Identificare il miglior mutuo è cruciale in un contesto economico in continua evoluzione. Le migliori banche offrono diverse soluzioni, tra cui mutui a tasso fisso e variabile. Le previsioni suggeriscono una diminuzione dei tassi di interesse nel 2025, rendendo opportuno esaminare le proposte disponibili. Ad esempio, il miglior tasso fisso è attualmente al 2,35%, mentre il tasso variabile più competitivo è del 3,18%.

Questa guida offre una panoramica completa delle opzioni più convenienti. Analizzeremo le condizioni e i fattori da considerare per ottenere un mutuo vantaggioso. È essenziale comprendere le differenze tra tasso fisso e variabile, nonché le condizioni offerte dalle diverse banche.

Con il tasso sui depositi BCE fermo al 2,50%, il mutuo fisso più basso del panel MutuiOnline.it parte da un TAN del 2,99% e una rata di 421,06 euro su 100.000 euro in 30 anni. L’Euribor a 12 mesi, però, segna 3,225% e le scadenze lunghe incorporano già ulteriori rialzi. Per chi deve firmare, il nodo non è la data d’uscita di Lagarde: è capire quanto costa oggi assicurarsi una rata ferma mentre IRS e spread possono muoversi.

La BCE resta ferma al 2,50%, ma la successione apre i mercati

Il 29 ottobre 2026 la BCE ha lasciato invariati i tre tassi di riferimento, con il tasso sui depositi al 2,50%. Christine Lagarde lascerà la presidenza il 7 febbraio 2027, quasi nove mesi prima della scadenza naturale del 31 ottobre 2027. La decisione sui tassi, però, resta del Consiglio direttivo, non del solo presidente.

Le fonti divergono sull’entità dell’anticipo: MutuiOnline.it, Advisor Online e Orafinanza parlano di quasi o circa nove mesi, mentre Affaritaliani scrive di circa otto mesi. La data di uscita e la scadenza naturale del mandato, invece, coincidono in tutte le fonti. La BCE non ha indicato le ragioni dell’anticipo. Secondo fonti citate da Bloomberg, la scelta sarebbe legata alla volontà di esprimersi con più libertà prima delle elezioni presidenziali francesi. Nel video di annuncio Lagarde ha detto: «Lascio questa istituzione con un senso di buon lavoro fatto e una Bce pronta per il futuro».

Il livello attuale dei tassi è l’esito dei due rialzi dell’11 giugno e del 10 settembre 2026, manovre finalizzate a impedire che lo shock petrolifero legato al conflitto con l’Iran si trasmettesse a prezzi e salari. Francoforte ha ribadito un approccio fondato sui dati e senza impegni predefiniti sul percorso futuro del costo del denaro.

Fisso e variabile: i numeri da mettere sul tavolo

Sul panel di MutuiOnline.it del 29 ottobre 2026, il fisso più conveniente ha TAN 2,99% e rata 421,06 euro; il più caro tra quelli in tabella arriva a TAN 3,65% e 457,46 euro. La simulazione riguarda 100.000 euro, 30 anni, un immobile da 200.000 euro, un richiedente di 35 anni a Milano con reddito mensile da 2.600 euro.

Tra la rata più bassa e la più alta corrono 36,40 euro al mese (457,46 – 421,06). Su 30 anni, senza considerare altri costi, la differenza vale 13.104 euro (36,40 × 12 × 30). Crédit Agricole Italia e Credem hanno lo stesso TAN 2,99% e la stessa rata, ma TAEG diverso: 3,24% contro 3,27%. La distanza sta nei costi iniziali, non nel tasso.

Sul variabile, l’Euribor a 3 mesi è al 2,638%, quello a 6 mesi al 2,978% e quello a 12 mesi al 3,225% (rilevazione del 26 ottobre 2026). Il TAN fisso più basso, 2,99%, è quindi 0,235 punti percentuali sotto l’Euribor a 12 mesi (3,225% – 2,99%). Il confronto però non è completo: al variabile va aggiunto lo spread, che nelle fonti non è indicato. Meglio ragionare sulla rata completa, non sul solo indice.

La successione pesa sugli IRS più che sull’Euribor

Il costo dei nuovi mutui fissi dipende dagli IRS, non direttamente dalle decisioni BCE del giorno. L’IRS a 20 anni è passato dal 3,60% del 19 ottobre al 3,46% del 26 ottobre: 0,14 punti in meno in una settimana (3,60 – 3,46). È questo indicatore che può trasferire sui nuovi contratti l’incertezza politica.

La transizione al vertice coincide con il rialzo dei rendimenti dei titoli di Stato, in particolare francesi, e con una stagione elettorale incerta. Ne può derivare maggiore volatilità e premi al rischio, con effetti sullo spread dei BTp e sul costo della raccolta per le banche italiane.

Lale Akoner, global markets strategist di eToro, osserva che «la contenuta reazione iniziale dei mercati suggerisce come gli investitori si aspettino una continuità della politica monetaria piuttosto che un brusco cambiamento di direzione». La stessa Akoner legge Klaas Knot come più restrittivo e Pablo Hernández de Cos come più propenso a intervenire in caso di tensioni finanziarie. I due nomi più accreditati sono Knot, governatore della banca centrale olandese dal 2011 al 2025, e Hernández de Cos, alla guida della Banca di Spagna dal 2018 al 2024 e oggi direttore generale della Banca dei regolamenti internazionali. Il governo olandese sostiene Knot, Madrid punta su Hernández de Cos. La scelta si intreccia con le elezioni presidenziali francesi della primavera 2027; Parigi punta a un ruolo di primo piano nel prossimo assetto del Comitato esecutivo.

Il rinnovo non riguarda solo la presidenza: Isabel Schnabel lascia il 3 gennaio, Philip Lane a maggio 2027, e tre dei sei seggi del Comitato esecutivo sono in discussione in pochi mesi. Il Consiglio europeo del 17-18 dicembre è indicato come la sede più probabile per un accordo politico; resterebbe poco più di un mese per completare la conferma. La nomina segue l’articolo 283 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea:

• proposta dei Paesi dell’area euro, con passaggio in Eurogruppo ed Ecofin;
• consultazione del Parlamento europeo e del Consiglio direttivo della BCE;
• voto del Consiglio europeo a maggioranza qualificata rafforzata;
• soglia di almeno 16 dei 21 Paesi dell’euro, che rappresentino il 65% della popolazione dell’area.

Il presidente resta in carica otto anni, senza possibilità di rinnovo.

Surroga e nuova stipula: le mosse da valutare ora

Per un mutuo fisso già acceso la rata non cambia: le dimissioni di Lagarde non modificano il contratto. Per un variabile in essere, la rata segue l’Euribor e le aspettative sui tassi; per un nuovo fisso o una surroga, invece, il costo si decide oggi sugli IRS e sulle condizioni della banca.

• Fisso in essere: rata invariata fino alla scadenza; nessun effetto immediato dalle dimissioni.
• Variabile in essere: dipende dall’Euribor; l’orientamento del futuro presidente può ridefinire le aspettative per il 2027, con riflessi sulle rate indicizzate.
• Nuovo fisso: il costo è legato agli IRS; l’escursione 3,60%→3,46% in una settimana mostra quanto può pesare il timing.
• Surroga: confrontare le offerte e valutare il passaggio al fisso se l’obiettivo è bloccare la rata.

La soluzione più adeguata dipende da durata, importo, propensione al rischio e stabilità del reddito. Chi ha un fisso può contare su una rata certa; chi ha un variabile o deve stipulare ha un motivo in più per confrontare le offerte prima che la nuova fase BCE entri nel vivo.

Il dato operativo è uno: il fisso più basso del panel costa 421,06 euro al mese, ma la forbice con l’offerta più cara arriva a 36,40 euro. In una fase in cui l’IRS a 20 anni si è mosso di 0,14 punti in sette giorni, la differenza tra un preventivo e l’altro può valere più dell’attesa della nuova presidenza.

Fonti

• MutuiOnline.it
• Immobiliare.it
• Business People
• Advisor Online
• Orafinanza
• Affaritaliani

Il tasso sui depositi BCE resta al 2,50% e i mercati prezzano una pausa nella riunione del 29 ottobre 2026. Per chi deve firmare un mutuo, però, la domanda utile non è se l'Euribor scenderà domani: è quanto costa assicurarsi una rata certa. Il variabile resta più economico, ma il divario con il fisso si misura ormai in poche decine di euro al mese. E la pausa non cancella il rischio di un rialzo a dicembre.

Quanto costano fisso e variabile dopo la pausa BCE

Con il tasso sui depositi al 2,50%, il costo dei mutui non scende automaticamente. Al 1° ottobre 2026 il TAN medio del variabile era 2,84% e quello del fisso 3,46%; su 150.000 euro in 20 anni la rata era 819,93 euro contro 866,86 euro. La differenza di 46,93 euro al mese è il prezzo della protezione.

Nota: il fisso segue l'IRS e nello scenario di Segugio.it sale a 3,65%.

Il conto cambia con le ipotesi. Con un rialzo di 25 punti base il divario scende da 46,93 a 42,88 euro al mese (881,55 – 838,67). Con due rialzi arriva a 35,58 euro (893,24 – 857,66). Il variabile resta più conveniente, ma la distanza dal fisso si assottiglia. Le migliori offerte partono da circa il 2,60% per il variabile e da 2,80-3% per il fisso prima casa, ma i TAN medi sono più alti.

La pausa BCE non ferma l'Euribor

Una pausa al 2,50% non significa rate variabili ferme. L'Euribor segue le attese e può salire se la BCE lascia aperta la porta a un rialzo a dicembre; il fixing del 14 ottobre 2026 indicava 1 mese al 2,441%, 3 mesi al 2,628%, 6 mesi al 2,924% e 12 mesi al 3,201%. La curva è crescente.

I futures sull'€STR prezzano una probabilità del 97% che i tassi restino fermi il 29 ottobre. La probabilità di un rialzo in ottobre incorporata nei prezzi di mercato è stimata sotto il 10%. Il punto è dopo. L'inflazione dell'area euro è salita al 3,8% a settembre dal 3,2% di agosto, il livello più alto da settembre 2023, trainata dall'energia a +18,9% annuo. L'inflazione di fondo è al 2,5%, ma le fonti usano definizioni diverse: Orafinanza parla di 2,5% al netto di energia e alimentari, Segugio.it riporta 1,7% al netto di energia e alimentari freschi. Non è lo stesso paniere. Diverse case d'affari, tra cui Morgan Stanley, Danske Bank e Rabobank, indicano la riunione del 17 dicembre 2026 come momento più probabile per un nuovo ritocco.

Per chi ha un variabile, l'effetto arriva con la revisione del contratto. Un rialzo di 0,25 punti su un mutuo da 150.000 euro in 25 anni vale circa 20 euro al mese; su 100.000 euro in 25 anni sono circa 13 euro. Se i rialzi fossero quattro, il mutuo da 150.000 euro passerebbe da circa 759 a 842 euro al mese, 83 euro in più.

Fisso, variabile o cap: la scelta dipende dal cuscinetto

Il mutuo fisso blocca la rata e protegge da nuove strette; il variabile parte più basso ma trasferisce sull'Euribor il rischio. La formula mista o con cap limita il rialzo massimo. Non esiste una risposta valida per tutti: conta il margine mensile che la famiglia può sopportare senza andare in difficoltà.

• Fisso: rata certa, utile se il budget è stretto e se si vuole evitare l'incertezza.
• Variabile: costa meno subito, ma richiede margine per assorbire aumenti.
• Misto o cap: somma una parte fissa a una variabile o mette un tetto al rialzo; è una via di mezzo.
• Surroga: trasferisce il mutuo a un'altra banca, anche passando al fisso, ed è gratuita per legge.
• Rinegoziazione: chiede nuove condizioni alla propria banca senza cambiare istituto.
• Estinzione parziale: riduce il capitale su cui si pagano gli interessi.
• Accantonamento: mette da parte ogni mese una cifra pari all'aumento previsto.

