Identificare il miglior mutuo è cruciale in un contesto economico in continua evoluzione. Le migliori banche offrono diverse soluzioni, tra cui mutui a tasso fisso e variabile. Le previsioni suggeriscono una diminuzione dei tassi di interesse nel 2025, rendendo opportuno esaminare le proposte disponibili. Ad esempio, il miglior tasso fisso è attualmente al 2,35%, mentre il tasso variabile più competitivo è del 3,18%.

Questa guida offre una panoramica completa delle opzioni più convenienti. Analizzeremo le condizioni e i fattori da considerare per ottenere un mutuo vantaggioso. È essenziale comprendere le differenze tra tasso fisso e variabile, nonché le condizioni offerte dalle diverse banche.

Il 24,4% delle richieste di mutuo raccolte nei primi otto mesi del 2026 riguarda finanziamenti oltre l'80% del valore dell'immobile. Il segmento cresce del 9,1% mentre il mercato generale arretra del 3,6%, e per chi compra con un anticipo contenuto la scelta tra tasso fisso e variabile pesa più che per chiunque altro: il variabile resta il più economico, ma il suo vantaggio si sta assottigliando.

Il divario tra fisso e variabile si è ridotto a 41 punti base

Nel secondo trimestre 2026 i tassi minimi offerti online erano 2,32% per il variabile e 2,90% per il fisso: 58 punti base di distanza. Nel terzo trimestre il variabile è salito al 2,58% e il fisso al 2,99%. Il conto è presto fatto: il variabile è rincarato di 26 punti base, il fisso di appena 9, e il divario si è compresso a 41 punti base.

Il movimento va letto insieme ai nuovi rialzi dei tassi da parte della BCE, che si scaricano più rapidamente sul variabile. Per chi valuta un mutuo ad alto LTV, la domanda non è più quanto si risparmia subito, ma quanto si è disposti a rischiare per 41 punti base.

Tasso minimo o media ABI: 116 e 58 punti base di differenza

A giugno 2026 il tasso medio sui nuovi finanziamenti si è attestato al 3,48%, contro il 3,19% di dodici mesi prima. È una media di mercato, non il prezzo che si è obbligati a pagare: rispetto a essa, i tassi minimi rilevati online viaggiavano 116 punti base sotto per il variabile e 58 punti base sotto per il fisso. La distanza tra media ABI e migliori offerte è, in pratica, il margine che il confronto tra preventivi può recuperare.

Anticipo sotto il 20%: la garanzia Consap e l'importo medio in calo

Un mutuo ad alto LTV finanzia oltre l'80% del valore dell'immobile e lascia all'acquirente un anticipo inferiore al 20%. Per chi ha risorse iniziali limitate c'è il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap: nel 2025 ha garantito finanziamenti per 8,2 miliardi di euro, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024. La garanzia copre fino all'80% della quota capitale per le categorie prioritarie — under 40, famiglie con almeno tre figli, inquilini di case popolari e genitori single con figli minorenni — che nei primi mesi del 2026 valgono il 93,9% delle richieste.

Sul fronte degli importi, i volumi del segmento alto LTV crescono meno dei contratti: +8,2% contro +9,1%. L'importo medio per pratica è quindi in lieve arretramento: con tassi più alti la rata sostenibile si riduce e la banca eroga meno capitale. Lo stesso scarto emerge tra domanda e concessione: le richieste oltre l'80% valgono il 24,4% del totale, ma i finanziamenti erogati nella stessa fascia scendono al 22,6%, 1,8 punti in meno.

Chi firma un alto LTV: più single e più adulti

Il profilo di chi accede a questo finanziamento cambia. L'età media è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026, contro i 38,5 anni di un anno prima, e il 52,7% dei contratti è mono-richiedente, in aumento dal 51,1%. Più della metà di chi compra con un mutuo ad alto LTV conta su un solo reddito. Il quadro riflette una società in cui le famiglie composte da una sola persona sono il 37,1% del totale, contro il 25,9% di vent'anni prima.

Su un mutuo ad alto LTV il margine di manovra è stretto: la rata grava su un capitale che copre oltre l'80% dell'immobile e l'importo medio erogato è già in calo. Con il variabile al 2,58% e il fisso al 2,99%, i 41 punti base di differenza sono il prezzo della prevedibilità. Chi ha un solo reddito o un'età più alta ha meno spazio per assorbire un rialzo della rata, mentre chi accede alla garanzia Consap parte da un rischio più contenuto. Il vero confronto, però, non è tra i due tassi nominali ma tra le offerte disponibili.

Per chi compra casa con poco anticipo la scelta non si riduce a fisso o variabile: si gioca su quanto margine esiste tra la migliore offerta e la media di mercato — 116 punti base sul variabile, 58 sul fisso — e su quanta incertezza sulla rata si è in grado di sostenere. Con il divario sceso a 41 punti base, a pesare è più il profilo del richiedente che il tasso in sé.

Fonti

• Idealista.it
• Mutuionline.it

Il 29 settembre 2026 l'Euribor a 1 anno è salito al 3,362%, mentre l'IRS a 30 anni è sceso al 3,55%: tra la base del variabile e quella del tasso fisso di durata più lunga ci sono ora 18,8 punti base (3,55 − 3,362). Per chi sta scegliendo un mutuo, il tradizionale cuscinetto tra le due opzioni si sta assottigliando e confrontare le offerte guardando solo il TAN non basta più.

Euribor e IRS: cosa è cambiato tra il 28 e il 29 settembre

Il 29 settembre tutti i fixing Euribor sono saliti: 1 mese al 2,49% (da 2,484%), 3 mesi al 2,617% (da 2,594%), 6 mesi al 3,103% (da 3,066%) e 12 mesi al 3,362% (da 3,356%). Il 28 settembre, invece, solo la scadenza a 1 mese era in rialzo, mentre 3, 6 e 12 mesi erano in ribasso.

Sul fronte dei tassi fissi la direzione è opposta. Il 29 settembre l'Eurirs a 10 anni è sceso al 3,70% (da 3,74%), il 15 anni al 3,75% (da 3,77%), il 20 anni al 3,72% (da 3,74%), il 25 anni al 3,64% (da 3,65%) e il 30 anni al 3,55% (da 3,56%). Tutte le scadenze hanno corretto dopo il rimbalzo di lunedì 28.

Fisso o variabile: il divario dipende dalla durata

La distanza tra la base del variabile e quella del fisso cambia molto con la scadenza scelta. Con l'IRS a 30 anni (3,55%) e l'Euribor a 1 anno (3,362%) il divario è di 18,8 punti base. Sale a 33,8 punti base se si confronta l'IRS a 10 anni (3,70%) con lo stesso Euribor a 12 mesi. Il motivo è che la curva dei tassi fissi è oggi invertita: fra 10 e 30 anni la differenza è di 15 punti base a favore della scadenza lunga, cioè allungare la durata non costa di più ma di meno.

Per chi punta sul fisso, questo significa che le scadenze più lunghe offrono basi più basse. Sul variabile, invece, il 12 mesi è oggi la scadenza più cara delle quattro rilevate, con il suo 3,362% contro il 2,49% dell'1 mese.

TAN e TAEG: le tre migliori offerte fisse non sono equivalenti

Nella rilevazione del 30 settembre 2026 ore 09:00, su un mutuo da 100.000 euro in 30 anni, la rata mensile più bassa non coincide con il TAN più basso.

Il TAN più basso è quello di Banco BPM (2,95%), che però ha il TAEG più alto (3,21%) di Banco di Desio (3,16%) per via delle spese iniziali: 1.000 + 320 = 1.320 euro contro 250 + 237,90 = 487,90 euro, una differenza di 832,10 euro che pesa sul costo complessivo. La rata più bassa, €418,91 di Banco BPM contro i €426,47 di Crédit Agricole, vale 7,56 euro al mese, che su 360 rate fanno 2.721,60 euro di differenza sull'intero piano di ammortamento.

Cosa guardare prima di firmare

Per chi sceglie, il confronto fra fisso e variabile non si gioca tanto sui valori assoluti, quanto sulla durata e sul costo complessivo. Il TAEG, non il TAN, è la metrica che tiene insieme tasso e spese iniziali: tra le tre offerte rilevate, il mutuo con il TAN più basso è anche quello con il TAEG più alto. Chi ha già un mutuo può valutare la rinegoziazione con la propria banca, una procedura interna e gratuita prevista dall'art. 40 del Testo Unico Bancario.

La scelta dipende meno dal singolo fixing e più da quanto a lungo si vuole bloccare il tasso: con una curva IRS invertita, le scadenze lunghe del fisso offrono oggi una base inferiore a quella a 10 anni, mentre il variabile agganciato all'Euribor a 12 mesi viaggia sui valori più alti della curva.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it
• Facile.it

Il rialzo dell'Euribor accelera mentre gli IRS a lungo termine arretrano. Nei dati del 14 settembre 2026 l'Euribor a 1 anno è salito al 3,312% e quello a 6 mesi al 2,936%, mentre l'IRS a 30 anni è sceso al 3,45%, il valore più basso dell'intera curva. Per chi deve scegliere un mutuo il segnale è chiaro: il parametro del variabile costa sempre di più, quello del fisso lungo sempre di meno.

Euribor sale su tutte le scadenze, IRS lunghi in calo

L'Euribor sale su tutte le scadenze, gli IRS scendono sulla parte lunga. Il denaro a breve termine costa di più, i rendimenti a lungo termine si comprimono. Per chi sceglie un mutuo la conseguenza è doppia: il variabile rincara, il fisso lungo diventa relativamente più conveniente.

Fisso o variabile: il divario scende a 94,6 punti base

L'Euribor a 3 mesi, indice tipico dei mutui variabili, è salito al 2,664%; l'IRS a 20 anni, tra i più usati per i fissi, è sceso al 3,61%. Il divario tra i due parametri si riduce a 94,6 punti base, in calo dai 99,3 della vigilia. Il fisso resta più caro sul parametro, ma la distanza si assottiglia.

Il conto è diretto: 3,61% meno 2,664% dà 94,6 punti base, contro i 99,3 di venerdì 11 settembre (3,64% meno 2,647%). Ogni giorno di rialzo dell'Euribor erode il vantaggio teorico del variabile. Dopo la stretta Bce del 10 settembre 2026, il divario tra i tassi effettivi di variabile e fisso era sceso a 41 punti base.

Sul fisso anche la durata pesa: la curva del 14 settembre è inclinata al contrario, con il 15 anni a 3,63% e il 30 anni a 3,45%. Scegliere la scadenza più lunga significa agganciarsi a un indice inferiore di 18 punti base, ma pagare interessi per più tempo.

Le migliori offerte fisse: 2,68 euro al mese tra la prima e la terza

Le tre proposte fisse più convenienti rilevate il 15 settembre 2026 alle 9:00 su un mutuo da 100.000 euro in 30 anni con immobile da 200.000 euro, quindi un loan-to-value del 50%, mostrano un divario contenuto.

Tra la rata più bassa e la più alta corrono 2,68 euro al mese, 32,16 euro l'anno e 964,80 euro sull'intera durata. Il TAN più basso non coincide con il TAEG più basso: il Mutuo D-Evolution Green ha un TAN del 2,95% ma un TAEG del 3,11%, il più contenuto dei tre.

Surroga, rinegoziazione e mutuo con cap: le alternative

Con l'Euribor in rialzo torna l'interesse verso soluzioni ibride: i mutui con cap offrono una protezione dagli aumenti senza rinunciare ai benefici dei cali. Per chi ha già un mutuo, la rinegoziazione con la propria banca è una procedura interna, gratuita e regolata dall'articolo 40 del Testo Unico Bancario; la surroga sposta il contratto su un istituto con condizioni migliori. Con il fisso a TAN 2,90-2,95% e l'IRS lungo in discesa, entrambe le opzioni diventano più concrete per chi paga un tasso più alto.

