo cointestato l’istituto di credito terrà conto di 1/3 del reddito comp0lessivo dei richiedenti. Se il tuo reddito è di € 2.000 e quello del coniuge è di € 1.000, la rata potrà raggiungere al massimo € 1.000 mensili.