Cosa guardare prima di firmare

Il TAN non è l'unico costo. Istruttoria, perizia e assicurazioni possono rendere meno conveniente un tasso nominale basso; vanno confrontate proposte con importo e durata identici. La classe energetica dell'immobile può ridurre lo spread con i mutui green, e anticipare la ricerca aiuta a valutare le condizioni attuali.

Un TAN più basso non basta se le spese iniziali mangiano il risparmio. Per questo il confronto va fatto sul costo complessivo, non sulla rata soltanto. Chi acquista una casa efficiente può accedere a uno spread ridotto. E chi ha già un variabile può valutare la surroga prima che un nuovo rialzo si trasferisca sui listini.

La pausa del 29 ottobre è una finestra, non una garanzia. Su un finanziamento da 150.000 euro in 20 anni il fisso costa oggi 46,93 euro in più al mese, ma mette al riparo da dicembre; su 150.000 euro in 25 anni un rialzo da 0,25 punti vale circa 20 euro. La scelta giusta non è quella che costa meno il giorno della firma: è quella che resta sostenibile se l'Euribor sale.

Fonti

• BCE, pausa o nuovo rialzo dei tassi il 29 ottobre?
• Orafinanza.it
• Businessonline.it

Il mutuo fisso più conveniente tra quelli rilevati il 27 ottobre 2026 alle ore 09:00, con indici Euribor e IRS del 26 ottobre, costa 418,91 euro al mese su 100.000 euro in 30 anni, con TAN 2,95% e TAEG 3,23%. È un dato che pesa nel confronto con il variabile: l'Euribor a 1 mese scende a 2,443%, ma il fisso parte sotto l'Eurirs a 30 anni, fermo a 3,28%. La domanda per chi deve scegliere non è solo quanto scendono gli indici, ma quale rata regge il proprio bilancio e per quanti anni.

Euribor in calo, IRS quasi fermi: cosa cambia per la rata

I fixing del 26 ottobre 2026 mostrano tutti gli Euribor in ribasso: 1 mese a 2,443%, 3 mesi a 2,638%, 6 mesi a 2,978%, 1 anno a 3,225%. Gli Eurirs restano invece quasi stabili: 10 anni a 3,47%, 15 anni a 3,51%, 20 anni a 3,46%, 25 anni a 3,38%, 30 anni a 3,28%. Per un mutuo a tasso variabile il riferimento è l'Euribor; per il fisso è l'Eurirs. La discesa del primo non si trasferisce automaticamente al secondo.

Le offerte fisse: 418,91 euro contro 432,47 euro

Nella simulazione MutuiOnline per un impiegato di 35 anni residente a Milano, con reddito da 2.600 euro al mese, mutuo da 100.000 euro su un immobile da 200.000 euro e durata 30 anni, le tre offerte fisse si distribuiscono tra 418,91 e 432,47 euro al mese.

La rilevazione è del 27/10/2026 ore 09:00. Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 13,56 euro al mese (432,47 – 418,91). Calcolando su 360 rate, la differenza vale 4.881,60 euro (13,56 x 360). È un divario che conta più del singolo fixing, perché si somma per tutta la durata del mutuo.

Fisso o variabile: il punto è il costo totale, non solo l'indice

Con l'Euribor a 1 mese a 2,443% e il miglior TAN fisso a 2,95%, tra i due valori ci sono 50,7 punti base di differenza (2,95 – 2,443 = 0,507). Un variabile indicizzato all'Euribor a 1 anno partirebbe da un indice già superiore al TAN fisso più basso: 3,225% contro 2,95%, cioè 27,5 punti base in più (3,225 – 2,95 = 0,275).

Nella simulazione, il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è del 50% (100.000 su 200.000): un LTV che lascia margine, ma non cambia la logica del confronto. Per chi ha già un mutuo, la verifica da fare è tra la propria rata e queste condizioni; una lettura possibile è che surroga o rinegoziazione vadano valutate sul costo complessivo, non sul solo indice.

Il punto non è indovinare il prossimo fixing: è decidere se pagare 418,91 euro oggi per bloccare il costo, o accettare la variabilità sapendo che l'Euribor a 1 anno è già a 3,225%. Per chi ha un mutuo in essere, la stessa tabella serve a capire se le condizioni attuali giustificano un confronto con la banca.

Fonti

• MutuiOnline.it
• Facile.it

Con la Bce attesa ferma il 29 ottobre 2026, la scelta del mutuo si gioca su un trade-off: il variabile parte da circa il 2,60%, il fisso prima casa da 2,80-3%. Il tasso variabile è Euribor più spread, ma l'offerta al 2,60% non indica quale Euribor sia usato come parametro. Chi firma ora non deve indovinare la Bce: deve capire quanto rialzo può assorbire la rata.

Il variabile costa meno subito, ma l'Euribor prezza altri rialzi

Il variabile è più conveniente all'avvio: 2,60% contro 2,80-3% del fisso prima casa a ottobre 2026. Il risparmio però non è una rata certa: il tasso è Euribor più spread e viene rivisto ogni mese o ogni tre mesi, secondo il contratto. Il fixing del 14 ottobre indicava l'Euribor a 3 mesi al 2,628% e quello a 12 mesi al 3,201%.

Dopo il rialzo del 16 settembre 2026, i tassi Bce sono al 2,50% sui depositi e al 2,65% sul rifinanziamento principale. L'inflazione area euro è al 3,8% (era 3,2% ad agosto, obiettivo 2%). Il 29 ottobre un rialzo è dato sotto il 10%, ma il 17 dicembre è possibile un +0,25; i mercati scontano 2 o 3 rialzi entro fine 2027.

Sul mutuo da 150.000 euro in 25 anni al 3,6%, un rialzo di 0,25 punti porta la rata da 759 a 779 euro (20 euro in più al mese). Con quattro rialzi — uno scenario ipotetico più severo dei due o tre che i mercati scontano entro fine 2027 e non deciso dalla Bce — la rata sale a 842 euro: 83 euro in più, quasi 1.000 euro all'anno. Il calcolo derivato: 83/20 = 4,15, oltre quattro volte il singolo aumento.

Il fisso compra certezza: il premio si misura in punti

Chi ha già un fisso non vede variazioni. Chi sta per firmare, invece, guarda un Eurirs che può muoversi prima della Bce: i fissi prima casa partono da 2,80-3%, i variabili da 2,60%.

Lo 0,20-0,40 punti di differenza su 150.000 euro vale 300-600 euro l'anno di interessi teorici: 150.000 × 0,20% = 300; 150.000 × 0,40% = 600. Il fisso è il costo della certezza; il variabile resta più leggero, ma espone a revisioni. Esistono anche formule a tasso misto o con tetto massimo (cap).

Surroga e rinegoziazione: le mosse quando la rata variabile sale

Se il variabile è già in corso, la surroga trasferisce il mutuo a un'altra banca, anche passando al fisso, ed è gratuita per legge. La rinegoziazione chiede nuove condizioni alla propria banca; l'estinzione parziale riduce il capitale; l'accantonamento mensile mette da parte la cifra dell'aumento previsto.

Chi ha già pagato parte del mutuo sente meno il rialzo: sul mutuo da 150.000 euro, dopo dieci anni lo stesso 0,25 punti pesa 13 euro al mese, contro 20 euro sul capitale residuo pieno. Calcolando (20-13)/20, è il 35% in meno.

Fonti

• BusinessOnline
• Italia Informa

Con 1.000 euro al mese per trent'anni si finanziano circa 237.200 euro al 3% e 210.000 al 4% (la fonte riporta 273.000 euro al 3%: il dato qui è ricalcolato). La differenza, circa 27.700 euro sui valori non arrotondati (l'11,7% in meno), dice perché nelle città più care la partita del mutuo si gioca ormai sulla capienza massima più che sul tasso nominale. Ma per chi deve scegliere tra fisso e variabile, il punto è anche un altro: il variabile, oggi, non è la scorciatoia che sembra.

Il fisso è la voce più esposta: Eurirs a 3,75%

L'Eurirs a vent'anni, il 1° ottobre 2026, è arrivato al 3,75%. I fissi sono la categoria più a rischio di aumento: secondo l'analisi Idealista su compravendite e affitti città per città, è logico aspettarsi che i mutui a tasso fisso arrivino a un tasso effettivo di almeno il 4%.

Non è un livello insostenibile in assoluto, ma in un contesto di riduzione del potere d'acquisto diventa un ostacolo concreto all'accesso al credito. Il punto è che il rialzo non colpisce la rata: colpisce la cifra che la banca è disposta a prestare a parità di rata e di reddito. Il Taeg medio sui nuovi mutui è già salito al 3,99% ad agosto 2026, dal 3,81% di luglio secondo la Banca d'Italia: 18 punti base in più in un mese, calcolando la differenza tra i due valori.

Il variabile non è la scorciatoia

L'Euribor, che regola i mutui a tasso variabile, è leggermente sceso. Il variabile resta però il mutuo meno usato in Italia, perché considerato più rischioso, e la sua convenienza dipende da una condizione che oggi non è garantita: con l'inflazione che viaggia a un ritmo doppio rispetto al target del 2%, le prossime riunioni della BCE potrebbero spingerlo di nuovo verso l'alto.

Per chi deve decidere, la domanda non è "quale tasso è più basso oggi", ma "quale tasso posso sostenere se cambia".

Milano e Roma: quanto anticipo serve con la stessa rata

Milano resta la città più cara d'Italia con 5.659 euro al metro quadro, davanti a Venezia, Bolzano e Firenze; Roma si ferma a 3.810 euro. Su un'unità da 80 metri quadri il divario tra i due mercati vale 147.920 euro, calcolando (5.659 × 80) − (3.810 × 80).

Il dato che pesa di più sul mutuo è la quota coperta dal finanziamento. Con i 210.000 euro ottenibili al 4% con rata da 1.000 euro:

A Milano quel mutuo copre meno della metà dell'immobile: fuori restano 242.720 euro di anticipo (prezzo meno mutuo, senza costi accessori), calcolando (452.720 − 210.000). A Roma la stessa somma copre il 68,9%, cioè (210.000 / 304.800) × 100, e l'anticipo scende a 94.800 euro.

Affitti in rialzo, il risparmio per l'anticipo si assottiglia

Chi non compra resta in affitto, e paga di più. Sulla media nazionale i canoni salgono dello +0,5%, ma nelle principali città gli aumenti sono molto più marcati:

• Genova +7,3%
• Torino +5,6%
• Bologna +2,1%
• Roma +1,9%
• Palermo +1,3%
• Firenze +1,1%

Milano è la città più cara anche in locazione, con 22,4 euro al metro quadro al mese: 1.792 euro al mese per 80 metri quadri, contro i 19,2 euro/m² di Roma (1.536 euro per la stessa metratura), un divario di 3,2 euro/m² al mese, cioè il 16,7% in più calcolando (3,2 / 19,2) × 100.

Il confronto che conta per chi sta mettendo da parte l'anticipo: l'affitto milanese calcolato su 80 m², 1.792 euro, supera di circa 790 euro la rata di 1.000 euro usata nell'esempio sul mutuo. Il risparmio mensile che dovrebbe alimentare l'anticipo parte, in partenza, da una base più fragile.

La leva vera è la capienza, non il tasso nominale

Mettendo insieme i dati emerge un meccanismo che nessuna delle due fonti enuncia da sola: il rialzo del fisso non rende la casa più cara, rende il mutuo più piccolo. Circa 27.700 euro di finanziamento in meno, su un mercato dove a Milano servono oltre 242.000 euro di anticipo (prezzo meno mutuo, senza costi accessori), significa che una fetta di acquirenti esce dal mercato delle grandi città prima ancora di trattare il prezzo.