La scelta di oggi non è più tra fisso e variabile in astratto. È tra un variabile il cui indice sale ogni giorno, un fisso lungo che poggia su un IRS in discesa e soluzioni ibride che combinano i due. Chi firma adesso decide soprattutto quanta incertezza vuole trasferire alla banca.

Fonti

• Mutuionline.it
• Facile.it

Il rialzo della BCE del 10 settembre 2026 ha lasciato al tasso variabile un vantaggio di appena 41 punti base sul fisso: troppo poco per compensare il rischio di nuove strette. Con il tasso sui depositi al 2,50% e i futures che spingono l'Euribor a tre mesi al 3,10% entro giugno 2027, la scelta del mutuo si sposta su durata, sostenibilità della rata e costo totale dell'operazione, non più sulla formula in sé.

Il vantaggio del variabile vale ormai 41 punti base

Il rialzo di un quarto di punto — depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, marginale al 2,90%, in vigore dal 16 settembre 2026 — ha portato il TAN medio del variabile al 3,05%, mentre il fisso viaggia oltre il 3,4%, al 3,46%. Il differenziale tra le due formule è così sceso da 66 a 41 punti base.

Su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni il risparmio mensile del variabile è passato da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che sale da 653 a 668 euro. La misura esatta della forbice dipende dalla base di confronto: sulle migliori offerte presenti sul mercato — variabile con TAN 2,65% e rata di 575 euro, fisso con TAN 3,15% e rata di 607 euro — il vantaggio del variabile resta di 32 euro al mese.

Un altro rialzo azzererebbe il vantaggio del variabile

I numeri, messi in fila, raccontano una trasmissione finora lineare. Il rialzo di 25 punti base ha eroso esattamente 25 punti base di vantaggio (da 66 a 41). I futures sull'Euribor a tre mesi prezzano ora l'indice al 3,10% entro giugno 2027, contro il 2,67% di inizio settembre 2026: 43 punti base in più.

Se il rapporto restasse quello osservato finora, quei 43 punti basterebbero a far costare il variabile più del fisso, con un margine negativo di circa 2 punti base. Tradotto per chi firma oggi: il variabile non è più la scelta conveniente per definizione, ma una scommessa su un rientro dell'inflazione che la stessa Eurotower non dà per scontato. Le proiezioni della BCE collocano l'inflazione complessiva al 3,0% nel 2026, al 2,5% nel 2027 e al 2,1% nel 2028 — un rientro, ma lento.

Fisso o variabile: quanto pesa un rialzo in più sulla rata

Le simulazioni della Fabi misurano l'effetto sulle rate di un passaggio dei tassi dal 3,00% al 4,50%. Non è una previsione — lo precisano gli stessi autori — ma un modo per misurare quanto costa il credito a livelli diversi. Su un finanziamento da 150.000 euro la durata amplifica l'impatto:

Su base annua la maggiore spesa per lo stesso mutuo da 150.000 euro passa da 1.273,98 euro con durata decennale a 1.531,46 euro con durata trentennale. L'effetto cresce con l'importo: su 200.000 euro la differenza mensile va da 141,55 euro su 10 anni a 170,16 euro su 30; su 250.000 euro da 176,94 a 212,70 euro. Un mutuo più lungo non è solo una rata più bassa: è un'esposizione più lunga alle variazioni dell'indice.

Le migliori offerte a tasso fisso: 33 euro al mese tra la prima e l'ultima

La forbice non è solo tra formule, ma tra banche. Nella rilevazione dell'11 settembre 2026 su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni (immobile da 200.000 euro, richiedente di 35 anni con reddito di 2.600 euro mensili, residente a Milano), le migliori offerte a tasso fisso per l'acquisto della prima casa vanno da un TAN del 3,15% a un TAN del 3,75%:

Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 33,38 euro al mese di differenza, circa 400 euro l'anno: su 30 anni, quasi 12.000 euro. Guardare solo il TAN non basta, perché il TAEG — da 3,47% a 4,04% nella stessa rilevazione, circa 57 punti base di divario — incorpora spese di istruttoria e perizia, che vanno dalle 1.037,90 euro del Banco di Desio alle 1.000 euro di Crédit Agricole Italia (che però azzera il costo della perizia).

Chi ha già un mutuo variabile: surroga e passaggio al fisso

Per chi ha già un finanziamento a tasso variabile, la leva principale resta la surroga, che l'art. 120-quater del Testo unico bancario consente senza costi né commissioni. È un'opzione che il mercato sta usando meno: nei primi otto mesi del 2026 le surroghe rappresentano il 17% delle operazioni, in calo dal 26% dell'anno precedente.

Il fisso, dal resto, non è rimasto fermo. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, su un mutuo da 200.000 euro in 30 anni con spread allo 0,50%, il variabile è passato da 785 euro mensili di gennaio 2026 agli attuali 829 euro, mentre il fisso è salito da 921 a 950 euro (+29 euro). «Chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto — commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia —. Chi ha già un mutuo a tasso variabile farebbe bene a valutare un eventuale passaggio al fisso o misto, approfittando delle offerte ancora disponibili prima che la finestra si restringa».

Il quadro dei volumi conferma la prudenza: secondo la centrale rischi CRIF, le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, e nei primi otto mesi dell'anno il tasso fisso ha raccolto il 93% delle richieste di mutuo, con il variabile in risalita dall'1% al 7%.

La domanda utile, oggi, non è più "fisso o variabile", ma quanta variazione della rata la famiglia può assorbire senza toccare gli altri capitoli del bilancio. Chi non ha margine compra la prevedibilità del fisso negoziando il TAEG, non solo il TAN; chi ce l'ha può ancora puntare sul variabile, sapendo che il mercato prezza già un Euribor in salita di 43 punti base.

Fonti

• Quotidiano del Condominio
• Benzinga Italia
• MutuiOnline.it
• Sky TG24
• FABI
• idealista/news
• Quotidiano.net

Il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE il 10 settembre 2026 ha lasciato un segno preciso su chi deve accendere un mutuo: il vantaggio del tasso variabile sul fisso è sceso a 41 punti base, dai 66 precedenti. In termini percentuali, il margine del variabile si è ridotto del 37,9%: il calcolo è (66 − 41) / 66 = 37,9%. Con un differenziale così sottile, la domanda non è più "quale tasso costa meno", ma "quanto sono disposto a pagare per la certezza della rata".

Dove sono arrivati i tassi dopo la stretta BCE

Il TAN medio dei mutui a tasso variabile si colloca intorno al 3,05%, mentre il TAN medio del fisso ha superato il 3,4%, spinto dal rialzo dei rendimenti del Bund tedesco, benchmark degli indici IRS. Il vantaggio del variabile, che poche settimane fa sembrava solido, oggi vale circa 41 punti base.

Le migliori offerte a tasso fisso rilevate l'11 settembre 2026 su una simulazione da 100.000 euro in 30 anni mostrano questo quadro:

Il tasso più basso non è il mutuo meno caro: Banco di Desio espone un TAEG del 3,47% contro il 3,49% di Crédit Agricole pur avendo un TAN superiore di 10 punti base, perché le spese iniziali pesano diversamente (perizia a 237,90 euro nel primo caso, azzerata nel secondo). Confrontare solo il TAN è l'errore più comune di chi sceglie.

Il calcolo derivato aiuta a leggere la tabella. Tra Banco di Desio e Crédit Agricole la rata differisce di 435,21 − 429,74 = 5,47 euro al mese; su 360 rate sono 5,47 × 360 = 1.969,20 euro in più. Eppure il TAEG premia Banco di Desio: il costo effettivo non si esaurisce nella rata. Lo stesso disallineamento si vede tra gli estremi: da Crédit Agricole a Intesa Sanpaolo la rata sale di 462,55 − 429,74 = 32,81 euro al mese, cioè 32,81 × 360 = 11.811,60 euro in più; il TAN sale di 3,74% − 3,15% = 0,59 punti percentuali (59 punti base), mentre il TAEG sale di 3,95% − 3,49% = 0,46 punti percentuali (46 punti base).

Fisso o variabile: quanto pesa davvero sulla rata

Su un mutuo da 120.000 euro con durata ventennale, il risparmio mensile garantito dal variabile è sceso da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che passa da 653 a 668 euro. Le simulazioni di idealista/mutui su un finanziamento da 200.000 euro trentennale con spread allo 0,50% indicano una distanza molto più ampia: 829 euro al mese a tasso variabile (856 se il mercato assorbisse subito la variazione) contro 950 euro a tasso fisso (979 nel caso teorico).

Le due stime divergono per una ragione precisa: non sono lo stesso mutuo. A parità di spread, più il capitale è alto e più la durata è lunga, maggiore è l'effetto del differenziale di tasso sulla rata. Chi cerca 100-120 mila euro su 20 anni ha oggi un vantaggio del variabile di poche decine di euro; chi punta a 200 mila euro su 30 anni ne ha uno quattro-cinque volte superiore.

Anche qui il calcolo derivato è esplicito: nel caso da 200.000 euro, 950 − 829 = 121 euro al mese di risparmio con il variabile, pari a 121 × 12 = 1.452 euro l'anno. Nel caso teorico di assorbimento immediato, 979 − 856 = 123 euro al mese, cioè 1.476 euro l'anno. Rispetto ai poco più di 25 euro mensili del mutuo da 120.000 euro in 20 anni, 121 euro è quasi cinque volte tanto (121 / 25 ≈ 4,84).

Durata e importo: dove l'aumento dei tassi morde di più

Per misurare la sensibilità della rata alla salita del costo del denaro, la simulazione sul passaggio dal 3,00% al 4,50% su un mutuo da 150.000 euro è la più leggibile:

La tabella si può leggere anche per differenza: tra 10 e 30 anni, a parità di importo e di passaggio di tasso, l'aumento mensile cresce di 127,62 − 106,16 = 21,46 euro. Su base annua, la differenza tra la maggiore spesa a 30 anni e quella a 10 anni è 1.531,46 − 1.273,98 = 257,48 euro. Allungare la durata, quindi, non cambia solo la rata di oggi: amplia l'effetto di una stessa variazione futura.

Su importi maggiori l'effetto cresce: da 141,55 euro al mese su 10 anni a 170,16 euro su 30 anni per un mutuo da 200.000 euro, e da 176,94 a 212,70 euro per uno da 250.000 euro. Allungare la durata abbassa la rata di oggi, ma amplifica l'impatto di ogni futura variazione se il tasso non è bloccato. Non sono previsioni dei tassi che le banche applicheranno, ma la misura di quanto conta il livello del costo del credito al momento della firma.

Surroga e passaggio al fisso per chi ha già un variabile

Per chi ha in corso un mutuo a tasso variabile, ogni movimento dell'Euribor si traduce in un aggiornamento della rata, con l'effetto che arriva in genere dal mese successivo. Su un finanziamento tra 125.000 e 150.000 euro in 25 anni, il Codacons stima un aggravio tra 15 e 25 euro al mese per effetto della decisione BCE.

Qui i dati delle fonti si collegano. La simulazione FABI sul passaggio dal 3,00% al 4,50% (+150 punti base) indica, per 150.000 euro in 25 anni, un aumento di 122,43 euro al mese. La decisione BCE è stata di 25 punti base, cioè un sesto di quel movimento: 150 / 25 = 6. Mantenendo la proporzione lineare, 122,43 / 6 = 20,41 euro al mese. È un valore coerente con la stima Codacons di 15-25 euro per importi tra 125.000 e 150.000 euro in 25 anni. Le due fonti non si contraddicono: misurano scenari diversi, ma la scala è la stessa.

