Il differenziale tra fisso e variabile si è ulteriormente assottigliato. Con l’Euribor a 1 anno sceso sotto la soglia del 3% e gli IRS in calo su tutte le scadenze, chi deve accendere un mutuo oggi si trova davanti a un bivio meno scontato di quanto apparisse solo un mese fa. Le banche stanno già prezzando il nuovo scenario, e le offerte sul tavolo raccontano un mercato in rapida evoluzione.
L’aggiornamento del 4 agosto 2026 restituisce la fotografia di una settimana di transizione. I tassi Euribor hanno mostrato movimenti contrastanti: le scadenze brevi sono salite (l’1 mese a 2,243%, il 3 mesi a 2,498%, il 6 mesi a 2,724%), mentre l’Euribor a 1 anno — il parametro più rilevante per i mutui a tasso variabile — è sceso al 2,927% dal 2,939% precedente, confermando la rottura della barriera psicologica del 3% già osservata a fine luglio. Sul fronte dei tassi IRS, usati per prezzare i mutui a tasso fisso, il 4 agosto ha segnato un ribasso generalizzato: il fixing a 10 anni è sceso a 3,17%, quello a 20 anni a 3,36%, il 30 anni a 3,29%.
Fisso o variabile: cosa dicono i numeri di inizio agosto
Per chi sta valutando l’acquisto di una prima casa, il confronto parte da un dato concreto: il miglior tasso fisso disponibile oggi sul mercato è il TAN 3,04% offerto da Credem su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni, con una rata mensile di 423,76 euro. Banco di Desio e della Brianza propone un TAN del 3,10% (rata 427,02 euro), mentre Banco BPM arriva al 3,20% (rata 432,47 euro).
Sul fronte variabile, l’Euribor a 1 anno al 2,927% rappresenta il punto di partenza, a cui va aggiunto lo spread applicato dalla banca. Considerando gli spread tipicamente praticati sui mutui variabili, il costo effettivo di un variabile potrebbe risultare superiore alle migliori offerte a tasso fisso, senza offrire un vantaggio immediato. In questo scenario, è plausibile che la domanda si stia orientando principalmente verso il tasso fisso: la certezza della rata resta un fattore decisivo per molte famiglie italiane.
Il calo dei tassi IRS suggerisce che il mercato stia già prezzando uno scenario di stabilizzazione o possibile allentamento futuro della politica monetaria. Resta il paradosso di questo agosto: i mutui fissi scendono di costo mentre la BCE non ha ancora dichiarato concluso il ciclo di rialzi e il mercato rimane aperto a ulteriori sviluppi.
L’impatto su chi ha già un mutuo: surroga e rinegoziazione
Per chi ha acceso un mutuo a tasso variabile negli ultimi due anni, l’ascesa dell’Euribor ha già prodotto un aumento significativo della rata. Con l’Euribor a 1 mese salito al 2,243% il 4 agosto (dal 2,242% del giorno precedente), i mutui indicizzati alle scadenze brevi continuano a risentire della pressione sui tassi a breve termine.
Chi ha un variabile e vuole mettere al riparo la rata ha due strade percorribili:
- La surroga verso un tasso fisso: agevolata dalla normativa sulla portabilità dei mutui, consente di trasferire il finanziamento con costi generalmente contenuti. Con gli IRS in calo e offerte competitive come il 3,04% di Credem, potrebbe essere un’opzione vantaggiosa, da valutare confrontando almeno due o tre preventivi aggiornati.
- La rinegoziazione con la propria banca: in un mercato in evoluzione, alcuni istituti potrebbero rivedere le condizioni dei mutui in essere, e un tasso fisso nell’ordine del 3,10-3,20% può rappresentare un punto di partenza per avviare una trattativa.
Il differenziale tra IRS a 10 anni (3,17%) ed Euribor a 1 anno (2,927%) è di soli 24 punti base. Significa che il mercato interbancario non vede grandi differenze di costo tra indebitarsi a 1 anno o a 10 anni. Per il mutuatario, questo si traduce in una scelta quasi neutrale sul piano del costo puro, che sposta la decisione sul terreno della tolleranza al rischio: chi teme ulteriori rialzi dei tassi sceglierà il fisso per blindare la rata; chi ritiene che il ciclo di strette sia vicino al termine potrà ancora valutare il variabile, ma sapendo che oggi costa di più.
Il vero punto di svolta potrebbe arrivare nelle prossime settimane. Se la BCE segnalerà una pausa o un’inversione di rotta, i tassi fissi potrebbero scendere ulteriormente, rendendo la surroga ancora più conveniente. Per chi deve firmare oggi, il consiglio operativo è uno solo: confrontare almeno tre preventivi e simulare la rata su più durate, perché nei mutui il vero risparmio si gioca sulla combinazione tra tasso, durata e momento di ingresso.
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