Per chi deve scegliere oggi, la sequenza operativa è questa: calcolare la capienza massima al 4% (non al tasso spot), verificare l'anticipo disponibile sulla quota non coperta, e solo dopo decidere tra fisso e variabile. Chi può allargare il raggio ha un margine in più: la variazione generale dei prezzi di compravendita sull'intero Paese è -1,1% (con dato annuo ancora positivo), mentre i rialzi trimestrali più consistenti si concentrano altrove, a Mantova +5,4%, Ragusa +5,1% e Imperia +5%, con incrementi inferiori nei grandi centri come Roma, Napoli, Firenze e Milano.

Il rischio di aspettare ha però un conto: secondo l'analisi, le erogazioni di mutui rischiano di calare, e al calo delle erogazioni segue dopo pochi mesi un calo analogo delle vendite di prime case. È una considerazione dell'autore: il momento in cui si tratta meglio il prezzo potrebbe essere lo stesso in cui la banca concede meno. Per chi deve scegliere, sapere in anticipo quanto si può chiedere resta l'unica difesa che non dipende dai tassi.

Fonti

• Zazoom.it
• Quifinanza

Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è salito al 3,61% a settembre, 0,06 punti in più di agosto e 0,33 in più di un anno fa. Per chi deve scegliere, il dato non basta: la differenza tra un'offerta e l'altra può valere più del rialzo stesso. Nella simulazione su 100.000 euro in 30 anni, tra il miglior fisso al 2,99% e la proposta più cara al 3,65% ci sono 36,40 euro di rata al mese.

La media ABI non è il tasso che ottieni

Il 3,61% è la media delle nuove operazioni rilevata dall'ABI a settembre: non è il tasso che una singola banca applica a un singolo cliente. Lo stesso rapporto ABI precisa che il dato fotografa il mercato nel suo insieme e non esprime il costo complessivo del mutuo. Per questo il confronto va fatto su preventivi costruiti con lo stesso importo e la stessa durata.

Nella rilevazione del 23 ottobre 2026 su 100.000 euro in 30 anni, impiegato 35enne a Milano con reddito di 2.600 euro e immobile da 200.000 euro, le offerte fisse vanno da 2,99% a 3,65% di TAN:

Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 36,40 euro al mese (457,46 – 421,06), cioè 436,80 euro l'anno. Il 3,61% ABI è 0,62 punti sopra il miglior TAN della tabella (3,61 – 2,99): un divario che da solo spiega perché fermarsi alla media non basta. La proposta Crédit Agricole prevede spese di istruttoria azzerate per immobili in classe A o B: il confronto va sempre letto con le condizioni della singola banca.

Meglio fisso o variabile con i tassi in salita?

Non esiste una risposta valida per tutti: il fisso blocca la rata, il variabile segue l'Euribor e può cambiare. La scelta dipende dalla capacità del bilancio familiare di assorbire aumenti e dalla durata residua del mutuo.

A settembre l'Euribor a 3 mesi è passato dal 2,51% di agosto al 2,64%; a metà ottobre si muove attorno al 2,6%. L'IRS a 10 anni è salito dal 3,23% al 3,53% tra agosto e settembre, mentre l'IRS a 20 anni è passato da circa 3,3% a metà luglio a oltre 3,6% a metà ottobre. La BCE ha alzato il tasso sui depositi al 2,50% a giugno e settembre. Il 3,61% resta sotto il 4,42% di dicembre 2023, ma sopra il 3,48% di giugno 2026.

Per il variabile il parametro è l'Euribor più lo spread; per il fisso il riferimento è l'IRS. Un variabile con Euribor al 2,6% può partire sotto un fisso al 3% se lo spread è inferiore a circa 0,4 punti, ma la rata iniziale non dice quanto si pagherà se il parametro sale. La Banca d'Italia ricorda che la simulazione del variabile presuppone tassi stabili e non anticipa il costo futuro. Chi ha margine di rata può valutare il variabile per sfruttare un parametro ancora sotto il 3%; chi vuole certezza paga il prezzo del fisso.

Quanto pesano 0,06 punti sulla rata

Sul mutuo medio il rialzo mensile è piccolo, ma su durate lunghe si accumula. Su 150.000 euro in 25 anni, il tasso del 3,61% produce una rata di circa 760 euro; al 3,55% sarebbe circa 755 euro, al 3,28% circa 733 euro.

Il rialzo da agosto vale 5 euro al mese, oltre 26 euro rispetto a settembre 2025. Su base annua, i 5 euro diventano 60 euro; i circa 26 euro in più al mese valgono oltre 312 euro l'anno. È il motivo per cui 0,06 punti non vanno ignorati: su importi elevati e durate lunghe, ogni decimale modifica la spesa mensile e gli interessi da restituire.

Surroga e rinegoziazione: quando convengono

La surroga resta gratuita per il cliente e consente di spostare il mutuo su un'offerta più conveniente, ma conviene soprattutto a chi paga un tasso alto o ha un variabile con spread elevato. Nel terzo trimestre 2026 le richieste di surroga sono il 16,0% del totale, meno della metà del picco del 37,6% del primo trimestre 2025: 16,0 è il 42,6% di 37,6.

Su una surroga da 100.000 euro in 20 anni, Intesa Sanpaolo propone TAN 3,48%, TAEG 3,66%, rata 578,93 euro; Crédit Agricole TAN 3,50%, TAEG 3,64%, rata 579,96 euro. La surroga va perfezionata entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta, ma la pratica richiede in genere 30-60 giorni. In una fase di rialzi conta quando viene bloccato il tasso: alla delibera o alla stipula. Prima di cambiare banca, conviene chiedere una rinegoziazione al proprio istituto: spesso la banca preferisce rivedere il tasso piuttosto che perdere il cliente. Chi ha un mutuo a tasso fisso, però, mantiene il tasso del contratto: il rialzo delle nuove operazioni non cambia la rata.

L'analisi: il risparmio è nella combinazione tasso-durata

La media ABI dice che il denaro costa più di agosto, ma non dice quale offerta scegliere. I numeri mostrano che il divario tra il miglior fisso e il peggiore è di 36,40 euro al mese su 100.000 euro in 30 anni, mentre il rialzo medio su 150.000 euro in 25 anni vale 5 euro. Il primo divario è circa sette volte il secondo (36,40/5 = 7,28), ma i due dati non sono confrontabili perché cambiano importo e durata: servono a ricordare che il confronto tra banche pesa più del singolo dato mensile. La scelta ragionevole passa da tre verifiche: TAEG, durata effettiva e presenza di un tasso bloccato. Chi compra una casa in classe energetica elevata può guardare ai mutui green, generalmente proposti a tassi più bassi, ma il vantaggio va misurato sul TAEG e non solo sul TAN.

In una fase in cui il tasso medio sale al 3,61%, la domanda non è se il fisso sia meglio del variabile in assoluto, ma quale delle due opzioni resta sostenibile se la rata cambia. Il resto lo fa il confronto tra preventivi.

Fonti

• Segugio.it
• Mutuionline.it
• Mutuionline.it

Il Taeg medio sui nuovi mutui casa è salito al 3,99% ad agosto 2026, ma chi firma oggi può ancora chiudere un fisso standard al 3,40% o un variabile al 2,92%: 48 punti base separano le due opzioni migliori. Il punto non è quanto costa il denaro in assoluto, ma quanto dura il vantaggio del variabile: la partita si gioca tutta lì, e secondo MutuiSupermarket si chiude nel giro di 3 o 4 mesi.

Fisso e variabile: 48 punti base separano le offerte migliori

Ad agosto 2026 le proposte più convenienti rilevate sul mercato valevano un Taeg del 3,40% sul fisso standard e del 2,92% sul variabile, cioè 48 punti base di distanza (3,40 − 2,92 = 0,48). Sulle versioni green il divario è ancora più ampio: 3,10% contro 2,45%, ovvero 65 punti base (3,10 − 2,45 = 0,65).

È un vantaggio di breve periodo. Guido Bertolino, responsabile Business Development di MutuiSupermarket, prevede che «la rata del miglior variabile raggiunga quella del miglior fisso già nel giro di 3 o 4 mesi, per poi mantenersi costantemente superiore nei quattro anni successivi». Il suo consiglio per chi accende oggi un mutuo è guardare con attenzione al tasso fisso: il sistema bancario non ha ancora recepito l'aumento degli Irs degli ultimi mesi e offre fissi di gran lunga inferiori all'Irs.

Il mercato si è già spostato: 85 mutuatari su 100 scelgono il fisso, il variabile puro resta sotto il 5% e il misto sale al 9% dal 5% del 2025 (dati interni Kìron).

Quanto pesa l'anticipo sul tasso?

Sul fisso il tasso nominale (TAN) cambia con il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile: si passa da un 3,30% per un finanziamento sull'80% del costo della casa a circa il 4% per chi arriva all'81-95% e fino al 100%. La differenza tra i due scenari è di circa 0,7 punti percentuali (4 − 3,30).

Gli under 36 hanno condizioni più calmierate, tra il 3,50% e il 3,75%, anche con mutuo superiore all'80%. Le condizioni sotto il 3% esistono, ma solo su porzioni green e per campagne spot di alcune banche: non sono il prezzo di listino del mercato. I mutui green, pensati per case ad alta efficienza energetica o per lavori di riqualificazione, restano tra i più convenienti perché gli istituti li considerano un investimento più solido nel tempo.

Otto preventivi a confronto: 36 euro al mese di distanza

A parità di importo e durata il preventivo cambia molto da banca a banca. Nella simulazione su 100.000 euro in 30 anni (impiegato di 35 anni residente a Milano, reddito 2.600 euro mensili, immobile da 200.000 euro, rilevazione del 16 ottobre 2026), la rata a tasso fisso va da 421,06 a 457,46 euro.

Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 36,40 euro al mese (457,46 − 421,06): su 360 rate fanno 13.104 euro di differenza sull'intera durata. Il TAN del 2,99% di Crédit Agricole Italia diventa un TAEG del 3,24% una volta sommate le spese: nei confronti conta il secondo, non il primo.

Il 3,99% della Banca d'Italia non è il prezzo che pagherai

Il 3,99% rilevato dalla Banca d'Italia il 9 ottobre è il Taeg medio sui finanziamenti effettivamente erogati ad agosto: 18 punti base sopra il 3,81% di luglio e oltre 30 sopra il 3,67% di agosto 2025. Non è il tasso che trovi in un preventivo.

Le offerte sul mercato stanno altrove: 3,10-3,40% sul fisso, 2,45-2,92% sul variabile. Le due misure non sono sovrapponibili, perché una fotografa i contratti conclusi e l'altra le proposte disponibili. Lo scarto massimo si tocca sul variabile green: 154 punti base tra il 2,45% della migliore offerta e il 3,99% medio (3,99 − 2,45 = 1,54). La domanda intanto si è raffreddata: ad agosto le nuove erogazioni si sono fermate intorno ai 2 miliardi di euro contro i quasi 8 di luglio, circa il 75% in meno (2 su quasi 8), anche se pesa il fattore stagionale estivo.

Chi ha già un variabile: +10% sulla rata se il mutuo è giovane

Ipotizzando un mutuo da 200.000 euro a 30 anni, chi lo ha appena acceso vedrà la rata aumentare di circa il 10% rispetto ai livelli attuali; chi lo ha acceso 20 anni fa, solo del 3,5%. Il primo caso pesa quasi tre volte il secondo (10 : 3,5 ≈ 2,9).

La ragione è nel capitale residuo: «tanto più il mutuo è vecchio, minore è il capitale residuo e minore l'impatto dell'attuale aumento dei tassi», spiega Bertolino. Chi ha un variabile "giovane", con la quota interessi ancora consistente, è il più sotto pressione per passare al fisso; chi è nella fase in cui la rata è composta soprattutto da quota capitale può sopportare l'aumento con più serenità.

Due rialzi o tre? Le previsioni non concordano

Le fonti divergono sul numero di strette in arrivo. L'Araldo riporta la previsione di due rialzi da 0,25 punti a inizio 2027, «uno probabilmente a gennaio e l'altro 1-3 mesi dopo». I future sull'Euribor prezzano invece tre aumenti da 25 punti base: uno entro fine 2026, uno a inizio 2027 e uno entro l'estate 2027. La Bce è già intervenuta due volte, a giugno e a settembre, per complessivi 50 punti base.