La finestra per intervenire, però, non è infinita. "Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo", commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia. La stessa indicazione vale per chi sta valutando un passaggio dal variabile al fisso: l'offerta delle banche tende ad adeguarsi al nuovo costo del denaro, non a precederlo.

Ottobre e dicembre: le prossime decisioni BCE

Il Consiglio direttivo si riunisce il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026, con l'ipotesi di un ulteriore rialzo verso il 2,75% entro fine anno. Alle spalle c'è un'inflazione dell'eurozona al 3,3% ad agosto, il livello più alto degli ultimi tre anni, alimentata dalle tensioni in Medio Oriente e dal rincaro dell'energia. Le proiezioni BCE la vedono al 3,0% in media nel 2026 e al 2,5% nel 2027.

Il mercato si è già irrigidito: le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno secondo i dati della centrale rischi CRIF. L'analisi di Nomisma indica che la correlazione tra tassi e compravendite immobiliari si manifesta con circa due trimestri di ritardo: i volumi resterebbero stabili fino a fine anno, con le prime flessioni attese nei primi mesi del 2027.

Qui i dati separati si incastrano: il calo delle richieste CRIF (quasi −6%) e l'ipotesi di un rialzo verso il 2,75% entro dicembre si inseriscono in una sequenza già visibile nei tassi. Il vantaggio del variabile è sceso a 41 punti base; un ulteriore rialzo lo ridurrebbe ancora, mentre il fisso blocca la rata. Non a caso Nomisma indica che la correlazione con le compravendite arriva con circa due trimestri di ritardo: i volumi restano stabili fino a fine anno, ma le prime flessioni sono attese nei primi mesi del 2027.

Il quadro per chi firma oggi è chiaro: con il fisso che parte dal 3,15% e il variabile che viaggia intorno al 3,05%, la differenza si misura in decine di euro al mese. Diventa decisiva solo se a dicembre arriva un altro rialzo — ed è esattamente questo il rischio che il tasso fisso serve a comprare.

Fonti

• Fabi.it
• La BCE aumenta i tassi: le conseguenze per chi ha un mutuo
• Idealista.it
• Mutui, la stretta BCE non è finita: dicembre verso il 2,75%

A giugno 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui casa è rimasto fermo a 3,95%, appena un centesimo sotto il 3,96% di maggio. Il rialzo dei tassi BCE entrato in vigore il 17 giugno non ha quindi cambiato il costo medio del credito per le famiglie. Per chi deve scegliere il mutuo il segnale è duplice: il costo medio non sale, ma la convenienza tra fisso e variabile si valuta sui dati Bankitalia, non solo sulla media.

TAEG mutui a giugno 2026: il rialzo BCE non si è trasferito

Secondo il rapporto “Banche e moneta: serie nazionali” della Banca d’Italia, il TAEG sulle nuove erogazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 3,95% a giugno 2026, in calo di 0,01 punti percentuali rispetto al 3,96% di maggio.

Giugno è il primo mese che incorpora, nella seconda parte, il rialzo BCE del 17 giugno: tasso sui depositi al 2,25%, operazioni di rifinanziamento principali al 2,40%, operazioni marginali al 2,65%. Nonostante questo, il TAEG medio non è aumentato: la trasmissione della politica monetaria sui finanziamenti bancari non è immediata né uniforme.

La quota di nuovi mutui con periodo iniziale di determinazione del tasso fino a 1 anno è salita al 19,9% dal 18,7% di maggio. L’incremento è di 1,2 punti percentuali, pari a un aumento relativo del 6,4% (calcolo: 1,2 ÷ 18,7 × 100). Il complemento a 100 indica che l’80,1% delle nuove erogazioni ha un periodo iniziale superiore a un anno: le formule a tasso breve crescono, ma restano minoritarie.

Fisso o variabile dopo il rialzo BCE: i numeri per decidere

Il rapporto Bankitalia non riporta un tasso fisso o variabile separato, ma dà due indicazioni utili. La quota di mutui con tasso iniziale fino a un anno cresce: 19,9% a giugno, contro 18,7% di maggio. In termini relativi, come calcolato sopra, è un aumento di circa il 6,4%. È un indicatore indiretto che una parte crescente di mutuatari si orienta verso formule indicizzate a breve.

Nel frattempo, la BCE ha lasciato invariati i tassi a luglio. Il rialzo di giugno non si è, almeno nei dati di giugno, trasferito sul costo medio dei mutui. Chi valuta un variabile deve quindi considerare che il movimento della quota a breve non coincide con una discesa strutturale del TAEG: il costo medio resta vicino alla soglia del 4%.

Quanto pesa il TAEG 3,95% e come ottimizzare la scelta

Il TAEG medio del 3,95% comprende tutte le spese del finanziamento, ma Bankitalia fornisce anche il tasso passivo medio sul complesso dei depositi in essere: 0,67%. Il differenziale è:

3,95% − 0,67% = 3,28 punti percentuali

Questo calcolo, ricavato direttamente dai dati Bankitalia, indica che il costo medio dei mutui casa supera di oltre tre punti la remunerazione media riconosciuta ai depositi. Naturalmente si tratta di prodotti con caratteristiche, rischi e durate differenti, ma il differenziale segnala che c’è spazio per spuntare spread più bassi, soprattutto per chi ha un buon profilo di rischio.

Collegando due dati che il rapporto presenta separatamente: i depositi del settore privato crescono del 2,8% e la raccolta obbligazionaria accelera al +6,0%, mentre il tasso passivo sui depositi resta allo 0,67%. La banca ha raccolta in espansione, ma la remunerazione dei depositi non aumenta in misura comparabile. Per il mutuatario questo significa che il costo del mutuo non è trainato da una scarsità di raccolta: negoziare condizioni migliori è la leva principale.

Un secondo calcolo utile riguarda il credito al consumo: il TAEG medio è 10,33%. Rispetto al 3,95% dei mutui casa, il divario è di 6,38 punti percentuali (calcolo: 10,33 − 3,95); in rapporto, il credito al consumo costa circa 2,62 volte il mutuo casa (calcolo: 10,33 ÷ 3,95). Per una famiglia che deve finanziare un’auto o un’altra spesa importante, questa differenza di costo è un elemento concreto di confronto tra prodotti.

Tre fattori da controllare prima di firmare

• Quota a tasso breve e scelta variabile – La quota di mutui con tasso iniziale fino a 1 anno è salita al 19,9%; il complemento a 100 è 80,1%. La BCE ha lasciato invariati i tassi a luglio, quindi il vantaggio del variabile va valutato sulle condizioni di mercato a breve, non solo sul TAEG medio.
• TAEG e composizione del credito – Il mutuo casa medio (3,95%) resta molto più basso del credito al consumo (10,33%). Confrontare il TAEG reale di ogni offerta è essenziale: la media nasconde differenze ampie.
• Volumi e criteri di offerta – I prestiti alle famiglie crescono del +2,7%, ma la Banca d’Italia ha segnalato condizioni di offerta più prudenti nei mesi precedenti. L’aumento dei volumi non rende automatico ottenere credito: il merito creditizio continua a contare.

Il rialzo BCE di giugno non ha alzato il costo medio dei mutui, ma la partita per il mutuatario si gioca sui differenziali: tra il 3,95% medio, il 10,33% del credito al consumo e il 0,67% riconosciuto sui depositi, chi sa confrontare e negoziare può ancora pagare meno della media di mercato.

Fonti

• Ore12
• QuiFinanza

In Italia il costo di un mutuo cambia fino a 0,36 punti percentuali a seconda della regione: dal 2,70% della Sardegna al 3,06% della Sicilia. Per chi sta per firmare, la scelta del prodotto giusto passa oggi da un doppio confronto: quello territoriale sui tassi medi e quello tra tasso fisso, variabile e condizioni accessorie.

La classifica regionale dei tassi: il divario Sicilia-Sardegna vale 36 punti base

La Sicilia è la regione con il tasso medio più alto sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (3,06%), mentre la Sardegna è la più conveniente (2,70%). Il divario è di 0,36 punti percentuali, pari a 36 punti base. Considerando un mutuo da 100.000 euro, lo spread tra le due isole equivale a circa 360 euro di interessi in più nel primo anno per chi compra in Sicilia; in termini mensili, sempre ipotizzando un calcolo a interesse semplice e senza ammortamento del capitale, sono circa 30 euro al mese di soli interessi in più nel primo anno.

Le differenze territoriali dipendono dal rischio di insolvenza valutato dalle banche, dalla concorrenza locale tra istituti e dalla domanda di finanziamenti sul mercato immobiliare. Nel Mezzogiorno, in media, le condizioni economiche meno favorevoli si traducono in tassi protettivi più alti.

Un calcolo derivato dalla tabella offre una prospettiva aggiuntiva: la media aritmetica semplice dei 20 tassi regionali riportati è circa 2,88% (somma dei valori divisa per 20, senza ponderazione per numero di mutui o popolazione). Questo dato, ricavato direttamente dai numeri delle fonti, colloca Toscana e Campania (2,88%) esattamente sulla media semplice, mentre Lombardia, Calabria e Friuli-Venezia Giulia (2,87%) si posizionano appena sotto. La media semplice non coincide con la media nazionale effettiva, ma aiuta a capire se una regione è sopra o sotto il baricentro della classifica.

Fisso o variabile: cosa dicono i dati di giugno 2026

Per chi deve scegliere ad agosto 2026, il confronto tra fisso e variabile va fatto a partire dai dati ufficiali disponibili. A giugno 2026 il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,95%, dal 3,96% di maggio. La quota di nuovi mutui con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno — la componente più vicina al variabile — è salita al 19,9%, dal 18,7% del mese precedente: il variabile resta una scelta di minoranza, ma in leggera crescita.

Un confronto tra le fonti rivela una piccola ma significativa divergenza: Sky TG24 attribuisce al Veneto e all’Abruzzo un tasso del 29,6% per il Veneto (evidente refuso per 2,96%) e non distingue chiaramente l’Abruzzo dal Veneto nell’inciso; QuiFinanza e Tgcom24, invece, riportano correttamente 2,96% per il Veneto e 2,92% per Abruzzo, Molise e Puglia. La discrepanza è con ogni probabilità un errore tipografico, ma segnala un rischio concreto: quando si confrontano serie regionali, i refusi giornalistici possono distorcere la percezione. Il lettore dovrebbe sempre verificare i valori su almeno due fonti indipendenti prima di assumere una decisione.

Senza dati aggiornati su Euribor e IRS nelle fonti disponibili, la convenienza tra fisso e variabile non si può ridurre a una cifra unica. Il fisso offre protezione da eventuali rialzi; il variabile può risultare più economico in partenza ma espone all’andamento dei tassi. La scelta va incrociata con la durata del finanziamento, il loan-to-value, la possibilità di surroga o rinegoziazione e con le condizioni accessorie indicate nel TAEG.

Oltre il TAN: il TAEG e le spese accessorie decidono la convenienza reale

Il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,95% a giugno 2026 (dal 3,96% di maggio). Include spese di istruttoria, commissioni e polizze assicurative: per questo è il parametro più affidabile per confrontare due offerte, più del solo tasso nominale regionale.

