Il 24,4% delle richieste di mutuo raccolte nei primi otto mesi del 2026 riguarda finanziamenti oltre l'80% del valore dell'immobile. Il segmento cresce del 9,1% mentre il mercato generale arretra del 3,6%, e per chi compra con un anticipo contenuto la scelta tra tasso fisso e variabile pesa più che per chiunque altro: il variabile resta il più economico, ma il suo vantaggio si sta assottigliando.
Il divario tra fisso e variabile si è ridotto a 41 punti base
Nel secondo trimestre 2026 i tassi minimi offerti online erano 2,32% per il variabile e 2,90% per il fisso: 58 punti base di distanza. Nel terzo trimestre il variabile è salito al 2,58% e il fisso al 2,99%. Il conto è presto fatto: il variabile è rincarato di 26 punti base, il fisso di appena 9, e il divario si è compresso a 41 punti base.
Il movimento va letto insieme ai nuovi rialzi dei tassi da parte della BCE, che si scaricano più rapidamente sul variabile. Per chi valuta un mutuo ad alto LTV, la domanda non è più quanto si risparmia subito, ma quanto si è disposti a rischiare per 41 punti base.
Tasso minimo o media ABI: 116 e 58 punti base di differenza
A giugno 2026 il tasso medio sui nuovi finanziamenti si è attestato al 3,48%, contro il 3,19% di dodici mesi prima. È una media di mercato, non il prezzo che si è obbligati a pagare: rispetto a essa, i tassi minimi rilevati online viaggiavano 116 punti base sotto per il variabile e 58 punti base sotto per il fisso. La distanza tra media ABI e migliori offerte è, in pratica, il margine che il confronto tra preventivi può recuperare.
Anticipo sotto il 20%: la garanzia Consap e l'importo medio in calo
Un mutuo ad alto LTV finanzia oltre l'80% del valore dell'immobile e lascia all'acquirente un anticipo inferiore al 20%. Per chi ha risorse iniziali limitate c'è il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap: nel 2025 ha garantito finanziamenti per 8,2 miliardi di euro, il 12% in più rispetto ai 7,29 miliardi del 2024. La garanzia copre fino all'80% della quota capitale per le categorie prioritarie — under 40, famiglie con almeno tre figli, inquilini di case popolari e genitori single con figli minorenni — che nei primi mesi del 2026 valgono il 93,9% delle richieste.
Sul fronte degli importi, i volumi del segmento alto LTV crescono meno dei contratti: +8,2% contro +9,1%. L'importo medio per pratica è quindi in lieve arretramento: con tassi più alti la rata sostenibile si riduce e la banca eroga meno capitale. Lo stesso scarto emerge tra domanda e concessione: le richieste oltre l'80% valgono il 24,4% del totale, ma i finanziamenti erogati nella stessa fascia scendono al 22,6%, 1,8 punti in meno.
Chi firma un alto LTV: più single e più adulti
Il profilo di chi accede a questo finanziamento cambia. L'età media è salita a 39,3 anni nel secondo trimestre 2026, contro i 38,5 anni di un anno prima, e il 52,7% dei contratti è mono-richiedente, in aumento dal 51,1%. Più della metà di chi compra con un mutuo ad alto LTV conta su un solo reddito. Il quadro riflette una società in cui le famiglie composte da una sola persona sono il 37,1% del totale, contro il 25,9% di vent'anni prima.
Su un mutuo ad alto LTV il margine di manovra è stretto: la rata grava su un capitale che copre oltre l'80% dell'immobile e l'importo medio erogato è già in calo. Con il variabile al 2,58% e il fisso al 2,99%, i 41 punti base di differenza sono il prezzo della prevedibilità. Chi ha un solo reddito o un'età più alta ha meno spazio per assorbire un rialzo della rata, mentre chi accede alla garanzia Consap parte da un rischio più contenuto. Il vero confronto, però, non è tra i due tassi nominali ma tra le offerte disponibili.
Per chi compra casa con poco anticipo la scelta non si riduce a fisso o variabile: si gioca su quanto margine esiste tra la migliore offerta e la media di mercato — 116 punti base sul variabile, 58 sul fisso — e su quanta incertezza sulla rata si è in grado di sostenere. Con il divario sceso a 41 punti base, a pesare è più il profilo del richiedente che il tasso in sé.
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