Il conto per chi firma oggi si riduce a questo: il fisso costa 48 punti base più del variabile migliore, ma quel premio non è una spesa a fondo perduto. È il prezzo di una rata che non si muove se i rialzi prezzati dai future arrivano davvero, e con il fisso ancora sotto l'Irs quell'assicurazione oggi sarebbe da leggere come più conveniente di quanto una valutazione del mercato dei derivati potrebbe suggerire. Chi invece ha già un variabile giovane non deve scegliere il mutuo migliore, ma dovrebbe valutare se e quando passare al fisso: è l'unica voce della lista che sembra continuare a costare soldi ogni mese in cui resta ferma.

Fonti

• L'Araldo
• Monetaweb
• MutuiOnline.it

Con i tassi saliti due volte tra giugno e settembre 2026, la domanda di mutui cala del 5,9% nei primi nove mesi, mentre le surroghe crollano del 42,4% tra gennaio e giugno. Per chi deve firmare, il segnale è chiaro: il tasso fisso resta prevalente, mentre la surroga perde appeal. La partita si gioca su durata e importo.

Tasso fisso prevalente, variabile marginale

Sul fronte della scelta, la stragrande maggioranza delle famiglie continua a optare per il tasso fisso, mentre il variabile cresce in modo marginale. Simone Capecchi, executive director di Crif, indica nelle aspettative di aumento dei tassi Bce la spinta alla prudenza: «Sono le aspettative di aumento dei tassi di interesse della Bce a spingere le famiglie a una maggiore prudenza». La Bce è intervenuta due volte tra giugno e settembre 2026 in risposta alla crescita dell'inflazione.

Durata oltre 25 anni: più di un mutuo su due

Il 51,2% delle richieste presenta un piano di rimborso superiore ai 25 anni. Nel dettaglio, il 43,8% sceglie una durata tra 25 e 30 anni e il 7,4% supera i 30 anni: sommando le due quote si arriva esattamente al 51,2% delle domande. Allungare il piano contiene la rata mensile, ma comporta generalmente un aumento degli interessi complessivi. È il compromesso che molte famiglie accettano per contenere la rata.

Surroghe in calo: il momento non premia il cambio banca

Le surroghe sono diminuite del 42,4% tra gennaio e giugno 2026 rispetto allo stesso periodo del 2025. L'aumento dei tassi ha ridotto la spinta verso la sostituzione dei finanziamenti esistenti con condizioni più favorevoli.

Cosa pesa di più nella richiesta di un mutuo

L'importo medio richiesto nei primi nove mesi del 2026 è 153.711 euro, in calo dello 0,6% rispetto al 2025. Il 62% delle domande si concentra tra 100.001 e 300.000 euro, con il 30,8% nella fascia 100.001-150.000 e il 31,2% in quella 150.001-300.000.

Prima di firmare, tre dati aiutano a orientarsi:

• Tipo di tasso: il fisso resta la scelta largamente prevalente; il variabile cresce solo marginalmente.
• Durata: oltre metà delle richieste supera i 25 anni, per contenere la rata.
• Importo: il 62% delle domande si concentra tra 100.001 e 300.000 euro.

Analisi. Il confronto tra i due dati di Crif va fatto con cautela: il -5,9% riguarda gennaio-settembre 2026, il -42,4% delle surroghe gennaio-giugno. Non sono periodi sovrapponibili, ma la distanza suggerisce che il freno maggiore arriva dalla sostituzione dei mutui esistenti. In chiave pratica, il fisso e l'allungamento della durata restano le opzioni più diffuse; la surroga andrebbe valutata solo se il nuovo tasso offre un vantaggio concreto.

In questa fase, l'equilibrio tra rata sostenibile e costo finale resta il criterio da seguire: con i tassi in salita, si può leggere l'allungamento del piano come la leva più usata e la surroga come la più rinviata.

Fonti

• La Discussione
• Teleborsa/ANSA

Il fixing Euribor del 13 ottobre 2026 sale su tutte le scadenze: l'1 mese passa al 2,453% dal 2,444% e il 12 mesi al 3,191% dal 3,177%. Nello stesso giorno il bollettino IRS segnala invece un tasso in discesa. Per chi deve firmare un mutuo oggi i due parametri spingono in direzioni opposte: il variabile parte da basi in rialzo, mentre il fisso si alleggerisce. La decisione, però, non si esaurisce nella rata: va misurata insieme ai costi di ingresso e all'orizzonte del mutuo.

Euribor 13 ottobre: rialzi piccoli, divario ampio tra 1 e 12 mesi

I quattro fixing si muovono tutti in crescita, ma con incrementi contenuti rispetto al rilevamento precedente.

Il dato più rilevante per chi sceglie l'indicizzazione è la distanza tra le due estremità della curva: 0,738 punti percentuali tra l'Euribor 1 mese e l'1 anno (3,191 − 2,453). Un variabile agganciato al parametro annuale parte quindi da una base molto più alta di uno indicizzato al mensile.

Tre mutui variabili, 13,59 euro al mese di differenza

Le offerte variabili rilevate il 15/10/2026 alle ore 09:00 da Segugio.it si concentrano in un intervallo di rata molto stretto, ma non allineato sui costi di ingresso.

Tra la rata più bassa e la più alta corrono 13,59 euro al mese (405,60 − 392,01), pari a 163,08 euro l'anno. La simulazione è calcolata su un importo di 100.000 euro, un immobile da 200.000 euro — un loan-to-value del 50% (100.000 su 200.000) — e una durata di 30 anni. Su un reddito di 2.600 euro mensili, la rata da 392,01 euro assorbe il 15,1% dello stipendio.

Fisso o variabile: cosa conviene dopo i fixing del 13 ottobre?

Il 13 ottobre i due parametri si muovono in direzioni opposte: l'Euribor sale, l'IRS scende. A parità di spread, il variabile indicizzato costa qualcosa in più rispetto al giorno prima, mentre il parametro che determina il costo del fisso si alleggerisce. Chi ha già un mutuo e valuta surroga o rinegoziazione ha un riferimento in più: con l'IRS in calo, il costo del fisso si riduce e il passaggio va confrontato con il variabile in corso.

Intesa Sanpaolo e Banco di Desio: il pareggio a circa 63 mesi

Il confronto sui costi di ingresso non premia automaticamente chi ha la rata più bassa. Monte dei Paschi resta l'offerta migliore su tutti i fronti — rata, TAN, TAEG e spese iniziali — e non richiede quindi un trade-off. Il confronto più utile, tra le altre due offerte, è tra Intesa Sanpaolo e Banco di Desio.

Intesa costa 332,10 euro in più di spese iniziali (1.070 − 737,90) ma fa risparmiare 5,26 euro al mese (405,60 − 400,34). Il pareggio arriva a circa 63 mesi: solo dopo più di cinque anni il minor costo mensile di Intesa compensa il maggiore esborso iniziale.

Per chi sceglie oggi, il termine di paragone non è un solo parametro: la somma di rata e spese iniziali va letta insieme all'orizzonte previsto. Su un orizzonte breve pesa l'ingresso; su un orizzonte lungo tornano a contare tasso e rata, ed è lì che il movimento divergente tra Euribor e IRS del 13 ottobre diventa la variabile da monitorare nei prossimi fixing.

Fonti

• Segugio.it
• Facile.it
• Segugio.it
• Mutuionline.it

A ottobre 2026 chi ha meno di 36 anni sceglie tra un variabile con TAEG al 2,70% e un fisso che parte dal 3,18%. Mezzo punto di distanza sul costo del credito, ma non è l'unico numero che conta: una lettura possibile è che istruttoria, perizia, durata e classe energetica dell'immobile spostino il conto finale più del decimale sul tasso.

Fisso e variabile a confronto: le offerte di ottobre 2026

Gli under 36 valgono il 42,6% delle richieste di mutuo nel terzo trimestre 2026, in crescita dal 40,8% del trimestre precedente. La simulazione di riferimento è quella di un impiegato di 30 anni a Milano, con 2.600 euro di reddito mensile, 80.000 euro di mutuo in 30 anni su un immobile da 180.000 euro.

Il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è del 44,4% (80.000 diviso 180.000): Banco di Desio e MPS finanziano fino all'80%, quindi su questo fronte il tetto non vincola per queste due proposte.

Quanto pesano 0,48 punti di TAEG

Tra il TAEG fisso più basso (3,18%) e quello variabile più basso (2,70%) corrono 0,48 punti percentuali. Sulla rata, i 335,13 euro del fisso Banco BPM e i 313,61 euro del variabile MPS distano 21,52 euro al mese, cioè 258,24 euro l'anno (21,52 per 12).

Sul fisso il costo viene definito alla stipula e non segue l'Euribor.

Le spese iniziali pesano più del TAN

Banco BPM espone il TAN più basso tra i due fissi, 2,95%, contro il 3,00% di Banco di Desio, ma il suo TAEG sale al 3,23%: istruttoria da 800 euro e perizia da 320 euro fanno 1.120 euro in avvio. Banco di Desio, con TAN al 3,00%, chiude a un TAEG del 3,18% perché chiede 487,90 euro tra 250 di istruttoria e 237,90 di perizia: 632,10 euro in meno.

Durata, loan-to-value e sconto green

Allungare la durata abbassa la rata: MPS arriva a 40 anni, purché il richiedente non superi gli 80 anni alla scadenza. Banco di Desio finanzia fino all'80% del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia, ma solo su immobili in classe energetica B o superiore.

Banco BPM include già nel TAN lo sconto di 0,40 punti per immobili in classe A o B con APE valido e, con il Green Factor, può tagliare altri 0,10 punti dopo lavori che migliorino l'edificio di almeno due classi energetiche o riducano di almeno il 30% l'indice di prestazione energetica non rinnovabile globale.

Surroga e rinegoziazione: cosa pesa nella scelta

Per chi ha già un mutuo, la scelta tra surroga e rinegoziazione va misurata con gli stessi parametri: TAEG, spread e spese iniziali. La stabilità della rata resta il punto da pesare rispetto al risparmio immediato.

Chi vuole il costo più basso oggi guarda al TAEG del 2,70% di MPS, accettando una rata che segue l'Euribor. Chi vuole una cifra stabile per trent'anni paga 21,52 euro al mese in più. Su queste due proposte fisse, le spese iniziali separano le offerte più del TAN: 632,10 euro contro 0,05 punti. È la prima voce da controllare in un preventivo, prima ancora del tasso pubblicizzato.

Fonti

• Le migliori offerte di mutuo giovani a ottobre 2026

Con il Taeg sui nuovi mutui salito al 3,99% ad agosto 2026, dal 3,81% di luglio, la scelta tra fisso e variabile torna al centro. È il livello più alto da due anni: per trovare un valore superiore bisogna risalire al 4,09% dell'agosto 2024. Per chi deve scegliere un mutuo oggi, il rialzo cambia i termini del confronto: il tasso fisso può costare di più in fase di partenza ma blocca la rata, il tasso variabile segue un mercato che la BCE ha appena spinto al 2,50%. La partita non è più tra risparmiare e pagare, ma tra certezza e rischio.

Il Taeg sale a 3,99%: il rialzo in un mese e il confronto con il 2024

Il Taeg (Tasso Annuale Effettivo Globale) è il costo complessivo del mutuo, interessi e spese incluse. Ad agosto 2026 si è attestato al 3,99%, contro il 3,81% di luglio: un aumento di 0,18 punti percentuali, ovvero 18 punti base, in un solo mese. Rispetto al picco di 4,09% dell'agosto 2024, il livello attuale è inferiore di 10 punti base.

Le testate riportano il dato con precisione diversa: askanews indica 3,9891%, mentre ANSA e Agenpress arrotondano a 3,99%. La differenza è di arrotondamento, non di sostanza. Il quadro generale resta quello di un costo del credito immobiliare in risalita.