Un collegamento tra dati che nelle fonti compaiono separati: il TAEG medio nazionale (3,95%) supera di 0,89 punti il TAN medio della Sicilia (3,06%) e di 1,25 punti quello della Sardegna (2,70%). Poiché il TAEG include le voci accessorie, questo scarto suggerisce che, anche nella regione con il TAN più alto, le spese di istruttoria, le commissioni e le polizze possono aggiungere quasi un punto percentuale al costo annuo effettivo rispetto al solo tasso nominale. Attenzione: si tratta di un confronto tra grandezze non direttamente sovrapponibili (il TAEG è nazionale, il TAN è regionale), ma l’ordine di grandezza indica che trascurare le condizioni accessorie può vanificare un vantaggio territoriale.

Un mutuo in Sardegna con TAN medio del 2,70% può diventare meno conveniente di uno in Lombardia al 2,87% se le spese accessorie sono più alte. La mappa della Banca d’Italia, quindi, è un punto di partenza, non un verdetto. Va letta insieme al TAEG e alle condizioni specifiche della banca.

Da agosto 2026, inoltre, la garanzia pubblica del Fondo Prima Casa è stata estesa alle persone con disabilità permanente e ai nuclei nei quali convive da almeno due anni un figlio, figlia, fratello o sorella con disabilità permanente secondo la legge 104. In questi casi il Fondo copre il 50% della quota capitale del finanziamento, percentuale che sale fino all’80% con ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Resta il tetto generale per cui l’importo del mutuo assistito dalla garanzia non può superare 250.000 euro. Una leva che può ridurre il rischio per la banca e rendere più accessibile il mutuo, indipendentemente dalla regione.

Come usare la classifica per scegliere il mutuo

La scelta del mutuo giusto ad agosto 2026 non si esaurisce nel confronto tra tassi regionali. Chi acquista in Sicilia parte da una media del 3,06%, ma può trovare offerte a tasso fisso migliori, mentre chi compra in Sardegna deve verificare se il vantaggio territoriale regge anche sul TAEG e sulle polizze collegate. Il confronto tra fisso e variabile va incrociato con la propria tolleranza al rischio: il variabile può risultare più conveniente in partenza ma dipende dall’Euribor, mentre il fisso offre protezione dalla volatilità dei tassi.

Un’ulteriore implicazione concreta emerge incrociando i dati sui tassi con quelli di genere: nel Mezzogiorno la quota di prestiti concessa a donne è 18,4%, inferiore alla media nazionale del 20,1%, mentre quella degli uomini è 34,9% in linea con la media. Le fonti riportano questi dati separatamente dai tassi regionali, ma il collegamento è plausibile: nelle aree dove il rischio percepito è più alto e i tassi salgono, l’accesso al credito tende a essere più selettivo, e le categorie con redditi o garanzie più deboli possono risultare penalizzate. Non è una causalità dimostrata, ma un segnale per chi negozia: rafforzare la propria posizione reddituale o richiedere la garanzia del Fondo può essere decisivo per ottenere condizioni migliori.

La mappa della Banca d’Italia, con la Sardegna al 2,70% e la Sicilia al 3,06%, è un termometro utile per negoziare, ma la convenienza reale si misura sul costo complessivo del finanziamento. Prima di firmare, trasformate i tassi regionali in un confronto su TAEG, spese e garanzie: i 30 euro al mese di differenza tra le due isole sono solo la parte visibile di un costo che può variare molto di più a seconda delle condizioni accessorie.

Fonti

• QuiFinanza
• Sky TG24
• Radiolina
• Tgcom24

Il differenziale tra fisso e variabile si è ulteriormente assottigliato. Con l’Euribor a 1 anno sceso sotto la soglia del 3% e gli IRS in calo su tutte le scadenze, chi deve accendere un mutuo oggi si trova davanti a un bivio meno scontato di quanto apparisse solo un mese fa. Le banche stanno già prezzando il nuovo scenario, e le offerte sul tavolo raccontano un mercato in rapida evoluzione.

L’aggiornamento del 4 agosto 2026 restituisce la fotografia di una settimana di transizione. I tassi Euribor hanno mostrato movimenti contrastanti: le scadenze brevi sono salite (l’1 mese a 2,243%, il 3 mesi a 2,498%, il 6 mesi a 2,724%), mentre l’Euribor a 1 anno — il parametro più rilevante per i mutui a tasso variabile — è sceso al 2,927% dal 2,939% precedente, confermando la rottura della barriera psicologica del 3% già osservata a fine luglio. Sul fronte dei tassi IRS, usati per prezzare i mutui a tasso fisso, il 4 agosto ha segnato un ribasso generalizzato: il fixing a 10 anni è sceso a 3,17%, quello a 20 anni a 3,36%, il 30 anni a 3,29%.

Fisso o variabile: cosa dicono i numeri di inizio agosto

Per chi sta valutando l’acquisto di una prima casa, il confronto parte da un dato concreto: il miglior tasso fisso disponibile oggi sul mercato è il TAN 3,04% offerto da Credem su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni, con una rata mensile di 423,76 euro. Banco di Desio e della Brianza propone un TAN del 3,10% (rata 427,02 euro), mentre Banco BPM arriva al 3,20% (rata 432,47 euro).

Sul fronte variabile, l’Euribor a 1 anno al 2,927% rappresenta il punto di partenza, a cui va aggiunto lo spread applicato dalla banca. Considerando gli spread tipicamente praticati sui mutui variabili, il costo effettivo di un variabile potrebbe risultare superiore alle migliori offerte a tasso fisso, senza offrire un vantaggio immediato. In questo scenario, è plausibile che la domanda si stia orientando principalmente verso il tasso fisso: la certezza della rata resta un fattore decisivo per molte famiglie italiane.

Il calo dei tassi IRS suggerisce che il mercato stia già prezzando uno scenario di stabilizzazione o possibile allentamento futuro della politica monetaria. Resta il paradosso di questo agosto: i mutui fissi scendono di costo mentre la BCE non ha ancora dichiarato concluso il ciclo di rialzi e il mercato rimane aperto a ulteriori sviluppi.

L’impatto su chi ha già un mutuo: surroga e rinegoziazione

Per chi ha acceso un mutuo a tasso variabile negli ultimi due anni, l’ascesa dell’Euribor ha già prodotto un aumento significativo della rata. Con l’Euribor a 1 mese salito al 2,243% il 4 agosto (dal 2,242% del giorno precedente), i mutui indicizzati alle scadenze brevi continuano a risentire della pressione sui tassi a breve termine.

Chi ha un variabile e vuole mettere al riparo la rata ha due strade percorribili:

• La surroga verso un tasso fisso: agevolata dalla normativa sulla portabilità dei mutui, consente di trasferire il finanziamento con costi generalmente contenuti. Con gli IRS in calo e offerte competitive come il 3,04% di Credem, potrebbe essere un’opzione vantaggiosa, da valutare confrontando almeno due o tre preventivi aggiornati.
• La rinegoziazione con la propria banca: in un mercato in evoluzione, alcuni istituti potrebbero rivedere le condizioni dei mutui in essere, e un tasso fisso nell’ordine del 3,10-3,20% può rappresentare un punto di partenza per avviare una trattativa.

Il differenziale tra IRS a 10 anni (3,17%) ed Euribor a 1 anno (2,927%) è di soli 24 punti base. Significa che il mercato interbancario non vede grandi differenze di costo tra indebitarsi a 1 anno o a 10 anni. Per il mutuatario, questo si traduce in una scelta quasi neutrale sul piano del costo puro, che sposta la decisione sul terreno della tolleranza al rischio: chi teme ulteriori rialzi dei tassi sceglierà il fisso per blindare la rata; chi ritiene che il ciclo di strette sia vicino al termine potrà ancora valutare il variabile, ma sapendo che oggi costa di più.

Il vero punto di svolta potrebbe arrivare nelle prossime settimane. Se la BCE segnalerà una pausa o un’inversione di rotta, i tassi fissi potrebbero scendere ulteriormente, rendendo la surroga ancora più conveniente. Per chi deve firmare oggi, il consiglio operativo è uno solo: confrontare almeno tre preventivi e simulare la rata su più durate, perché nei mutui il vero risparmio si gioca sulla combinazione tra tasso, durata e momento di ingresso.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it

A luglio 2026 il tasso variabile è tornato a battere il fisso sul piano della rata mensile: su 120.000 euro in 20 anni si risparmiano 32 euro al mese (653 contro 685), con un vantaggio complessivo di 7.680 euro sulla durata del finanziamento. Il sorpasso arriva mentre l’Euribor a 1 anno è sceso sotto la soglia psicologica del 3% — fixing del 30 luglio a 2,958% — e mentre i mercati prezzano un rialzo BCE di 25 punti base nella riunione del 10 settembre. Chi deve accendere un mutuo ad agosto si trova davanti a un bivio che mescola convenienza immediata e rischio tasso: conviene il risparmio di oggi o la protezione per il domani?

Quanto pesa il rialzo BCE di giugno sui nuovi mutui

L’11 giugno 2026 il Consiglio direttivo della BCE ha aumentato di 25 punti base i tre tassi di riferimento. Dal 17 giugno il tasso sui depositi è salito al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65%. La decisione è stata una risposta diretta alle pressioni inflazionistiche provocate dalla guerra in Medio Oriente, con i prezzi dell’energia che a luglio sono aumentati del 10% su base annua (contro l’8,5% di giugno).

Per chi sottoscrive un mutuo oggi, l’effetto non è immediato ma si trasmette attraverso due canali: l’Euribor, che muove le rate dei variabili già in essere e determina il costo dei nuovi, e l’IRS, che fissa il prezzo dei mutui a tasso fisso. La scelta tra fisso e variabile si gioca proprio sul differenziale tra questi due indici.

Fisso o variabile: il calcolo della differenza

Il vantaggio attuale del variabile è misurabile. Su un finanziamento da 120.000 euro in 20 anni, la rata mensile del variabile è di 653 euro contro i 685 euro del fisso. Il risparmio mensile di 32 euro si traduce in 7.680 euro in meno sull’intera durata del piano di ammortamento, ipotizzando — ed è qui il punto — che l’Euribor resti stabile o scenda.

I numeri sui tassi fissi offerti dalle banche italiane ad agosto 2026 confermano una forbice ancora contenuta:

• Credem propone il tasso fisso più competitivo: TAN 3,04% su 30 anni, con rata mensile di 423,76 euro per 100.000 euro
• Banco BPM segue con un TAN del 3,20%, che porta la rata a 432,47 euro per lo stesso importo e durata

Sul fronte del variabile, l’Euribor a 1 anno — indice di riferimento per la stragrande maggioranza dei mutui a tasso indicizzato in Italia — ha chiuso il 30 luglio a 2,958%, dopo essere sceso il 29 luglio a 2,941% e addirittura a 2,943% il 28 luglio. La discesa sotto il 3% è recente e fragile: basta un trimestre per azzerare il vantaggio accumulato.

Perché il 94% delle richieste va ancora sul fisso

Nonostante il variabile costi meno, a luglio 2026 il 94% delle domande di mutuo si è concentrato sul tasso fisso, in aumento rispetto al 91,4% di giugno. È il dato più alto da mesi e racconta una preferenza che non dipende solo dal prezzo.

Il motivo ha una data: 10 settembre 2026, quando il Consiglio direttivo della BCE si riunirà con un’inflazione dell’Eurozona salita al 2,9% a luglio (dal 2,8% di giugno) e un’inflazione di fondo al 2,5%. I mercati attribuiscono probabilità crescenti a un aumento di 0,25 punti percentuali, che porterebbe il tasso sui depositi dal 2,25% al 2,50%. Un rialzo che si trasmetterebbe direttamente sull’Euribor e quindi sulle rate dei mutui variabili, ridisegnando la convenienza tra le due opzioni.

