Il rialzo della BCE del 10 settembre 2026 ha lasciato al tasso variabile un vantaggio di appena 41 punti base sul fisso: troppo poco per compensare il rischio di nuove strette. Con il tasso sui depositi al 2,50% e i futures che spingono l'Euribor a tre mesi al 3,10% entro giugno 2027, la scelta del mutuo si sposta su durata, sostenibilità della rata e costo totale dell'operazione, non più sulla formula in sé.
Il vantaggio del variabile vale ormai 41 punti base
Il rialzo di un quarto di punto — depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, marginale al 2,90%, in vigore dal 16 settembre 2026 — ha portato il TAN medio del variabile al 3,05%, mentre il fisso viaggia oltre il 3,4%, al 3,46%. Il differenziale tra le due formule è così sceso da 66 a 41 punti base.
Su un mutuo da 120.000 euro in 20 anni il risparmio mensile del variabile è passato da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che sale da 653 a 668 euro. La misura esatta della forbice dipende dalla base di confronto: sulle migliori offerte presenti sul mercato — variabile con TAN 2,65% e rata di 575 euro, fisso con TAN 3,15% e rata di 607 euro — il vantaggio del variabile resta di 32 euro al mese.
Un altro rialzo azzererebbe il vantaggio del variabile
I numeri, messi in fila, raccontano una trasmissione finora lineare. Il rialzo di 25 punti base ha eroso esattamente 25 punti base di vantaggio (da 66 a 41). I futures sull'Euribor a tre mesi prezzano ora l'indice al 3,10% entro giugno 2027, contro il 2,67% di inizio settembre 2026: 43 punti base in più.
Se il rapporto restasse quello osservato finora, quei 43 punti basterebbero a far costare il variabile più del fisso, con un margine negativo di circa 2 punti base. Tradotto per chi firma oggi: il variabile non è più la scelta conveniente per definizione, ma una scommessa su un rientro dell'inflazione che la stessa Eurotower non dà per scontato. Le proiezioni della BCE collocano l'inflazione complessiva al 3,0% nel 2026, al 2,5% nel 2027 e al 2,1% nel 2028 — un rientro, ma lento.
Fisso o variabile: quanto pesa un rialzo in più sulla rata
Le simulazioni della Fabi misurano l'effetto sulle rate di un passaggio dei tassi dal 3,00% al 4,50%. Non è una previsione — lo precisano gli stessi autori — ma un modo per misurare quanto costa il credito a livelli diversi. Su un finanziamento da 150.000 euro la durata amplifica l'impatto:
| Durata | Aumento mensile della rata |
|---|---|
| 10 anni | +106,16 € |
| 15 anni | +111,62 € |
| 20 anni | +117,08 € |
| 25 anni | +122,43 € |
| 30 anni | +127,62 € |
Su base annua la maggiore spesa per lo stesso mutuo da 150.000 euro passa da 1.273,98 euro con durata decennale a 1.531,46 euro con durata trentennale. L'effetto cresce con l'importo: su 200.000 euro la differenza mensile va da 141,55 euro su 10 anni a 170,16 euro su 30; su 250.000 euro da 176,94 a 212,70 euro. Un mutuo più lungo non è solo una rata più bassa: è un'esposizione più lunga alle variazioni dell'indice.
Le migliori offerte a tasso fisso: 33 euro al mese tra la prima e l'ultima
La forbice non è solo tra formule, ma tra banche. Nella rilevazione dell'11 settembre 2026 su un mutuo di 100.000 euro in 30 anni (immobile da 200.000 euro, richiedente di 35 anni con reddito di 2.600 euro mensili, residente a Milano), le migliori offerte a tasso fisso per l'acquisto della prima casa vanno da un TAN del 3,15% a un TAN del 3,75%:
| Banca | TAN | Rata mensile | TAEG |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia | 3,15% | 429,74 € | 3,49% |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,25% | 435,21 € | 3,47% |
| Credem | 3,32% | 439,06 € | 3,71% |
| Banco BPM | 3,35% | 440,71 € | 3,62% |
| BPER Banca | 3,40% | 443,48 € | 3,66% |
| BNL – Gruppo BNP Paribas | 3,40% | 443,48 € | 3,86% |
| Banca Monte dei Paschi di Siena | 3,58% | 453,52 € | 3,85% |
| Webank | 3,68% | 459,15 € | 3,80% |
| Intesa Sanpaolo | 3,74% | 462,55 € | 3,95% |
| Banca Sella | 3,75% | 463,12 € | 4,04% |
Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 33,38 euro al mese di differenza, circa 400 euro l'anno: su 30 anni, quasi 12.000 euro. Guardare solo il TAN non basta, perché il TAEG — da 3,47% a 4,04% nella stessa rilevazione, circa 57 punti base di divario — incorpora spese di istruttoria e perizia, che vanno dalle 1.037,90 euro del Banco di Desio alle 1.000 euro di Crédit Agricole Italia (che però azzera il costo della perizia).
Chi ha già un mutuo variabile: surroga e passaggio al fisso
Per chi ha già un finanziamento a tasso variabile, la leva principale resta la surroga, che l'art. 120-quater del Testo unico bancario consente senza costi né commissioni. È un'opzione che il mercato sta usando meno: nei primi otto mesi del 2026 le surroghe rappresentano il 17% delle operazioni, in calo dal 26% dell'anno precedente.
Il fisso, dal resto, non è rimasto fermo. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, su un mutuo da 200.000 euro in 30 anni con spread allo 0,50%, il variabile è passato da 785 euro mensili di gennaio 2026 agli attuali 829 euro, mentre il fisso è salito da 921 a 950 euro (+29 euro). «Chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto — commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia —. Chi ha già un mutuo a tasso variabile farebbe bene a valutare un eventuale passaggio al fisso o misto, approfittando delle offerte ancora disponibili prima che la finestra si restringa».
Il quadro dei volumi conferma la prudenza: secondo la centrale rischi CRIF, le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo del 2025, e nei primi otto mesi dell'anno il tasso fisso ha raccolto il 93% delle richieste di mutuo, con il variabile in risalita dall'1% al 7%.
La domanda utile, oggi, non è più "fisso o variabile", ma quanta variazione della rata la famiglia può assorbire senza toccare gli altri capitoli del bilancio. Chi non ha margine compra la prevedibilità del fisso negoziando il TAEG, non solo il TAN; chi ce l'ha può ancora puntare sul variabile, sapendo che il mercato prezza già un Euribor in salita di 43 punti base.
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