Nella stessa rilevazione di Bankitalia, il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo è salito al 10,78%, dal 10,38% di luglio. Secondo askanews, apparentemente si tratta del livello più alto nelle tabelle che risalgono al 2003. I tassi sui nuovi prestiti alle società non finanziarie si sono invece limati al 3,7%, dal 3,79% del mese precedente.

Fisso o variabile: cosa dice il rialzo del Taeg

Con un Taeg ai massimi da due anni, la scelta tra fisso e variabile dipende da quanto si vuole proteggere il bilancio familiare. Il fisso blocca il costo del denaro per tutta la durata del mutuo; il variabile lo aggancia all'andamento dei tassi di mercato, che a settembre 2026 la BCE ha portato al 2,50%.

Il rialzo dei tassi di mercato riflette e spesso anticipa le mosse della Banca centrale europea. A settembre l'istituto ha aumentato i tassi di 0,25 punti percentuali, portando il riferimento principale al 2,50%. Per chi sceglie il variabile, questo significa che la rata può ancora salire se la BCE interviene di nuovo. Per chi sceglie il fisso, il costo può essere più alto in fase di partenza, ma non cambia se i tassi salgono. Il trade-off è chiaro: il fisso può costare di più subito, il variabile può convenire solo se i tassi scendono.

Surroga e rinegoziazione: cosa valutare con i tassi in salita

Chi ha già un mutuo può valutare la surroga o la rinegoziazione per migliorare le condizioni. Il Taeg sui nuovi mutui è salito dal 3,81% al 3,99%: è il riferimento da confrontare con il costo attuale del proprio mutuo. La surroga è un nuovo mutuo: se i tassi salgono, le condizioni disponibili possono peggiorare. Rinegoziare con la propria banca può essere più rapido, ma non è detto che l'istituto offra condizioni migliori di quelle di mercato. La scelta va valutata anche sull'orizzonte residuo.

Durata e loan-to-value contano, ma il Taeg è il metro di confronto

Il Taeg è il costo complessivo del mutuo: comprende, oltre agli interessi, le spese considerate nel calcolo. Ad agosto 2026 è salito al 3,99% sui nuovi finanziamenti per l'acquisto di abitazioni. È il parametro che Bankitalia mette in evidenza per misurare il costo del credito. Durata e loan-to-value restano variabili della scelta, ma il dato di agosto segnala che il costo di ingresso è salito per tutti i nuovi mutui.

Il credito al consumo al 10,78% e l'effetto sulle famiglie

Il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo è salito al 10,78% ad agosto, dal 10,38% di luglio. Secondo askanews, apparentemente si tratta del livello più alto nelle tabelle che risalgono al 2003. Per le famiglie che accendono un mutuo e hanno bisogno di liquidità aggiuntiva, il costo del credito accessorio è quindi apparentemente ai massimi storici, secondo askanews. Il divario tra il Taeg del mutuo (3,99%) e quello del credito al consumo (10,78%) è di 6,79 punti percentuali: un calcolo che rende evidente quanto sia più caro finanziare arredi o ristrutturazioni con linee diverse dal mutuo. Concentrare il finanziamento sull'abitazione, quando possibile, resta la strada meno onerosa.

Cosa significa per chi deve scegliere oggi

Con il Taeg a 3,99%, un mutuo nuovo costa 0,18 punti in più rispetto a luglio. Non è un rialzo ampio, ma è il segnale di una tendenza: la BCE ha alzato i tassi a settembre e, secondo askanews, i tassi di mercato spesso anticipano le mosse della BCE. Chi sceglie il variabile scommette su una discesa che, secondo la valutazione di questo articolo, al momento non è all'orizzonte. Chi sceglie il fisso paga il prezzo della copertura, ma si assicura una rata costante.

La scelta tra fisso e variabile, oggi, non è tra giusto e sbagliato, ma tra due rischi: quello di pagare troppo per la certezza e quello di vedere la rata salire. Con il Taeg a un passo dal 4% e la BCE al 2,50%, la protezione del fisso ha un costo che i dati di agosto rendono esplicito.

Fonti

• askanews
• Agenpress
• la Repubblica
• ANSA
• Il Sole 24 ORE
• ANSA
• askanews

Il 7 ottobre 2026 l'Euribor a 1 mese si è fermato al 2,443% e l'IRS a 30 anni al 3,50%: tra i due parametri corrono 105,7 punti base (3,50 − 2,443). Per chi sta scegliendo un mutuo la conseguenza è concreta: il variabile parte da un indice più basso, ma il differenziale tra fisso e variabile si è leggermente ampliato (da 104,6 a 105,7 punti base). La decisione non si gioca sul tasso nominale, quanto su durata e spese iniziali.

I fixing del 7 ottobre 2026

Il rilevamento ufficiale mostra Euribor in rialzo su tre scadenze su quattro e IRS in aumento su tutta la curva. Solo l'Euribor a 6 mesi arretra, da 2,954% a 2,947%. Per chi ha un variabile indicizzato alle scadenze a 1 e 3 mesi, il fixing di riferimento sale.

Il trentennale è il parametro più economico della curva

L'Eurirs a 30 anni vale 3,50%, contro il 3,61% del 10 anni: 11 punti base di differenza (3,61 − 3,50 = 0,11 punti percentuali). Chi allunga la durata usa quindi l'IRS più basso del listino, davanti ai 25 anni (3,58%). La scadenza più cara è quella a 15 anni, al 3,68%. Il vantaggio del lungo termine conta soprattutto per chi cerca una rata contenuta: nella simulazione del listino, un mutuo da 100.000 euro su un immobile da 200.000 euro equivale a un loan-to-value del 50% (100.000 / 200.000).

Rata più bassa non significa mutuo più economico

Banco BPM espone il TAN più basso, 2,95%, con una rata di 418,91 euro. Banco di Desio e della Brianza segue a 3,00% con 421,60 euro: 2,69 euro in più al mese. Il confronto si ribalta sulle spese iniziali. Banco BPM chiede 1.320 euro (1.000 di istruttoria e 320 di perizia), Banco di Desio 487,90 euro (250 + 237,90): 832,10 euro di differenza. Per recuperarli servono circa 309 rate (832,10 / 2,69), quasi 26 anni su 30. Ecco perché il TAEG premia Desio (3,16%) e non BPM (3,21%). Banco di Sardegna chiude con TAEG 3,25%.

Surroga: il confronto tra fisso e variabile

Con l'IRS a 30 anni al 3,50% e l'Euribor a 1 mese al 2,443%, chi ha un variabile in corso ha un parametro di paragone immediato: il divario tra i due indici è di 105,7 punti base.

Il takeaway operativo è questo: con queste condizioni, nel confronto della pagina, il mutuo con la rata più bassa (Banco BPM) non ha il TAEG migliore (Banco di Desio, 3,16% contro 3,21%), perché le spese iniziali si ammortizzano su decenni. Chi pianifica di tenere il mutuo a lungo guardi il TAEG e l'IRS a 30 anni; chi prevede di estinguere in pochi anni parta dal TAN e dalle commissioni.

Fonti

• MutuiOnline.it
• Facile.it

Bloccare il tasso fisso adesso o aspettare? Con i fissi a 30 anni al livello più alto degli ultimi quasi tre anni — dati del terzo trimestre 2026 — e la domanda di nuovi mutui in rallentamento a ottobre 2026, la scelta tra fisso e variabile si gioca su margini sempre più stretti. Il Sole 24 Ore parla di una possibile ultima chiamata per il fisso: le banche non hanno ancora incorporato del tutto il nuovo scenario.

Il divario tra fisso e variabile è sceso a 41 punti base

Nel terzo trimestre 2026 il tasso variabile minimo è al 2,58%, il fisso al 2,99%: appena 41 punti base di distanza, il cuscinetto più sottile dell'anno. Il vantaggio di partenza del variabile non basta più a compensare il rischio di rialzi. La Bce ha alzato i tassi di 25 punti base il 10 settembre 2026, portando il tasso sui depositi al 2,50%; l'inflazione italiana a settembre è salita al 4,2% dal 3,3% di agosto. Chi sceglie il variabile scommette su tassi in calo, chi blocca il fisso paga subito il 2,99% e si protegge.

Allungare la durata costa meno: la curva dei tassi è invertita

La curva dei tassi fissi è invertita: allungare la durata da 10 a 30 anni costa 15 punti base in meno, non di più. Un'anomalia che premia i piani lunghi, con una rata iniziale più bassa proprio sulle scadenze in genere più care. Per chi arriva dal variabile il salto è pesante: passare da Euribor 1 mese al fisso comporta +105 punti base. Ma sul lungo la distanza si assottiglia: tra Euribor 12 mesi (3,329%) e IRS 30 anni (3,55%) restano 22 punti base, come avevamo riportato.

Guardare il TAEG, non solo il TAN

Un tasso nominale più basso non significa un mutuo più economico. Banco BPM espone il TAN più basso (2,95%) ma il TAEG più alto (3,21%), perché istruttoria e perizia pesano 1.320 euro. La rata è di 418,91 euro contro i 426,47 euro di Crédit Agricole: 7,56 euro al mese di differenza. Con rate così vicine, la discriminante è il costo iniziale. Il Sole 24 Ore, con Guido Bertolino (MutuiSupermarket) e Vito Lops, mette al centro il confronto tra offerte, rate e scenari.

Surroga e rinegoziazione: il confronto resta aperto

Per chi ha già un mutuo, la surroga è la leva principale per rivedere le condizioni esistenti. Nei primi otto mesi 2026 il 92,2% delle richieste ha scelto il tasso fisso, mentre il 24,4% dei contratti supera l'80% del valore immobiliare, in crescita del 9,1%: sono i profili per cui il confronto tra fisso e variabile pesa di più.

L'analisi: confrontare due rischi, non due prezzi

Se il fisso al 2,99% sta 41 punti base sopra il variabile al 2,58%, il mercato prezza stabilità dei tassi più che discesa. Il fatto che 92,2 richieste su 100 scelgano il fisso dice dove i mutuatari vedono il rischio. Ma il vero confronto oggi non è tra fisso e variabile: è tra TAN e TAEG. Con 7,56 euro al mese di differenza tra due istituti e 1.320 euro di spese iniziali che possono ribaltare la classifica, la domanda giusta non è "fisso o variabile", ma quanto a lungo si tiene il mutuo: chi estingue nel breve paga il divario tra variabile e fisso senza goderne i benefici.

Fonti

• MarketScreener Italia
• Il Sole 24 Ore

Il 24,4% delle richieste di mutuo raccolte nei primi otto mesi del 2026 riguarda finanziamenti oltre l'80% del valore dell'immobile. Il segmento cresce del 9,1% mentre il mercato generale arretra del 3,6%, e per chi compra con un anticipo contenuto la scelta tra tasso fisso e variabile pesa più che per chiunque altro: il variabile resta il più economico, ma il suo vantaggio si sta assottigliando.

Il divario tra fisso e variabile si è ridotto a 41 punti base

Nel secondo trimestre 2026 i tassi minimi offerti online erano 2,32% per il variabile e 2,90% per il fisso: 58 punti base di distanza. Nel terzo trimestre il variabile è salito al 2,58% e il fisso al 2,99%. Il conto è presto fatto: il variabile è rincarato di 26 punti base, il fisso di appena 9, e il divario si è compresso a 41 punti base.

Il movimento va letto insieme ai nuovi rialzi dei tassi da parte della BCE, che si scaricano più rapidamente sul variabile. Per chi valuta un mutuo ad alto LTV, la domanda non è più quanto si risparmia subito, ma quanto si è disposti a rischiare per 41 punti base.

Tasso minimo o media ABI: 116 e 58 punti base di differenza

A giugno 2026 il tasso medio sui nuovi finanziamenti si è attestato al 3,48%, contro il 3,19% di dodici mesi prima. È una media di mercato, non il prezzo che si è obbligati a pagare: rispetto a essa, i tassi minimi rilevati online viaggiavano 116 punti base sotto per il variabile e 58 punti base sotto per il fisso. La distanza tra media ABI e migliori offerte è, in pratica, il margine che il confronto tra preventivi può recuperare.