Il differenziale tra IRS a 10 anni ed Euribor a 1 anno si è allargato a 26 punti base il 29 luglio, con l’IRS che ha toccato il 3,2%. Questo spread è il prezzo che le banche fanno pagare per la certezza del tasso fisso: 26 centesimi di punto che comprano la protezione da futuri rialzi. In un contesto di inflazione energetica al 10% e servizi al 3,3%, è un premio che la maggioranza dei mutuatari è disposta a pagare pur di non correre rischi sulla rata.

Il nodo della surroga: bloccare il risparmio senza rischi

Per chi ha già un mutuo a tasso variabile acceso prima del ciclo di rialzi BCE, agosto 2026 offre una finestra di surroga verso il fisso con costi di ingresso ancora contenuti. Il TAN del 3,04% di Credem su 30 anni è il riferimento da confrontare con il proprio tasso in essere: se lo spread applicato dalla banca è superiore a 1-1,2 punti sull’Euribor attuale, il fisso conviene anche a rata leggermente più alta, perché cristallizza il costo del denaro prima di un possibile nuovo rialzo a settembre.

Il variabile puro resta un’opzione solo per chi ha margini di reddito sufficienti ad assorbire aumenti di rata fino a 50-60 euro mensili — lo scenario che si materializzerebbe con un Euribor in risalita sopra il 3,2-3,3% — e per durate residue inferiori ai 10 anni, dove l’esposizione al rischio tasso è limitata nel tempo. Per tutti gli altri, la scelta si riduce a un calcolo semplice: quanto ci si può permettere di scommettere sul futuro dei tassi.

Fonti

• Borsainside.com
• Lamiafinanza.it

L’Euribor a 1 anno ha toccato il 2,958% nella rilevazione del 30 luglio, rosicchiando altri 1,7 millesimi in 24 ore. Non è una questione di decimali: con l’IRS a 10 anni salito a 3,21% (da 3,2% il giorno precedente), il differenziale tra i due indici è sceso a 25 punti base. Per chi deve firmare un mutuo, è il segnale che la scelta tra fisso e variabile si fa più sottile di quanto suggeriscano i numeri grezzi.

I tassi del 30 luglio: tutti in rialzo, ma con intensità diverse

La giornata di contrattazioni ha spinto al rialzo l’intera curva. I fissaggi dell’Euribor mostrano una pressione uniforme sulle scadenze brevi e medie:

Sul fronte IRS, i movimenti sono più marcati sulle scadenze lunghe, quelle che determinano il costo dei mutui a tasso fisso di durata 20-30 anni:

La conseguenza pratica è che l’IRS a 30 anni (3,31%) quota appena 10 punti base sopra il decennale. Le banche non hanno margine per offrire tassi fissi aggressivi sulle durate lunghissime, e i prodotti più competitivi — come il TAN 3,04% di Credem su 30 anni con rata mensile da 423,76 euro per 100.000 euro di mutuo — restano concentrati sulle finestre standard.

Conviene ancora il fisso quando il differenziale è a 25 punti?

Il calcolo è immediato: con Euribor a 2,958% e IRS a 3,21%, la distanza è di 0,252 punti percentuali. Prendendo come riferimento un finanziamento standard da 100.000 euro a 30 anni — la durata più richiesta — il variabile mostra oggi una rata iniziale più contenuta, ma le simulazioni online evidenziano che il vantaggio economico si assottiglia non appena l’Euribor dovesse muoversi verso l’alto. Con il TAN fisso più aggressivo a 423,76 euro al mese, il differenziale reale resta una scommessa sulla rapidità con cui la BCE proseguirà il ciclo di rialzi.

Secondo le rilevazioni di settore, a luglio la domanda di mutui si concentra in prevalenza sul tasso fisso, confermando una tendenza consolidata in periodi di incertezza. È un dato che fotografa la psiche del mutuatario italiano più che la convenienza matematica: con le attese di mercato che indicano possibili rialzi della BCE nei prossimi mesi, l’Euribor potrebbe superare il 3% entro poche settimane. Chi firma oggi un variabile sconta un risparmio immediato ma si espone a una rata che, dopo un rialzo, si allineerebbe rapidamente al fisso attuale.

La vera partita si gioca su due leve che prescindono dal fixing giornaliero:

• Surroga: con l’IRS in lento rialzo, chi ha acceso un fisso negli ultimi 12 mesi ha poche opportunità di spostarsi verso condizioni migliori. Chi ha un variabile, invece, può valutare il passaggio al fisso prima che il differenziale si chiuda del tutto.
• Rinegoziazione: le banche stanno spingendo i prodotti green (Banco BPM offre un TAN 3,20% con rata da 432,47 euro per 100.000 euro) e le formule a tasso finito. Non è marketing: sono prodotti che bloccano il costo del denaro su finestre temporali definite, riducendo l’incertezza senza inchiodarsi a un fisso trentennale.

La scelta tra fisso e variabile a luglio 2026 non è una scommessa binaria. Con 25 punti di spread, la vera variabile da ottimizzare è la durata del vincolo, non il tasso in sé.

Fonti

• Aggiornamento tassi Euribor e IRS, giovedì 30 luglio 2026

Il fixing del 29 luglio 2026 offre a chi deve scegliere un mutuo un quadro chiaro: l’IRS a 10 anni sale al 3,2%, l’Euribor a 1 anno scende a 2,941% e il differenziale tra i due indici si allarga a 26 punti base (ieri circa 21). Per chi sta decidendo se puntare su rata stabile o risparmio immediato, la giornata di oggi dice che il fisso allarga il proprio costo “puro” rispetto al variabile, ma resta la scelta nettamente preferita dalle famiglie.

Fisso o variabile: i numeri del 29 luglio

Mentre l’Euribor 1 anno perde due millesimi e scende al 2,941%, l’IRS a 10 anni inverte la rotta e guadagna 5 centesimi, passando da 3,15% a 3,2%. La forbice tra i due indici di riferimento raggiunge così 0,259 punti percentuali: il valore più ampio di questa ultima settimana di luglio.

Per un mutuatario, questo significa che il costo di copertura del tasso fisso è aumentato e le banche tendono a rifletterlo nei TAN finali. Il variabile, invece, resta ancorato a un Euribor sotto la soglia del 3% e propone rate iniziali più leggere, ma con l’incognita di futuri rialzi.

Le migliori offerte a tasso fisso di oggi

Per un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni, le migliori condizioni rilevate il 30 luglio da MutuiOnline.it mostrano TAN che partono dal 3,04% (Credem) e salgono al 3,20% (Banco BPM). Ecco il confronto tra le tre proposte più convenienti:

Tutte le offerte in tabella si collocano sotto la media di mercato dei mutui fissi rilevata a luglio, segno che la concorrenza sta comprimendo gli spread nonostante l’IRS in rialzo.

Variabile: rata più bassa oggi, ma quanto regge domani?

Con l’Euribor a 1 anno al 2,941%, un mutuo a tasso variabile offre oggi una rata iniziale più contenuta rispetto a un fisso di pari importo e durata. Tuttavia, chi sceglie il variabile scommette su tassi futuri stabili o in discesa, mentre il mercato continua a prezzare possibili interventi della BCE nei prossimi mesi. L’alternativa del fisso, con TAN che può scendere fino al 3,04%, significa pagare un premio di sicurezza per blindare la rata per tutta la durata del finanziamento.

La scelta, perciò, non si gioca solo sul costo immediato ma sulla capacità di assorbire eventuali rialzi cumulativi dell’Euribor nel medio periodo. Per chi ha margini di budget ridotti o vuole certezza assoluta, il fisso resta la strada più battuta: a luglio 2026 la domanda di mutui a tasso fisso continua a essere nettamente maggioritaria rispetto al variabile. Per chi invece può tollerare qualche oscillazione e intende sfruttare il momento di Euribor sotto il 3%, il variabile merita un confronto puntuale con la propria banca.

Fonti

• MutuiOnline.it

L’IRS a 10 anni è sceso al 3,15% nella rilevazione del 28 luglio, in calo di 2 punti base rispetto al fixing precedente. Il movimento, per quanto contenuto, accorcia il differenziale con l’Euribor a 1 anno — fermo al 2,943% — e ridisegna i margini di convenienza tra mutuo a tasso fisso e variabile. Per chi deve firmare un finanziamento ad agosto, la scelta non è mai stata così dipendente dalla durata del piano di ammortamento.

Fisso: l’IRS a 10 e 30 anni scende, la rata si alleggerisce

La seduta del 28 luglio ha portato in ribasso tutte le scadenze IRS. Oltre al decennale al 3,15%, sono calati anche l’IRS a 20 anni (3,33%) e quello a 30 anni (3,25%). Il fixing del 27 luglio aveva già registrato una contrazione più marcata — l’IRS a 10 anni quel giorno perse 7 punti base in un solo giorno, passando da 3,24% a 3,17% — e la seduta successiva ha confermato la direzione.

Tradotto in offerte concrete: sul mercato di oggi un mutuo a tasso fisso da 100.000 euro in 30 anni parte da un TAN del 3,04% (Credem, rata mensile 423,76 euro) e arriva al 3,20% per soluzioni con condizioni particolari come il Mutuo Casa Tasso Fisso Finito Green di Banco BPM (rata 432,47 euro). Banco di Desio e della Brianza si posiziona in mezzo con TAN 3,10% e rata di 427,02 euro.

La forbice tra le tre offerte è di appena 8,71 euro al mese. Differenze minime che spostano l’attenzione su spese di istruttoria e perizia: Credem chiede 1.200 euro di istruttoria, contro gli 800 di Banco Desio.

Variabile: l’Euribor a 1 anno sotto il 3% abbassa la rata mensile

Sul fronte variabile, il 28 luglio ha portato una buona notizia per chi ha un mutuo indicizzato. L’Euribor a 1 anno è sceso da 2,982% a 2,943%, scendendo sotto la soglia psicologica del 3%. Calano anche le scadenze più brevi: l’Euribor a 3 mesi passa da 2,454% a 2,445%, quello a 6 mesi da 2,707% a 2,684%. Solo l’Euribor a 1 mese inverte la rotta, salendo di 1 punto base a 2,185%.

Il calo non è isolato. Il 27 luglio l’Euribor a 1 anno era già arretrato da 2,993% a 2,982%, segnando due sedute consecutive di discesa. Il risparmio per chi ha un variabile in corso si accumula, ma resta il punto interrogativo sul rialzo BCE che i mercati prezzano per la riunione del 10 settembre 2026.

Quale mutuo conviene oggi: la durata fa la differenza

Con questi fixing, il differenziale Euribor 1 anno vs IRS 10 anni si attesta a circa 20 punti base (2,943% contro 3,15%). Su un finanziamento da 120.000 euro in 20 anni, il variabile resta più economico sul breve, ma il gap si assottiglia se si allunga l’orizzonte temporale.

Due fattori da mettere nel calcolo prima di scegliere:

• Durata del mutuo: sui 30 anni l’IRS è piatto tra le scadenze (3,15% a 10 anni, 3,25% a 30 anni). Significa che bloccare il tasso oggi per tre decenni costa solo 10 punti base in più rispetto a un decennale. Un’opportunità storicamente rara.
• Aspettative sui tassi BCE: se il rialzo del 10 settembre si concretizza, l’Euribor — che sconta in anticipo le mosse della Banca Centrale — potrebbe risalire. I fixing del 27 e 28 luglio mostrano però un Euribor in discesa su tutte le scadenze tranne quella a 1 mese, segnale che il mercato sta già digerendo lo scenario.

La surroga resta un’opzione da tenere aperta. Con l’IRS in calo, chi ha acceso un fisso a TAN superiore al 3,30% può trovare condizioni migliori spostando il mutuo. Stesso discorso per chi ha un variabile con spread elevato: la rinegoziazione con la propria banca o il trasferimento ad altro istituto sono leve negoziali da attivare subito.