Anticipo sotto il 20%: la garanzia Consap e l'importo medio in calo

Un mutuo ad alto LTV finanzia oltre l'80% del valore dell'immobile e lascia all'acquirente un anticipo inferiore al 20%. Per chi ha risorse iniziali limitate c'è il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap: nel 2025 ha garantito finanziamenti per 8,2 miliardi di euro, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024. La garanzia copre fino all'80% della quota capitale per le categorie prioritarie — under 40, famiglie con almeno tre figli, inquilini di case popolari e genitori single con figli minorenni — che nei primi mesi del 2026 valgono il 93,9% delle richieste.

Sul fronte degli importi, i volumi del segmento alto LTV crescono meno dei contratti: +8,2% contro +9,1%. L'importo medio per pratica è quindi in lieve arretramento: con tassi più alti la rata sostenibile si riduce e la banca eroga meno capitale. Lo stesso scarto emerge tra domanda e concessione: le richieste oltre l'80% valgono il 24,4% del totale, ma i finanziamenti erogati nella stessa fascia scendono al 22,6%, 1,8 punti in meno.

Chi firma un alto LTV: più single e più adulti

Il profilo di chi accede a questo finanziamento cambia. L'età media è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026, contro i 38,5 anni di un anno prima, e il 52,7% dei contratti è mono-richiedente, in aumento dal 51,1%. Più della metà di chi compra con un mutuo ad alto LTV conta su un solo reddito. Il quadro riflette una società in cui le famiglie composte da una sola persona sono il 37,1% del totale, contro il 25,9% di vent'anni prima.

Su un mutuo ad alto LTV il margine di manovra è stretto: la rata grava su un capitale che copre oltre l'80% dell'immobile e l'importo medio erogato è già in calo. Con il variabile al 2,58% e il fisso al 2,99%, i 41 punti base di differenza sono il prezzo della prevedibilità. Chi ha un solo reddito o un'età più alta ha meno spazio per assorbire un rialzo della rata, mentre chi accede alla garanzia Consap parte da un rischio più contenuto. Il vero confronto, però, non è tra i due tassi nominali ma tra le offerte disponibili.

Per chi compra casa con poco anticipo la scelta non si riduce a fisso o variabile: si gioca su quanto margine esiste tra la migliore offerta e la media di mercato — 116 punti base sul variabile, 58 sul fisso — e su quanta incertezza sulla rata si è in grado di sostenere. Con il divario sceso a 41 punti base, a pesare è più il profilo del richiedente che il tasso in sé.

Fonti

• Idealista.it
• Mutuionline.it

Il 29 settembre 2026 l'Euribor a 1 anno è salito al 3,362%, mentre l'IRS a 30 anni è sceso al 3,55%: tra la base del variabile e quella del tasso fisso di durata più lunga ci sono ora 18,8 punti base (3,55 − 3,362). Per chi sta scegliendo un mutuo, il tradizionale cuscinetto tra le due opzioni si sta assottigliando e confrontare le offerte guardando solo il TAN non basta più.

Euribor e IRS: cosa è cambiato tra il 28 e il 29 settembre

Il 29 settembre tutti i fixing Euribor sono saliti: 1 mese al 2,49% (da 2,484%), 3 mesi al 2,617% (da 2,594%), 6 mesi al 3,103% (da 3,066%) e 12 mesi al 3,362% (da 3,356%). Il 28 settembre, invece, solo la scadenza a 1 mese era in rialzo, mentre 3, 6 e 12 mesi erano in ribasso.

Sul fronte dei tassi fissi la direzione è opposta. Il 29 settembre l'Eurirs a 10 anni è sceso al 3,70% (da 3,74%), il 15 anni al 3,75% (da 3,77%), il 20 anni al 3,72% (da 3,74%), il 25 anni al 3,64% (da 3,65%) e il 30 anni al 3,55% (da 3,56%). Tutte le scadenze hanno corretto dopo il rimbalzo di lunedì 28.

Fisso o variabile: il divario dipende dalla durata

La distanza tra la base del variabile e quella del fisso cambia molto con la scadenza scelta. Con l'IRS a 30 anni (3,55%) e l'Euribor a 1 anno (3,362%) il divario è di 18,8 punti base. Sale a 33,8 punti base se si confronta l'IRS a 10 anni (3,70%) con lo stesso Euribor a 12 mesi. Il motivo è che la curva dei tassi fissi è oggi invertita: fra 10 e 30 anni la differenza è di 15 punti base a favore della scadenza lunga, cioè allungare la durata non costa di più ma di meno.

Per chi punta sul fisso, questo significa che le scadenze più lunghe offrono basi più basse. Sul variabile, invece, il 12 mesi è oggi la scadenza più cara delle quattro rilevate, con il suo 3,362% contro il 2,49% dell'1 mese.

TAN e TAEG: le tre migliori offerte fisse non sono equivalenti

Nella rilevazione del 30 settembre 2026 ore 09:00, su un mutuo da 100.000 euro in 30 anni, la rata mensile più bassa non coincide con il TAN più basso.

Il TAN più basso è quello di Banco BPM (2,95%), che però ha il TAEG più alto (3,21%) di Banco di Desio (3,16%) per via delle spese iniziali: 1.000 + 320 = 1.320 euro contro 250 + 237,90 = 487,90 euro, una differenza di 832,10 euro che pesa sul costo complessivo. La rata più bassa, €418,91 di Banco BPM contro i €426,47 di Crédit Agricole, vale 7,56 euro al mese, che su 360 rate fanno 2.721,60 euro di differenza sull'intero piano di ammortamento.

Cosa guardare prima di firmare

Per chi sceglie, il confronto fra fisso e variabile non si gioca tanto sui valori assoluti, quanto sulla durata e sul costo complessivo. Il TAEG, non il TAN, è la metrica che tiene insieme tasso e spese iniziali: tra le tre offerte rilevate, il mutuo con il TAN più basso è anche quello con il TAEG più alto. Chi ha già un mutuo può valutare la rinegoziazione con la propria banca, una procedura interna e gratuita prevista dall'art. 40 del Testo Unico Bancario.

La scelta dipende meno dal singolo fixing e più da quanto a lungo si vuole bloccare il tasso: con una curva IRS invertita, le scadenze lunghe del fisso offrono oggi una base inferiore a quella a 10 anni, mentre il variabile agganciato all'Euribor a 12 mesi viaggia sui valori più alti della curva.

Fonti

• MutuiOnline.it
• MutuiOnline.it
• Facile.it

Il rialzo dell'Euribor accelera mentre gli IRS a lungo termine arretrano. Nei dati del 14 settembre 2026 l'Euribor a 1 anno è salito al 3,312% e quello a 6 mesi al 2,936%, mentre l'IRS a 30 anni è sceso al 3,45%, il valore più basso dell'intera curva. Per chi deve scegliere un mutuo il segnale è chiaro: il parametro del variabile costa sempre di più, quello del fisso lungo sempre di meno.

Euribor sale su tutte le scadenze, IRS lunghi in calo

L'Euribor sale su tutte le scadenze, gli IRS scendono sulla parte lunga. Il denaro a breve termine costa di più, i rendimenti a lungo termine si comprimono. Per chi sceglie un mutuo la conseguenza è doppia: il variabile rincara, il fisso lungo diventa relativamente più conveniente.

Fisso o variabile: il divario scende a 94,6 punti base

L'Euribor a 3 mesi, indice tipico dei mutui variabili, è salito al 2,664%; l'IRS a 20 anni, tra i più usati per i fissi, è sceso al 3,61%. Il divario tra i due parametri si riduce a 94,6 punti base, in calo dai 99,3 della vigilia. Il fisso resta più caro sul parametro, ma la distanza si assottiglia.

Il conto è diretto: 3,61% meno 2,664% dà 94,6 punti base, contro i 99,3 di venerdì 11 settembre (3,64% meno 2,647%). Ogni giorno di rialzo dell'Euribor erode il vantaggio teorico del variabile. Dopo la stretta Bce del 10 settembre 2026, il divario tra i tassi effettivi di variabile e fisso era sceso a 41 punti base.

Sul fisso anche la durata pesa: la curva del 14 settembre è inclinata al contrario, con il 15 anni a 3,63% e il 30 anni a 3,45%. Scegliere la scadenza più lunga significa agganciarsi a un indice inferiore di 18 punti base, ma pagare interessi per più tempo.

Le migliori offerte fisse: 2,68 euro al mese tra la prima e la terza

Le tre proposte fisse più convenienti rilevate il 15 settembre 2026 alle 9:00 su un mutuo da 100.000 euro in 30 anni con immobile da 200.000 euro, quindi un loan-to-value del 50%, mostrano un divario contenuto.

Tra la rata più bassa e la più alta corrono 2,68 euro al mese, 32,16 euro l'anno e 964,80 euro sull'intera durata. Il TAN più basso non coincide con il TAEG più basso: il Mutuo D-Evolution Green ha un TAN del 2,95% ma un TAEG del 3,11%, il più contenuto dei tre.

Surroga, rinegoziazione e mutuo con cap: le alternative

Con l'Euribor in rialzo torna l'interesse verso soluzioni ibride: i mutui con cap offrono una protezione dagli aumenti senza rinunciare ai benefici dei cali. Per chi ha già un mutuo, la rinegoziazione con la propria banca è una procedura interna, gratuita e regolata dall'articolo 40 del Testo Unico Bancario; la surroga sposta il contratto su un istituto con condizioni migliori. Con il fisso a TAN 2,90-2,95% e l'IRS lungo in discesa, entrambe le opzioni diventano più concrete per chi paga un tasso più alto.

La scelta di oggi non è più tra fisso e variabile in astratto. È tra un variabile il cui indice sale ogni giorno, un fisso lungo che poggia su un IRS in discesa e soluzioni ibride che combinano i due. Chi firma adesso decide soprattutto quanta incertezza vuole trasferire alla banca.

Fonti

• Mutuionline.it
• Facile.it

Il rialzo della BCE del 10 settembre 2026 ha lasciato al tasso variabile un vantaggio di appena 41 punti base sul fisso: troppo poco per compensare il rischio di nuove strette. Con il tasso sui depositi al 2,50% e i futures che spingono l'Euribor a tre mesi al 3,10% entro giugno 2027, la scelta del mutuo si sposta su durata, sostenibilità della rata e costo totale dell'operazione, non più sulla formula in sé.

Il vantaggio del variabile vale ormai 41 punti base

Il rialzo di un quarto di punto — depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, marginale al 2,90%, in vigore dal 16 settembre 2026 — ha portato il TAN medio del variabile al 3,05%, mentre il fisso viaggia oltre il 3,4%, al 3,46%. Il differenziale tra le due formule è così sceso da 66 a 41 punti base.

Su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni il risparmio mensile del variabile è passato da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che sale da 653 a 668 euro. La misura esatta della forbice dipende dalla base di confronto: sulle migliori offerte presenti sul mercato — variabile con TAN 2,65% e rata di 575 euro, fisso con TAN 3,15% e rata di 607 euro — il vantaggio del variabile resta di 32 euro al mese.

Un altro rialzo azzererebbe il vantaggio del variabile

I numeri, messi in fila, raccontano una trasmissione finora lineare. Il rialzo di 25 punti base ha eroso esattamente 25 punti base di vantaggio (da 66 a 41). I futures sull'Euribor a tre mesi prezzano ora l'indice al 3,10% entro giugno 2027, contro il 2,67% di inizio settembre 2026: 43 punti base in più.

Se il rapporto restasse quello osservato finora, quei 43 punti basterebbero a far costare il variabile più del fisso, con un margine negativo di circa 2 punti base. Tradotto per chi firma oggi: il variabile non è più la scelta conveniente per definizione, ma una scommessa su un rientro dell'inflazione che la stessa Eurotower non dà per scontato. Le proiezioni della BCE collocano l'inflazione complessiva al 3,0% nel 2026, al 2,5% nel 2027 e al 2,1% nel 2028 — un rientro, ma lento.

Fisso o variabile: quanto pesa un rialzo in più sulla rata

Le simulazioni della Fabi misurano l'effetto sulle rate di un passaggio dei tassi dal 3,00% al 4,50%. Non è una previsione — lo precisano gli stessi autori — ma un modo per misurare quanto costa il credito a livelli diversi. Su un finanziamento da 150.000 euro la durata amplifica l'impatto:

Su base annua la maggiore spesa per lo stesso mutuo da 150.000 euro passa da 1.273,98 euro con durata decennale a 1.531,46 euro con durata trentennale. L'effetto cresce con l'importo: su 200.000 euro la differenza mensile va da 141,55 euro su 10 anni a 170,16 euro su 30; su 250.000 euro da 176,94 a 212,70 euro. Un mutuo più lungo non è solo una rata più bassa: è un'esposizione più lunga alle variazioni dell'indice.

Le migliori offerte a tasso fisso: 33 euro al mese tra la prima e l'ultima

La forbice non è solo tra formule, ma tra banche. Nella rilevazione dell'11 settembre 2026 su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni (immobile da 200.000 euro, richiedente di 35 anni con reddito di 2.600 euro mensili, residente a Milano), le migliori offerte a tasso fisso per l'acquisto della prima casa vanno da un TAN del 3,15% a un TAN del 3,75%:

Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 33,38 euro al mese di differenza, circa 400 euro l'anno: su 30 anni, quasi 12.000 euro. Guardare solo il TAN non basta, perché il TAEG — da 3,47% a 4,04% nella stessa rilevazione, circa 57 punti base di divario — incorpora spese di istruttoria e perizia, che vanno dalle 1.037,90 euro del Banco di Desio alle 1.000 euro di Crédit Agricole Italia (che però azzera il costo della perizia).

Chi ha già un mutuo variabile: surroga e passaggio al fisso

Per chi ha già un finanziamento a tasso variabile, la leva principale resta la surroga, che l'art. 120-quater del Testo unico bancario consente senza costi né commissioni. È un'opzione che il mercato sta usando meno: nei primi otto mesi del 2026 le surroghe rappresentano il 17% delle operazioni, in calo dal 26% dell'anno precedente.

Il fisso, dal resto, non è rimasto fermo. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, su un mutuo da 200.000 euro in 30 anni con spread allo 0,50%, il variabile è passato da 785 euro mensili di gennaio 2026 agli attuali 829 euro, mentre il fisso è salito da 921 a 950 euro (+29 euro). «Chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto — commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia —. Chi ha già un mutuo a tasso variabile farebbe bene a valutare un eventuale passaggio al fisso o misto, approfittando delle offerte ancora disponibili prima che la finestra si restringa».

Il quadro dei volumi conferma la prudenza: secondo la centrale rischi CRIF, le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, e nei primi otto mesi dell'anno il tasso fisso ha raccolto il 93% delle richieste di mutuo, con il variabile in risalita dall'1% al 7%.

La domanda utile, oggi, non è più "fisso o variabile", ma quanta variazione della rata la famiglia può assorbire senza toccare gli altri capitoli del bilancio. Chi non ha margine compra la prevedibilità del fisso negoziando il TAEG, non solo il TAN; chi ce l'ha può ancora puntare sul variabile, sapendo che il mercato prezza già un Euribor in salita di 43 punti base.

Fonti

• Quotidiano del Condominio
• Benzinga Italia
• MutuiOnline.it
• Sky TG24
• FABI
• idealista/news
• Quotidiano.net

Il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE il 10 settembre 2026 ha lasciato un segno preciso su chi deve accendere un mutuo: il vantaggio del tasso variabile sul fisso è sceso a 41 punti base, dai 66 precedenti. In termini percentuali, il margine del variabile si è ridotto del 37,9%: il calcolo è (66 − 41) / 66 = 37,9%. Con un differenziale così sottile, la domanda non è più "quale tasso costa meno", ma "quanto sono disposto a pagare per la certezza della rata".

Dove sono arrivati i tassi dopo la stretta BCE

Il TAN medio dei mutui a tasso variabile si colloca intorno al 3,05%, mentre il TAN medio del fisso ha superato il 3,4%, spinto dal rialzo dei rendimenti del Bund tedesco, benchmark degli indici IRS. Il vantaggio del variabile, che poche settimane fa sembrava solido, oggi vale circa 41 punti base.

Le migliori offerte a tasso fisso rilevate l'11 settembre 2026 su una simulazione da 100.000 euro in 30 anni mostrano questo quadro:

Il tasso più basso non è il mutuo meno caro: Banco di Desio espone un TAEG del 3,47% contro il 3,49% di Crédit Agricole pur avendo un TAN superiore di 10 punti base, perché le spese iniziali pesano diversamente (perizia a 237,90 euro nel primo caso, azzerata nel secondo). Confrontare solo il TAN è l'errore più comune di chi sceglie.

Il calcolo derivato aiuta a leggere la tabella. Tra Banco di Desio e Crédit Agricole la rata differisce di 435,21 − 429,74 = 5,47 euro al mese; su 360 rate sono 5,47 × 360 = 1.969,20 euro in più. Eppure il TAEG premia Banco di Desio: il costo effettivo non si esaurisce nella rata. Lo stesso disallineamento si vede tra gli estremi: da Crédit Agricole a Intesa Sanpaolo la rata sale di 462,55 − 429,74 = 32,81 euro al mese, cioè 32,81 × 360 = 11.811,60 euro in più; il TAN sale di 3,74% − 3,15% = 0,59 punti percentuali (59 punti base), mentre il TAEG sale di 3,95% − 3,49% = 0,46 punti percentuali (46 punti base).

Fisso o variabile: quanto pesa davvero sulla rata

Su un mutuo da 120.000 euro con durata ventennale, il risparmio mensile garantito dal variabile è sceso da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che passa da 653 a 668 euro. Le simulazioni di idealista/mutui su un finanziamento da 200.000 euro trentennale con spread allo 0,50% indicano una distanza molto più ampia: 829 euro al mese a tasso variabile (856 se il mercato assorbisse subito la variazione) contro 950 euro a tasso fisso (979 nel caso teorico).

Le due stime divergono per una ragione precisa: non sono lo stesso mutuo. A parità di spread, più il capitale è alto e più la durata è lunga, maggiore è l'effetto del differenziale di tasso sulla rata. Chi cerca 100-120 mila euro su 20 anni ha oggi un vantaggio del variabile di poche decine di euro; chi punta a 200 mila euro su 30 anni ne ha uno quattro-cinque volte superiore.

Anche qui il calcolo derivato è esplicito: nel caso da 200.000 euro, 950 − 829 = 121 euro al mese di risparmio con il variabile, pari a 121 × 12 = 1.452 euro l'anno. Nel caso teorico di assorbimento immediato, 979 − 856 = 123 euro al mese, cioè 1.476 euro l'anno. Rispetto ai poco più di 25 euro mensili del mutuo da 120.000 euro in 20 anni, 121 euro è quasi cinque volte tanto (121 / 25 ≈ 4,84).

Durata e importo: dove l'aumento dei tassi morde di più

Per misurare la sensibilità della rata alla salita del costo del denaro, la simulazione sul passaggio dal 3,00% al 4,50% su un mutuo da 150.000 euro è la più leggibile:

La tabella si può leggere anche per differenza: tra 10 e 30 anni, a parità di importo e di passaggio di tasso, l'aumento mensile cresce di 127,62 − 106,16 = 21,46 euro. Su base annua, la differenza tra la maggiore spesa a 30 anni e quella a 10 anni è 1.531,46 − 1.273,98 = 257,48 euro. Allungare la durata, quindi, non cambia solo la rata di oggi: amplia l'effetto di una stessa variazione futura.

Su importi maggiori l'effetto cresce: da 141,55 euro al mese su 10 anni a 170,16 euro su 30 anni per un mutuo da 200.000 euro, e da 176,94 a 212,70 euro per uno da 250.000 euro. Allungare la durata abbassa la rata di oggi, ma amplifica l'impatto di ogni futura variazione se il tasso non è bloccato. Non sono previsioni dei tassi che le banche applicheranno, ma la misura di quanto conta il livello del costo del credito al momento della firma.

Surroga e passaggio al fisso per chi ha già un variabile

Per chi ha in corso un mutuo a tasso variabile, ogni movimento dell'Euribor si traduce in un aggiornamento della rata, con l'effetto che arriva in genere dal mese successivo. Su un finanziamento tra 125.000 e 150.000 euro in 25 anni, il Codacons stima un aggravio tra 15 e 25 euro al mese per effetto della decisione BCE.

Qui i dati delle fonti si collegano. La simulazione FABI sul passaggio dal 3,00% al 4,50% (+150 punti base) indica, per 150.000 euro in 25 anni, un aumento di 122,43 euro al mese. La decisione BCE è stata di 25 punti base, cioè un sesto di quel movimento: 150 / 25 = 6. Mantenendo la proporzione lineare, 122,43 / 6 = 20,41 euro al mese. È un valore coerente con la stima Codacons di 15-25 euro per importi tra 125.000 e 150.000 euro in 25 anni. Le due fonti non si contraddicono: misurano scenari diversi, ma la scala è la stessa.

La finestra per intervenire, però, non è infinita. "Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo", commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia. La stessa indicazione vale per chi sta valutando un passaggio dal variabile al fisso: l'offerta delle banche tende ad adeguarsi al nuovo costo del denaro, non a precederlo.

Ottobre e dicembre: le prossime decisioni BCE

Il Consiglio direttivo si riunisce il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026, con l'ipotesi di un ulteriore rialzo verso il 2,75% entro fine anno. Alle spalle c'è un'inflazione dell'eurozona al 3,3% ad agosto, il livello più alto degli ultimi tre anni, alimentata dalle tensioni in Medio Oriente e dal rincaro dell'energia. Le proiezioni BCE la vedono al 3,0% in media nel 2026 e al 2,5% nel 2027.

Il mercato si è già irrigidito: le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno secondo i dati della centrale rischi CRIF. L'analisi di Nomisma indica che la correlazione tra tassi e compravendite immobiliari si manifesta con circa due trimestri di ritardo: i volumi resterebbero stabili fino a fine anno, con le prime flessioni attese nei primi mesi del 2027.

Qui i dati separati si incastrano: il calo delle richieste CRIF (quasi −6%) e l'ipotesi di un rialzo verso il 2,75% entro dicembre si inseriscono in una sequenza già visibile nei tassi. Il vantaggio del variabile è sceso a 41 punti base; un ulteriore rialzo lo ridurrebbe ancora, mentre il fisso blocca la rata. Non a caso Nomisma indica che la correlazione con le compravendite arriva con circa due trimestri di ritardo: i volumi restano stabili fino a fine anno, ma le prime flessioni sono attese nei primi mesi del 2027.

Il quadro per chi firma oggi è chiaro: con il fisso che parte dal 3,15% e il variabile che viaggia intorno al 3,05%, la differenza si misura in decine di euro al mese. Diventa decisiva solo se a dicembre arriva un altro rialzo — ed è esattamente questo il rischio che il tasso fisso serve a comprare.

Fonti

• Fabi.it
• La BCE aumenta i tassi: le conseguenze per chi ha un mutuo
• Idealista.it
• Mutui, la stretta BCE non è finita: dicembre verso il 2,75%

A giugno 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui casa è rimasto fermo a 3,95%, appena un centesimo sotto il 3,96% di maggio. Il rialzo dei tassi BCE entrato in vigore il 17 giugno non ha quindi cambiato il costo medio del credito per le famiglie. Per chi deve scegliere il mutuo il segnale è duplice: il costo medio non sale, ma la convenienza tra fisso e variabile si valuta sui dati Bankitalia, non solo sulla media.

TAEG mutui a giugno 2026: il rialzo BCE non si è trasferito

Secondo il rapporto “Banche e moneta: serie nazionali” della Banca d’Italia, il TAEG sulle nuove erogazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 3,95% a giugno 2026, in calo di 0,01 punti percentuali rispetto al 3,96% di maggio.