L’elemento che pesa di più, in questa fase, è la curva dei tassi appiattita: l’IRS a 30 anni quota 3,25%, appena 10 punti sopra il decennale. Per chi punta a un fisso di lunghissimo periodo, il costo della sicurezza non è mai stato così basso rispetto al passato recente.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it

Il tasso fisso sui mutui ha appena superato la soglia del 4%, e chi deve accendere un finanziamento per la casa si trova davanti a un bivio scomodo: bloccare subito il tasso o rischiare con il variabile. Con il mercato che prezza un possibile rialzo a settembre, la finestra per le offerte migliori potrebbe chiudersi in fretta.

Quanto costa la sicurezza del tasso fisso oggi

Prendiamo il caso concreto di un mutuo trentennale da 200.000 euro. Con uno spread dello 0,75% sul variabile e dello 0,50% sul fisso, i numeri parlano chiaro:

A luglio 2026 il fisso costa 97 euro in più al mese rispetto al variabile. Su base annua parliamo di oltre 1.100 euro di differenza. In sei mesi la situazione si è ribaltata: a gennaio il fisso era più economico di 67 euro.

La scelta non è scontata. Chi opta per il variabile oggi risparmia, ma si espone a quello che il mercato già prezza: un Euribor in rialzo, con la prospettiva di ulteriori aumenti che potrebbero erodere il vantaggio accumulato.

Perché settembre potrebbe cambiare i conti

La BCE ha lasciato i tassi fermi il 23 luglio 2026 — tasso sui depositi al 2,25%, operazioni di rifinanziamento al 2,40%, prestiti marginali al 2,65% — ma il mercato guarda già al 10 settembre, data della prossima riunione.

Le tensioni in Medio Oriente e l’impennata dei prezzi energetici spingono l’inflazione, e la BCE ha esplicitamente dichiarato di seguire "con attenzione l’intensità e la durata dello shock". Tradotto: un nuovo rialzo è possibile, e le banche stanno già incorporando questa aspettativa nei tassi IRS su cui costruiscono le offerte a tasso fisso.

Il Codacons parla di "quiete prima della tempesta", ricordando che a maggio 2026 il tasso effettivo sui mutui rilevato da Bankitalia aveva già raggiunto il 3,96%. Con i listini dei carburanti in salita, una nuova spirale inflazionistica colpirebbe direttamente le rate di milioni di famiglie.

Surroga e rinegoziazione: le armi per correggere la scelta

Chi sceglie oggi non è inchiodato per trent’anni. La surroga resta lo strumento principe per spostare il mutuo su un tasso più favorevole senza costi notarili. Chi oggi prende un variabile e tra sei mesi vede l’Euribor schizzare può sempre valutare il passaggio al fisso, se le condizioni IRS lo permettono.

Vale anche il contrario: bloccare oggi un fisso sopra il 4% e surrogare appena i tassi scendono. Il punto critico è la tempistica. Con i mercati che prezzano un rialzo BCE a settembre, chi attende rischia di trovare condizioni peggiori sia sul fisso sia sul variabile.

L’analisi: quanto costa davvero la paura

Con i numeri delle fonti possiamo fare un calcolo concreto. La differenza di 97 euro mensili tra fisso e variabile su un mutuo da 200.000 euro trentennale equivale al 10,6% della rata fissa (97/917). È il premio assicurativo che paghi per dormire tranquillo: oltre 1.100 euro l’anno.

Visto da un’altra angolazione: il variabile ti regala oggi quasi una mensilità e mezza in meno all’anno rispetto al fisso. Il risparmio accumulato in 12 mesi copre oltre una mensilità e mezza. La scommessa è che l’Euribor non salga abbastanza da erodere questo vantaggio prima che tu possa eventualmente surrogare.

Chi ha un loan-to-value basso e un reddito che assorbe senza patemi un aumento di rata ha poco da guadagnare dal fisso a questi prezzi. Chi invece ha margini stretti e un mutuo appena acceso a 30 anni, con i tassi che tornano a salire, potrebbe trovare nei 97 euro di premio mensile un investimento ragionevole in prevedibilità.

Fonti

• Lastampa.it
• Quifinanza.it

La BCE ha lasciato i tassi invariati il 23 luglio 2026, ma il mercato dei mutui non si è fermato: il tasso fisso sta già incorporando i rischi di nuovi rialzi, mentre il variabile resta più conveniente nell'immediato ma con l'ombra di aumenti in arrivo. Per chi deve firmare un finanziamento o ha un variabile in corso, il vero bivio non è tra fisso e variabile in astratto, ma tra costo iniziale e protezione futura. I numeri aggiornati offrono una bussola, ma la scelta dipende da quanto rischio si è disposti a sopportare nei prossimi mesi.

Quanto costa oggi un mutuo: il confronto secco tra fisso e variabile

Prendiamo un mutuo da 200.000 euro su 30 anni. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, con un tasso variabile (spread 0,75%) la rata mensile a luglio 2026 è di 841 euro, in calo rispetto agli 887 euro di gennaio 2025: un risparmio di 46 euro al mese, 552 euro l'anno. Il variabile, quindi, è diventato progressivamente più leggero nell'ultimo anno e mezzo, seguendo la discesa dell'Euribor dopo i picchi del 2023-2024.

Con un tasso fisso (spread 0,50%), la stessa operazione costa oggi 917 euro al mese: 97 euro in più rispetto ai 820 euro di gennaio 2025. L'aggravio su base annua è di 1.164 euro. Il fisso sta già scontando le aspettative di nuovi rialzi: i rendimenti obbligazionari a medio-lungo termine, che guidano l'IRS e quindi i tassi fissi, sono risaliti perché il mercato teme che l'inflazione energetica costringa Francoforte a intervenire di nuovo.

Per importi più contenuti, Facile.it ha calcolato la rata su un finanziamento standard da 126.000 euro in 25 anni: il mutuo variabile standard costa oggi 599 euro al mese. Le migliori offerte online (70% LTV) hanno variabile a TAN 2,62% con rata di 572 euro, mentre il fisso migliore online costa 604 euro (TAN 3,10%). Il differenziale tra le migliori offerte è di 32 euro, più contenuto rispetto al caso del mutuo da 200.000 euro, segno che su tagli medio-piccoli il vantaggio del variabile si sta assottigliando.

Perché il variabile è ancora conveniente ma potrebbe non esserlo a lungo

Il tasso variabile resta la soluzione più economica perché l'Euribor, il suo indice di riferimento, è ancora sotto il 3%: i futures aggiornati al 20 luglio 2026 indicano un Euribor a 2,79% atteso per fine anno, in aumento di 75 punti base rispetto al 2,03% di gennaio. Tradotto in rate, per il mutuo standard da 126.000 euro significa passare dagli attuali 599 euro a circa 630 euro entro dicembre: un aumento di 31 euro da qui a fine anno, che si somma ai 21 euro già accumulati da inizio 2026.

Il punto è che l'Euribor si muove sulle aspettative di politica monetaria, non solo sui tassi ufficiali già decisi. E le aspettative, dopo le parole di Christine Lagarde, sono orientate al rialzo. La presidente della BCE ha avvertito che «il pieno impatto inflazionistico dello shock energetico deve ancora manifestarsi» e non ha escluso un nuovo intervento già alla riunione del 10 settembre 2026. Andreas Bley, chief economist dell'associazione bancaria tedesca BVR, ha dichiarato: «Data la situazione nel Golfo Persico, i segnali attualmente indicano un rialzo dei tassi a settembre».

Chi ha già un variabile in corso, quindi, non vedrà la rata salire subito, ma deve mettere in conto che l'Euribor potrebbe anticipare la mossa BCE già nelle prossime settimane. Chi deve accendere un mutuo oggi, invece, si trova davanti a un variabile che sembra conveniente ma è esposto a un rischio concreto di rincari a breve.

Fisso o variabile: come orientarsi con i numeri in mano

La scelta dipende da tre fattori misurabili.

1. Orizzonte temporale e importo residuo. Più il mutuo è lungo e l'importo elevato, più il fisso offre protezione. Su 30 anni, un rialzo anche modesto dell'Euribor può erodere rapidamente il risparmio iniziale del variabile. Al contrario, per importi sotto i 130.000 euro e durate vicine ai 20-25 anni, il differenziale attuale tra fisso e variabile è talmente ridotto (32 euro su 126.000 euro in 25 anni, secondo Facile.it) che il fisso diventa competitivo.

1. Loan-to-value (LTV). Le migliori condizioni di tasso, sia fisso che variabile, sono riservate a chi richiede un finanziamento che non supera il 70% del valore dell'immobile. I dati del primo semestre 2026 indicano un LTV medio del 73% su un valore medio dell'immobile di circa 207.000 euro. Avvicinarsi o scendere sotto la soglia del 70% può fare la differenza sullo spread applicato.

1. Possibilità di surroga o rinegoziazione. Chi oggi sceglie il variabile per approfittare della rata più bassa può valutare, più avanti, di surrogare verso un fisso se i tassi dovessero salire oltre la soglia di tolleranza. La surroga non ha costi notarili e consente di cambiare banca mantenendo le condizioni accessorie. Chi invece parte con un fisso in un momento di tassi alti potrebbe ritrovarsi bloccato in una rata elevata se i tassi scendono in futuro, a meno di non rinegoziare con la propria banca.

L'IRS in salita sta chiudendo la finestra del fisso a buon prezzo

Il tasso fisso dipende dall'IRS, che a sua volta è trainato dai rendimenti dei titoli di Stato a medio-lungo termine. Il Bund tedesco decennale ha superato il 3,2% il 23 luglio 2026, su livelli che non si vedevano dal 2011. Il petrolio Brent si è avvicinato ai 100 dollari al barile. Quando l'inflazione attesa cresce, i rendimenti obbligazionari salgono e con loro l'IRS, spingendo verso l'alto le offerte a tasso fisso delle banche.

Le banche avevano già rivisto i listini al rialzo dopo l'aumento BCE di giugno. Secondo Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia, «non ci aspettiamo variazioni significative durante l'estate», ma il trend di fondo è al rialzo. Significa che chi aspetta l'autunno per fissare il tasso potrebbe trovare condizioni peggiori di quelle attuali, soprattutto se a settembre la BCE dovesse alzare di nuovo i tassi.

Cosa conviene fare oggi

Chi ha un variabile in corso e un importo residuo consistente può valutare se la rata attuale è sostenibile anche con un Euribor al 2,8-2,9%, scenario probabile entro fine anno. Se il margine di budget è stretto, la surroga verso un fisso va fatta ora, prima che l'IRS salga ulteriormente.

Chi deve accendere un mutuo oggi si trova in un punto di equilibrio instabile: il variabile costa meno ma ha il fiato corto, il fisso è più caro ma potrebbe diventarlo ancora di più nelle prossime settimane. Su importi medio-bassi, il fisso è già competitivo. Su importi alti e durate lunghe, il variabile resta più conveniente ma solo per chi può assorbire un rialzo di 30-50 euro sulla rata entro dicembre.

Fonti

• Quifinanza.it
• Idealista.it
• Requadro.com
• Soldionline.it
• Finance.yahoo.com
• Bce lascia i tassi fermi al 2,25% dopo il rialzo di giugno
• Upday.com

Il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,48% a giugno 2026, in calo di 0,02 punti rispetto a maggio. Sembra un movimento minimo, ma se si allarga lo sguardo il quadro cambia: a dicembre 2023 lo stesso tasso viaggiava al 4,42%. In due anni e mezzo il costo del credito per chi compra casa si è alleggerito di quasi un punto percentuale. Per una famiglia che oggi deve scegliere tra fisso e variabile, o valutare una surroga, i numeri dicono che la finestra resta favorevole — ma con alcune precisazioni che fanno la differenza tra una rata sostenibile e un'occasione persa.

Fisso o variabile: cosa dicono i parametri di luglio 2026

La domanda che ogni mutuatario si pone in questa fase è se puntare sulla sicurezza del tasso fisso o scommettere sul variabile, che potrebbe scendere ancora. I dati di mercato offrono indicazioni piuttosto chiare.

Come avevamo riportato nei giorni scorsi, l'Euribor a 1 anno si attesta intorno al 2,88%, mentre l'IRS a 10 anni — il parametro che guida i fissi — oscilla tra il 3,16% e il 3,2%. Il differenziale tra i due indici si è ridotto a circa 0,3 punti percentuali, un valore che rende il fisso quasi equiparabile al variabile come costo iniziale.

Le offerte concrete lo confermano: Credem propone un mutuo prima casa a tasso fisso con TAN del 3,04% e rata mensile di 423,76 euro su 100.000 euro in 30 anni. Altre banche come Banco di Desio e della Brianza (TAN 3,10%, rata 427,02 euro) e Crédit Agricole Italia (TAN 3,15%, rata 429,74 euro) si muovono su livelli simili. Il TAN medio dei variabili a giugno 2026 era del 2,78%, con uno spread rispetto al tasso medio dei fissi (3,48%) di 0,70 punti: un gap che resta contenuto in prospettiva storica, ma meno risicato di quanto apparisse in una prima lettura.

Con un differenziale di sette decimi di punto, il fisso appare comunque la scelta più razionale per chi cerca prevedibilità della rata in un contesto economico ancora incerto. Il variabile resta interessante solo per chi ha margini di bilancio sufficienti ad assorbire eventuali rialzi futuri.

Surroga: il momento giusto per ottimizzare il mutuo in corso

Chi ha acceso un mutuo tra il 2023 e l'inizio del 2024, quando i tassi medi sfioravano il 4,4%, oggi ha un'opportunità concreta di risparmio tramite surroga. Con i fissi attuali intorno al 3-3,2%, il trasferimento del debito residuo a un altro istituto può abbattere la rata mensile in modo significativo, senza costi notarili né penali.

Su un mutuo di 100.000 euro a 30 anni, passare da un TAN del 4,42% (dicembre 2023) al 3,04% attuale significa un risparmio indicativo di circa 70-80 euro al mese. Su 25-30 anni di durata residua, il risparmio complessivo supera i 20.000 euro.

Il sistema bancario, d'altra parte, ha i fondamentali per sostenere questa fase: i crediti deteriorati netti sono scesi a 26,7 miliardi di euro a maggio 2026 (era 27,7 miliardi a fine 2025), pari all'1,28% del totale crediti. La raccolta diretta è cresciuta del 3,6% su base annua a giugno 2026, trainata dall'aumento dei depositi (+3,2%) e delle obbligazioni a medio-lungo termine (+6,2%).

Prima casa: le richieste crescono, la priorità non cambia

I dati dell'Osservatorio Mutui di Segugio.it confermano che l'acquisto della prima casa resta il motore del mercato: nel secondo trimestre 2026 ha rappresentato il 69,3% delle richieste totali (era 70,8% nel primo trimestre). La progressione annuale è netta: le richieste per prima casa sono passate dal 55,6% del 2024 al 60,4% del 2025, fino al 70,2% del 2026.

Chi oggi cerca un finanziamento lo fa quasi esclusivamente per comprare un'abitazione in cui vivere, non per investimento. È un segnale di domanda reale, che si concentra su prodotti a tasso fisso e durate lunghe — 25 o 30 anni — per contenere la rata mensile.

Il consiglio operativo per chi sta confrontando le offerte è di guardare oltre il TAN: il TAEG (che include spese di istruttoria, perizia e assicurazioni) è il vero termometro del costo complessivo. Su un mutuo da 100.000 euro, un TAEG del 3,31% come quello proposto da Banco Desio è sensibilmente più basso di un 3,61% come nel caso di Intesa Sanpaolo o BNL. La differenza, su 30 anni, pesa.

Fonti

• Rapporto ABI: tassi in discesa per i mutui casa

Il 21 luglio l’Euribor a 1 anno è salito a 2,918% e l’IRS a 10 anni a 3,22%. Il differenziale tra i due indici si è ridotto a 0,302 punti percentuali, uno dei valori più bassi dell’ultimo mese. Per chi oggi deve scegliere un mutuo, il costo della sicurezza del tasso fisso non è mai stato così vicino a quello del variabile: la protezione contro nuovi rialzi si compra con un sovrapprezzo contenuto, e alcune banche arrivano a offrire tassi fissi inferiori allo stesso IRS di riferimento.

Le migliori offerte a tasso fisso (rilevazione 22 luglio 2026)

I tre mutui a tasso fisso più competitivi per un finanziamento da 100.000 euro in 30 anni mostrano rate mensili comprese tra 423 e 432 euro:

L’offerta Credem è la più aggressiva: con un TAN del 3,04% si colloca 0,18 punti sotto l’IRS a 10 anni (3,22%). Significa che la banca sta prezzando il fisso al di sotto del costo di mercato della copertura a 10 anni, una finestra favorevole per chi vuole bloccare il tasso senza pagare un premio eccessivo.

L’Euribor sale sui mesi lunghi, scende sul breve

I fixing Euribor del 21 luglio raccontano un mercato monetario diviso:

• Euribor 1 mese: 2,204% (in ribasso da 2,234%)
• Euribor 3 mesi: 2,475% (in ribasso da 2,493%)
• Euribor 6 mesi: 2,689% (in lieve rialzo da 2,687%)
• Euribor 1 anno: 2,918% (in rialzo da 2,881%)

I parametri a breve scendono, ma quello a 1 anno — il riferimento principe per i mutui variabili — è cresciuto di quasi 4 punti base in un giorno, proseguendo il trend di risalita cominciato dopo il rialzo BCE del 15 luglio. Un mutuo variabile agganciato all’Euribor 1 anno sconta quindi una rata in aumento, e l’assenza di un tetto rende il profilo di spesa meno prevedibile.

Fisso o variabile: cosa conviene a luglio 2026

Con un differenziale Euribor 1 anno-IRS 10 anni di appena 0,302 punti, il sovrapprezzo che si paga per blindare la rata è ridotto. Considerando i 100.000 euro di capitale su 30 anni:

• un variabile puro allineato all’Euribor 1 anno genererebbe una rata indicativa che si muove intorno ai livelli attuali del parametro (con spread bancario da aggiungere);
• un fisso con TAN 3,04% (Credem) costa 423,76 euro al mese, un valore che include già la certezza della rata per tre decenni.

La vera discriminante non è più il risparmio immediato: il variabile può ancora risultare leggermente più basso in fase di partenza, ma il gap si è assottigliato a tal punto che la protezione offerta dal fisso — in un contesto di tassi BCE ancora in possibile movimento — ha un costo opportunità minimo. La scelta si sposta quindi sulla tolleranza al rischio: chi non può permettersi sorprese sulla rata troverà nel fisso attuale un punto di ingresso più vantaggioso rispetto a poche settimane fa.

Chi ha già un variabile, con Euribor a 1 anno vicino al 2,92% e IRS a 10 anni a 3,22%, potrebbe valutare la surroga verso un fisso senza costi notarili, bloccando un tasso che oggi è sotto l’IRS di riferimento. È un’operazione che in questa fase di differenziale compresso massimizza il beneficio della rinegoziazione.

Fonti

• Irs, Martedì 21 luglio 2026 | MutuiOnline.it
• Mutuionline.it

Il 20 luglio 2026 l’Euribor a 1 anno è salito a 2,881% mentre l’IRS a 10 anni si è attestato a 3,19%: il differenziale tra i due indici scende a 0,309 punti percentuali. Per chi deve scegliere il mutuo, la forbice tra tasso fisso e variabile non è mai stata così stretta. E le migliori offerte a tasso fisso arrivano a battere persino il parametro IRS, rendendo il fisso la scelta più protettiva in questa fase.

Fisso contro variabile: lo spread non è mai stato così basso

La fotografia dei fixing di lunedì 20 luglio mostra un Euribor in deciso movimento al rialzo sulle scadenze brevi (1 mese a 2,234%, 3 mesi a 2,493%) e un IRS che sale di appena 2-3 centesimi su tutte le durate (10 anni 3,19%, 20 anni 3,37%). Il risultato è un differenziale tra il costo del fisso e quello del variabile che si assottiglia. Con un gap di soli 0,309 punti, la sicurezza della rata bloccata pesa molto più del piccolo sovrapprezzo iniziale. A rendere il confronto ancora più netto ci pensano le banche: oggi si trovano mutui a tasso fisso con TAN inferiori allo stesso IRS, un segnale di concorrenza che premia chi sceglie di fissare il tasso.

Le migliori offerte a tasso fisso: il 3,04% batte l’IRS

Le tre proposte più competitive rilevate il 21 luglio 2026 su MutuiOnline.it (per un mutuo prima casa di 100.000 euro in 30 anni) parlano chiaro:

La rata più bassa, quella di Credem a 423,76 euro, si posiziona sotto il tasso IRS a 10 anni (3,19%), dimostrando che bloccare il costo del finanziamento oggi non significa pagare un premio rispetto al parametro di riferimento. Anche le altre due offerte restano nella fascia 427‑432 euro, sostanzialmente allineate al costo effettivo di un variabile indicizzato all’Euribor 1 anno, senza però esporre la rata ai futuri rialzi.

Variabile: rate in aumento per chi ha già il mutuo

L’Euribor a 1 mese ha guadagnato 2,4 centesimi (da 2,21% a 2,234%), quello a 3 mesi è salito di 1 punto base (2,493%). Per chi ha un mutuo a tasso variabile indicizzato a queste scadenze, l’effetto è immediato: la rata di giugno‑luglio ricalcolata sarà un po’ più pesante. Con l’Euribor a 1 anno che sale a 2,881%, anche i nuovi contratti variabili diventano meno convenienti rispetto a un fisso ormai quasi equivalente come costo. Il confronto si traduce in una domanda concreta: conviene ancora tenere un variabile?

Surroga e rinegoziazione: la finestra ottimale è adesso

Con tassi fissi ai minimi relativi e spread ridotti, chi ha acceso un mutuo variabile negli ultimi due anni ha davanti un’opportunità di surroga senza spese (grazie alla legge Bersani) verso un tasso fisso competitivo. Anche la rinegoziazione con la propria banca diventa uno strumento pratico se si riesce a spuntare una riduzione dello spread. Il consiglio operativo è confrontare almeno tre preventivi e verificare sul loan‑to‑value se il proprio profilo può accedere alle offerte migliori, quelle con TAN sotto il 3,20%.

Con un Euribor in salita e un IRS ancora compresso, bloccare il tasso oggi elimina l’incertezza e, in prospettiva, fa risparmiare. La direzione dei tassi BCE e la pressione inflattiva suggeriscono che la finestra di convenienza per il fisso potrebbe non durare a lungo.

Fonti

• Irs, Lunedì 20 luglio 2026

Il 16 luglio l’Euribor ha invertito la rotta scendendo su tutte le scadenze, mentre i tassi IRS sono tornati a salire. Il segnale per chi sta valutando un mutuo casa è duplice: il costo del variabile si riduce e le migliori offerte a tasso fisso restano competitive, ma potrebbero non durare a lungo. La scelta tra le due opzioni diventa più sfumata.