Giugno è il primo mese che incorpora, nella seconda parte, il rialzo BCE del 17 giugno: tasso sui depositi al 2,25%, operazioni di rifinanziamento principali al 2,40%, operazioni marginali al 2,65%. Nonostante questo, il TAEG medio non è aumentato: la trasmissione della politica monetaria sui finanziamenti bancari non è immediata né uniforme.

La quota di nuovi mutui con periodo iniziale di determinazione del tasso fino a 1 anno è salita al 19,9% dal 18,7% di maggio. L’incremento è di 1,2 punti percentuali, pari a un aumento relativo del 6,4% (calcolo: 1,2 ÷ 18,7 × 100). Il complemento a 100 indica che l’80,1% delle nuove erogazioni ha un periodo iniziale superiore a un anno: le formule a tasso breve crescono, ma restano minoritarie.

Fisso o variabile dopo il rialzo BCE: i numeri per decidere

Il rapporto Bankitalia non riporta un tasso fisso o variabile separato, ma dà due indicazioni utili. La quota di mutui con tasso iniziale fino a un anno cresce: 19,9% a giugno, contro 18,7% di maggio. In termini relativi, come calcolato sopra, è un aumento di circa il 6,4%. È un indicatore indiretto che una parte crescente di mutuatari si orienta verso formule indicizzate a breve.

Nel frattempo, la BCE ha lasciato invariati i tassi a luglio. Il rialzo di giugno non si è, almeno nei dati di giugno, trasferito sul costo medio dei mutui. Chi valuta un variabile deve quindi considerare che il movimento della quota a breve non coincide con una discesa strutturale del TAEG: il costo medio resta vicino alla soglia del 4%.

Quanto pesa il TAEG 3,95% e come ottimizzare la scelta

Il TAEG medio del 3,95% comprende tutte le spese del finanziamento, ma Bankitalia fornisce anche il tasso passivo medio sul complesso dei depositi in essere: 0,67%. Il differenziale è:

3,95% − 0,67% = 3,28 punti percentuali

Questo calcolo, ricavato direttamente dai dati Bankitalia, indica che il costo medio dei mutui casa supera di oltre tre punti la remunerazione media riconosciuta ai depositi. Naturalmente si tratta di prodotti con caratteristiche, rischi e durate differenti, ma il differenziale segnala che c’è spazio per spuntare spread più bassi, soprattutto per chi ha un buon profilo di rischio.

Collegando due dati che il rapporto presenta separatamente: i depositi del settore privato crescono del 2,8% e la raccolta obbligazionaria accelera al +6,0%, mentre il tasso passivo sui depositi resta allo 0,67%. La banca ha raccolta in espansione, ma la remunerazione dei depositi non aumenta in misura comparabile. Per il mutuatario questo significa che il costo del mutuo non è trainato da una scarsità di raccolta: negoziare condizioni migliori è la leva principale.

Un secondo calcolo utile riguarda il credito al consumo: il TAEG medio è 10,33%. Rispetto al 3,95% dei mutui casa, il divario è di 6,38 punti percentuali (calcolo: 10,33 − 3,95); in rapporto, il credito al consumo costa circa 2,62 volte il mutuo casa (calcolo: 10,33 ÷ 3,95). Per una famiglia che deve finanziare un’auto o un’altra spesa importante, questa differenza di costo è un elemento concreto di confronto tra prodotti.

Tre fattori da controllare prima di firmare

• Quota a tasso breve e scelta variabile – La quota di mutui con tasso iniziale fino a 1 anno è salita al 19,9%; il complemento a 100 è 80,1%. La BCE ha lasciato invariati i tassi a luglio, quindi il vantaggio del variabile va valutato sulle condizioni di mercato a breve, non solo sul TAEG medio.
• TAEG e composizione del credito – Il mutuo casa medio (3,95%) resta molto più basso del credito al consumo (10,33%). Confrontare il TAEG reale di ogni offerta è essenziale: la media nasconde differenze ampie.
• Volumi e criteri di offerta – I prestiti alle famiglie crescono del +2,7%, ma la Banca d’Italia ha segnalato condizioni di offerta più prudenti nei mesi precedenti. L’aumento dei volumi non rende automatico ottenere credito: il merito creditizio continua a contare.

Il rialzo BCE di giugno non ha alzato il costo medio dei mutui, ma la partita per il mutuatario si gioca sui differenziali: tra il 3,95% medio, il 10,33% del credito al consumo e il 0,67% riconosciuto sui depositi, chi sa confrontare e negoziare può ancora pagare meno della media di mercato.

Fonti

• Ore12
• QuiFinanza

In Italia il costo di un mutuo cambia fino a 0,36 punti percentuali a seconda della regione: dal 2,70% della Sardegna al 3,06% della Sicilia. Per chi sta per firmare, la scelta del prodotto giusto passa oggi da un doppio confronto: quello territoriale sui tassi medi e quello tra tasso fisso, variabile e condizioni accessorie.

La classifica regionale dei tassi: il divario Sicilia-Sardegna vale 36 punti base

La Sicilia è la regione con il tasso medio più alto sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (3,06%), mentre la Sardegna è la più conveniente (2,70%). Il divario è di 0,36 punti percentuali, pari a 36 punti base. Considerando un mutuo da 100.000 euro, lo spread tra le due isole equivale a circa 360 euro di interessi in più nel primo anno per chi compra in Sicilia; in termini mensili, sempre ipotizzando un calcolo a interesse semplice e senza ammortamento del capitale, sono circa 30 euro al mese di soli interessi in più nel primo anno.

Le differenze territoriali dipendono dal rischio di insolvenza valutato dalle banche, dalla concorrenza locale tra istituti e dalla domanda di finanziamenti sul mercato immobiliare. Nel Mezzogiorno, in media, le condizioni economiche meno favorevoli si traducono in tassi protettivi più alti.

Un calcolo derivato dalla tabella offre una prospettiva aggiuntiva: la media aritmetica semplice dei 20 tassi regionali riportati è circa 2,88% (somma dei valori divisa per 20, senza ponderazione per numero di mutui o popolazione). Questo dato, ricavato direttamente dai numeri delle fonti, colloca Toscana e Campania (2,88%) esattamente sulla media semplice, mentre Lombardia, Calabria e Friuli-Venezia Giulia (2,87%) si posizionano appena sotto. La media semplice non coincide con la media nazionale effettiva, ma aiuta a capire se una regione è sopra o sotto il baricentro della classifica.

Fisso o variabile: cosa dicono i dati di giugno 2026

Per chi deve scegliere ad agosto 2026, il confronto tra fisso e variabile va fatto a partire dai dati ufficiali disponibili. A giugno 2026 il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,95%, dal 3,96% di maggio. La quota di nuovi mutui con periodo di determinazione iniziale del tasso fino a 1 anno — la componente più vicina al variabile — è salita al 19,9%, dal 18,7% del mese precedente: il variabile resta una scelta di minoranza, ma in leggera crescita.

Un confronto tra le fonti rivela una piccola ma significativa divergenza: Sky TG24 attribuisce al Veneto e all’Abruzzo un tasso del 29,6% per il Veneto (evidente refuso per 2,96%) e non distingue chiaramente l’Abruzzo dal Veneto nell’inciso; QuiFinanza e Tgcom24, invece, riportano correttamente 2,96% per il Veneto e 2,92% per Abruzzo, Molise e Puglia. La discrepanza è con ogni probabilità un errore tipografico, ma segnala un rischio concreto: quando si confrontano serie regionali, i refusi giornalistici possono distorcere la percezione. Il lettore dovrebbe sempre verificare i valori su almeno due fonti indipendenti prima di assumere una decisione.

Senza dati aggiornati su Euribor e IRS nelle fonti disponibili, la convenienza tra fisso e variabile non si può ridurre a una cifra unica. Il fisso offre protezione da eventuali rialzi; il variabile può risultare più economico in partenza ma espone all’andamento dei tassi. La scelta va incrociata con la durata del finanziamento, il loan-to-value, la possibilità di surroga o rinegoziazione e con le condizioni accessorie indicate nel TAEG.

Oltre il TAN: il TAEG e le spese accessorie decidono la convenienza reale

Il TAEG sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni è sceso al 3,95% a giugno 2026 (dal 3,96% di maggio). Include spese di istruttoria, commissioni e polizze assicurative: per questo è il parametro più affidabile per confrontare due offerte, più del solo tasso nominale regionale.

Un collegamento tra dati che nelle fonti compaiono separati: il TAEG medio nazionale (3,95%) supera di 0,89 punti il TAN medio della Sicilia (3,06%) e di 1,25 punti quello della Sardegna (2,70%). Poiché il TAEG include le voci accessorie, questo scarto suggerisce che, anche nella regione con il TAN più alto, le spese di istruttoria, le commissioni e le polizze possono aggiungere quasi un punto percentuale al costo annuo effettivo rispetto al solo tasso nominale. Attenzione: si tratta di un confronto tra grandezze non direttamente sovrapponibili (il TAEG è nazionale, il TAN è regionale), ma l’ordine di grandezza indica che trascurare le condizioni accessorie può vanificare un vantaggio territoriale.

Un mutuo in Sardegna con TAN medio del 2,70% può diventare meno conveniente di uno in Lombardia al 2,87% se le spese accessorie sono più alte. La mappa della Banca d’Italia, quindi, è un punto di partenza, non un verdetto. Va letta insieme al TAEG e alle condizioni specifiche della banca.

Da agosto 2026, inoltre, la garanzia pubblica del Fondo Prima Casa è stata estesa alle persone con disabilità permanente e ai nuclei nei quali convive da almeno due anni un figlio, figlia, fratello o sorella con disabilità permanente secondo la legge 104. In questi casi il Fondo copre il 50% della quota capitale del finanziamento, percentuale che sale fino all’80% con ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Resta il tetto generale per cui l’importo del mutuo assistito dalla garanzia non può superare 250.000 euro. Una leva che può ridurre il rischio per la banca e rendere più accessibile il mutuo, indipendentemente dalla regione.

Come usare la classifica per scegliere il mutuo

La scelta del mutuo giusto ad agosto 2026 non si esaurisce nel confronto tra tassi regionali. Chi acquista in Sicilia parte da una media del 3,06%, ma può trovare offerte a tasso fisso migliori, mentre chi compra in Sardegna deve verificare se il vantaggio territoriale regge anche sul TAEG e sulle polizze collegate. Il confronto tra fisso e variabile va incrociato con la propria tolleranza al rischio: il variabile può risultare più conveniente in partenza ma dipende dall’Euribor, mentre il fisso offre protezione dalla volatilità dei tassi.

Un’ulteriore implicazione concreta emerge incrociando i dati sui tassi con quelli di genere: nel Mezzogiorno la quota di prestiti concessa a donne è 18,4%, inferiore alla media nazionale del 20,1%, mentre quella degli uomini è 34,9% in linea con la media. Le fonti riportano questi dati separatamente dai tassi regionali, ma il collegamento è plausibile: nelle aree dove il rischio percepito è più alto e i tassi salgono, l’accesso al credito tende a essere più selettivo, e le categorie con redditi o garanzie più deboli possono risultare penalizzate. Non è una causalità dimostrata, ma un segnale per chi negozia: rafforzare la propria posizione reddituale o richiedere la garanzia del Fondo può essere decisivo per ottenere condizioni migliori.

La mappa della Banca d’Italia, con la Sardegna al 2,70% e la Sicilia al 3,06%, è un termometro utile per negoziare, ma la convenienza reale si misura sul costo complessivo del finanziamento. Prima di firmare, trasformate i tassi regionali in un confronto su TAEG, spese e garanzie: i 30 euro al mese di differenza tra le due isole sono solo la parte visibile di un costo che può variare molto di più a seconda delle condizioni accessorie.

Fonti

• QuiFinanza
• Sky TG24
• Radiolina
• Tgcom24