Lo scatto del 16 luglio: cosa dicono i numeri

L’Euribor a 1 anno è passato dal 2,916% al 2,876%, e anche le scadenze più brevi sono arretrate: l’Euribor 3 mesi scende al 2,485% (-0,005 punti) e l’1 mese al 2,212%. Sul fronte dei mutui a tasso fisso, invece, l’IRS a 10 anni è salito al 3,2% (da 3,16%) e il 20 anni al 3,39%. Il differenziale tra l’indice variabile di riferimento (Euribor 1 anno) e quello fisso (IRS 10 anni) si riduce così a 0,324 punti percentuali.

Il movimento arriva il giorno dopo che la BCE ha aumentato i tassi di 25 punti base per contrastare l’inflazione, comprimendo ulteriormente il potere d’acquisto delle famiglie. I mercati monetari, però, hanno reagito con un alleggerimento dell’Euribor, segnale che la stretta potrebbe essere vicina al picco.

Mutui variabili: rata in discesa e confronto con il fisso

Per chi ha già un mutuo a tasso variabile indicizzato all’Euribor, il calo delle quotazioni si traduce in una riduzione della rata ai prossimi aggiornamenti. Chi deve accendere un nuovo finanziamento si trova davanti a un confronto serrato: da un lato l’Euribor a 1 anno al 2,876%, dall’altro un fisso che alcune banche propongono a un TAN di appena il 3,04% (Credem), con una rata mensile di 423,76 euro su 100.000 euro in 30 anni.

Considerando che lo spread tra i due indici puri è inferiore a mezzo punto, il costo di un variabile dipende dal margine applicato dalla banca. Se il differenziale rimane contenuto, il fisso può offrire una protezione quasi allo stesso prezzo, ma solo finché l’IRS non sale ulteriormente.

Le migliori offerte a tasso fisso sotto pressione

Le proposte delle banche restano aggressive nonostante il rialzo dell’IRS. Oltre al 3,04% di Credem, Banco di Desio applica un TAN del 3,10% (rata 427,02 euro) e Banco di Sardegna il 3,20% (rata 432,47 euro). Credem e Banco di Desio propongono valori inferiori all'IRS a 10 anni (3,04% e 3,10%), mentre Banco di Sardegna allinea il suo TAN all'indice di riferimento (3,20%), sintomo che gli istituti stanno comprimendo i margini per attrarre mutuatari.

La pressione dell’IRS in aumento, però, rischia di far scomparire queste condizioni nel giro di poche settimane. Chi vuole la certezza della rata bassa ha una finestra temporale stretta.

Surroga: cogliere il momento giusto

La giornata del 16 luglio rafforza il vantaggio della surroga. Chi ha un mutuo acceso a tasso fisso superiore al 3,5-4% può trasferire il finanziamento senza spese e portare la rata sotto i 430 euro mensili per 100.000 euro. Anche chi ha un variabile con spread elevato può valutare il passaggio a un fisso bloccato, incassando il risparmio immediato senza rinunciare alla protezione futura.

Il confronto tra Euribor in calo e IRS in rialzo sposta leggermente la convenienza a favore del variabile, ma solo per chi è disposto a tollerare oscillazioni. Il fisso a meno del 3,1%, oggi, resta una scelta difensiva difficile da battere.

Fonti

• Irs, Giovedì 16 luglio 2026 | MutuiOnline.it

Il fixing Euribor e IRS di martedì 14 luglio 2026 disegna uno scenario insolito per chi sta cercando un mutuo: le scadenze brevi salgono, quelle lunghe restano ferme o scendono, e la distanza tra costo del variabile e costo del fisso si assottiglia fino a diventare quasi impercettibile. L’Euribor a 1 anno — parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile — ha toccato il 2,825%, in rialzo di 2,5 punti base rispetto al fixing precedente. L’IRS a 10 anni, che guida i fissi, è rimasto inchiodato a 3,15%. Il differenziale reale, al netto degli spread applicati dalle banche, è di appena 0,325 punti percentuali. Tradotto: bloccare il tasso oggi costa poco più che restare esposti alle oscillazioni, e per chi deve scegliere la convenienza pende dalla parte della prevedibilità.

Quanto costa davvero la scelta tra fisso e variabile

Il mercato sta prezzando uno scenario di tassi persistentemente elevati su tutta la curva. L’Euribor a 3 mesi sale a 2,452%, il 6 mesi a 2,654%, l’1 anno a 2,825%. Sul lato IRS, il 10 anni resta a 3,15%, il 15 anni scende a 3,29%, il 20 anni a 3,34%, il 25 anni a 3,32%, il 30 anni a 3,27%. I costi di finanziamento a medio-lungo termine non scendono, ma nemmeno salgono: restano su un plateau elevato da settimane, offrendo un punto di riferimento stabile per il fisso.

Per un mutuatario che deve decidere, il calcolo è questo: il TAN medio dei variabili si attesta a giugno 2026 al 2,78%, quello dei fissi al 3,26%. Il gap è di 0,48 punti, ma va letto insieme alla traiettoria dell’Euribor 1 anno, che solo il 7 luglio era al 2,695% e in una settimana è risalito di 13 punti base. Se il trend rialzista di breve periodo continua, il variabile perde rapidamente il suo margine di convenienza.

Tre opzioni per chi deve firmare oggi

La simulazione su un mutuo prima casa da 100.000 euro in 30 anni dà un quadro concreto dei costi e aiuta a orientarsi:

La differenza tra la migliore offerta fissa e un variabile a condizioni medie è oggi nell’ordine di pochi euro al mese. Con un rialzo anche modesto dell’Euribor a 1 anno — e il fixing di ieri va in quella direzione — il variabile può facilmente superare il fisso come rata effettiva nel giro di uno o due trimestri.

Bloccare un tasso fisso al 3,10% significa comprare prevedibilità a un prezzo vicino allo zero, almeno rispetto all’alternativa indicizzata. La surroga resta un’opzione tattica: se i tassi IRS dovessero scendere in futuro, si può sempre trasferire il mutuo presso un’altra banca azzerando i costi. La rinegoziazione con la propria banca è un’alternativa per chi ha già un mutuo e vuole adeguare le condizioni senza cambiare istituto.

L’Euribor a 1 mese in lieve calo a 2,22% non sposta l’ago della bilancia: è la scadenza a 1 anno quella che conta per i variabili standard, e quella sta salendo.

Il costo di aspettare

Chi rimanda la firma sperando in un calo dei tassi sconta due rischi. Il primo è che l’IRS a 10 anni, fermo a 3,15%, potrebbe risalire come già accaduto tra il 9 e il 13 luglio, quando era passato da 3,13% a 3,15%. Il secondo è che l’Euribor continui a salire, erodendo il risparmio potenziale del variabile e rendendo più costoso anche l’ingresso nel fisso, perché le banche aggiornano gli spread in base alla volatilità attesa.

La fotografia del 14 luglio dice che il mercato non sta premiando l’attesa. I tassi fissi sono cari in termini assoluti, ma rapportati ai variabili sono i più vicini alla parità degli ultimi mesi. Per chi ha un loan-to-value sotto l’80% e un profilo di reddito stabile, il fisso con TAN 3,10% è oggi la scelta che minimizza il rischio di rata senza un aggravio di costo significativo.

Fonti

• Irs, Martedì 14 luglio 2026

L'aggiornamento dei tassi del 13 luglio 2026 consegna ai mutuatari un quadro spaccato a metà: l'Euribor a 1 anno scende al 2,8% (dal 2,831% del fixing precedente), mentre l'IRS a 10 anni sale al 3,15% (dal 3,11%). Questa divaricazione — Euribor in flessione, IRS in tensione — è il dato che chi sta per firmare un mutuo deve guardare con più attenzione. La scelta tra fisso e variabile, in questo momento, si gioca su pochi decimi di punto, e la direzione dei due indici suggerisce traiettorie diverse per le rate dei prossimi mesi.

Cosa è successo ai tassi Euribor il 13 luglio

Il fixing di lunedì 13 luglio mostra un Euribor in ribasso generalizzato sulle scadenze brevi e medie. L'Euribor a 1 mese ha ceduto quasi 5 punti base, scendendo da 2,27% a 2,224%. L'Euribor a 3 mesi è l'unica eccezione in controtendenza: sale da 2,412% a 2,431%, segnalando una certa resistenza sul brevissimo termine. L'Euribor a 6 mesi cala leggermente a 2,621% (da 2,626%), mentre il parametro più rilevante per i mutui variabili — l'Euribor a 1 anno — arretra a 2,8%.

Per chi ha un mutuo a tasso variabile indicizzato all'Euribor 1 anno, il calo di 3,1 punti base in un solo fixing è un segnale favorevole. Il differenziale con il tasso fisso medio, che secondo elaborazioni dell'Osservatorio MutuiOnline.it basate sui dati di giugno 2026 si attestava a 0,48 punti percentuali (3,26% contro 2,78%), potrebbe assottigliarsi ulteriormente se il trend dell'Euribor proseguisse in questa direzione.

L'IRS sale: cosa significa per i nuovi mutui a tasso fisso

Sul fronte dei tassi fissi, l'IRS — il parametro interbancario che guida il pricing dei mutui a tasso fisso — ha registrato rialzi su quasi tutte le scadenze. L'IRS a 10 anni è salito a 3,15%, quello a 15 anni a 3,3%, il 20 anni a 3,34% e il 25 anni a 3,33%. Solo l'IRS a 30 anni è rimasto costante a 3,28%.

La dinamica è chiara: i fissi stanno incorporando un premio per il rischio di duration che il mercato non vuole abbandonare. Le migliori offerte di mutuo prima casa rilevate il 14 luglio — Banco di Desio con TAN 3,10%, Banco di Sardegna e BPER Banca con TAN 3,20% — riflettono esattamente questo livello di IRS. La rata mensile per 100.000 euro in 30 anni si attesta tra 427 e 432 euro, con TAEG che oscillano tra 3,31% e 3,45%.

Fisso o variabile: cosa conviene oggi

La scelta oggi non è scontata. Con l'Euribor a 1 anno al 2,8%, un variabile con spread contenuto (0,5-0,7%) può offrire un TAN complessivo sotto il 3,5%, avvicinandosi al costo dei migliori fissi. Il vantaggio del variabile, in questa fase, sta nella possibilità di beneficiare di ulteriori cali dell'Euribor se la BCE dovesse allentare la politica monetaria nei prossimi trimestri.

Il fisso a 3,10-3,20% resta comunque una scelta difensiva solida per chi cerca certezza della rata su 20-30 anni. La differenza di costo rispetto al variabile, oggi, è contenuta — nell'ordine di 15-20 euro al mese su un finanziamento da 100.000 euro — e questo rende il premio assicurativo del fisso relativamente economico.

Chi ha già un mutuo e vuole ottimizzare può valutare due strade: la surroga verso un fisso più conveniente (i TAN sotto il 3,2% sono competitivi rispetto alla media di mercato) o la rinegoziazione con la propria banca, sfruttando la concorrenza tra istituti su un segmento — quello dei mutui casa — che secondo nostre elaborazioni su dati dell'Osservatorio MutuiOnline.it, a giugno 2026 mostrava uno spread tra fisso e variabile in forte restringimento.

Il fixing del 13 luglio conferma che la finestra per fissare un tasso sotto il 3,2% esiste ancora, ma il rialzo dell'IRS suggerisce che i margini per le banche si stanno comprimendo. Per chi deve scegliere oggi, la bussola è il proprio profilo di rischio: se la priorità è dormire tranquilli, il fisso a queste condizioni ha un costo della sicurezza storicamente basso.

Fonti

• Irs, Lunedì 13 luglio 2026 | MutuiOnline.it