La BCE ha lasciato i tassi invariati il 23 luglio 2026, ma il mercato dei mutui non si è fermato: il tasso fisso sta già incorporando i rischi di nuovi rialzi, mentre il variabile resta più conveniente nell'immediato ma con l'ombra di aumenti in arrivo. Per chi deve firmare un finanziamento o ha un variabile in corso, il vero bivio non è tra fisso e variabile in astratto, ma tra costo iniziale e protezione futura. I numeri aggiornati offrono una bussola, ma la scelta dipende da quanto rischio si è disposti a sopportare nei prossimi mesi.
Quanto costa oggi un mutuo: il confronto secco tra fisso e variabile
Prendiamo un mutuo da 200.000 euro su 30 anni. Secondo le simulazioni di idealista/mutui, con un tasso variabile (spread 0,75%) la rata mensile a luglio 2026 è di 841 euro, in calo rispetto agli 887 euro di gennaio 2025: un risparmio di 46 euro al mese, 552 euro l'anno. Il variabile, quindi, è diventato progressivamente più leggero nell'ultimo anno e mezzo, seguendo la discesa dell'Euribor dopo i picchi del 2023-2024.
Con un tasso fisso (spread 0,50%), la stessa operazione costa oggi 917 euro al mese: 97 euro in più rispetto ai 820 euro di gennaio 2025. L'aggravio su base annua è di 1.164 euro. Il fisso sta già scontando le aspettative di nuovi rialzi: i rendimenti obbligazionari a medio-lungo termine, che guidano l'IRS e quindi i tassi fissi, sono risaliti perché il mercato teme che l'inflazione energetica costringa Francoforte a intervenire di nuovo.
Per importi più contenuti, Facile.it ha calcolato la rata su un finanziamento standard da 126.000 euro in 25 anni: il mutuo variabile standard costa oggi 599 euro al mese. Le migliori offerte online (70% LTV) hanno variabile a TAN 2,62% con rata di 572 euro, mentre il fisso migliore online costa 604 euro (TAN 3,10%). Il differenziale tra le migliori offerte è di 32 euro, più contenuto rispetto al caso del mutuo da 200.000 euro, segno che su tagli medio-piccoli il vantaggio del variabile si sta assottigliando.
Perché il variabile è ancora conveniente ma potrebbe non esserlo a lungo
Il tasso variabile resta la soluzione più economica perché l'Euribor, il suo indice di riferimento, è ancora sotto il 3%: i futures aggiornati al 20 luglio 2026 indicano un Euribor a 2,79% atteso per fine anno, in aumento di 75 punti base rispetto al 2,03% di gennaio. Tradotto in rate, per il mutuo standard da 126.000 euro significa passare dagli attuali 599 euro a circa 630 euro entro dicembre: un aumento di 31 euro da qui a fine anno, che si somma ai 21 euro già accumulati da inizio 2026.
Il punto è che l'Euribor si muove sulle aspettative di politica monetaria, non solo sui tassi ufficiali già decisi. E le aspettative, dopo le parole di Christine Lagarde, sono orientate al rialzo. La presidente della BCE ha avvertito che «il pieno impatto inflazionistico dello shock energetico deve ancora manifestarsi» e non ha escluso un nuovo intervento già alla riunione del 10 settembre 2026. Andreas Bley, chief economist dell'associazione bancaria tedesca BVR, ha dichiarato: «Data la situazione nel Golfo Persico, i segnali attualmente indicano un rialzo dei tassi a settembre».
Chi ha già un variabile in corso, quindi, non vedrà la rata salire subito, ma deve mettere in conto che l'Euribor potrebbe anticipare la mossa BCE già nelle prossime settimane. Chi deve accendere un mutuo oggi, invece, si trova davanti a un variabile che sembra conveniente ma è esposto a un rischio concreto di rincari a breve.
Fisso o variabile: come orientarsi con i numeri in mano
La scelta dipende da tre fattori misurabili.
- Orizzonte temporale e importo residuo. Più il mutuo è lungo e l'importo elevato, più il fisso offre protezione. Su 30 anni, un rialzo anche modesto dell'Euribor può erodere rapidamente il risparmio iniziale del variabile. Al contrario, per importi sotto i 130.000 euro e durate vicine ai 20-25 anni, il differenziale attuale tra fisso e variabile è talmente ridotto (32 euro su 126.000 euro in 25 anni, secondo Facile.it) che il fisso diventa competitivo.
- Loan-to-value (LTV). Le migliori condizioni di tasso, sia fisso che variabile, sono riservate a chi richiede un finanziamento che non supera il 70% del valore dell'immobile. I dati del primo semestre 2026 indicano un LTV medio del 73% su un valore medio dell'immobile di circa 207.000 euro. Avvicinarsi o scendere sotto la soglia del 70% può fare la differenza sullo spread applicato.
- Possibilità di surroga o rinegoziazione. Chi oggi sceglie il variabile per approfittare della rata più bassa può valutare, più avanti, di surrogare verso un fisso se i tassi dovessero salire oltre la soglia di tolleranza. La surroga non ha costi notarili e consente di cambiare banca mantenendo le condizioni accessorie. Chi invece parte con un fisso in un momento di tassi alti potrebbe ritrovarsi bloccato in una rata elevata se i tassi scendono in futuro, a meno di non rinegoziare con la propria banca.
L'IRS in salita sta chiudendo la finestra del fisso a buon prezzo
Il tasso fisso dipende dall'IRS, che a sua volta è trainato dai rendimenti dei titoli di Stato a medio-lungo termine. Il Bund tedesco decennale ha superato il 3,2% il 23 luglio 2026, su livelli che non si vedevano dal 2011. Il petrolio Brent si è avvicinato ai 100 dollari al barile. Quando l'inflazione attesa cresce, i rendimenti obbligazionari salgono e con loro l'IRS, spingendo verso l'alto le offerte a tasso fisso delle banche.
Le banche avevano già rivisto i listini al rialzo dopo l'aumento BCE di giugno. Secondo Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia, «non ci aspettiamo variazioni significative durante l'estate», ma il trend di fondo è al rialzo. Significa che chi aspetta l'autunno per fissare il tasso potrebbe trovare condizioni peggiori di quelle attuali, soprattutto se a settembre la BCE dovesse alzare di nuovo i tassi.
Cosa conviene fare oggi
Chi ha un variabile in corso e un importo residuo consistente può valutare se la rata attuale è sostenibile anche con un Euribor al 2,8-2,9%, scenario probabile entro fine anno. Se il margine di budget è stretto, la surroga verso un fisso va fatta ora, prima che l'IRS salga ulteriormente.
Chi deve accendere un mutuo oggi si trova in un punto di equilibrio instabile: il variabile costa meno ma ha il fiato corto, il fisso è più caro ma potrebbe diventarlo ancora di più nelle prossime settimane. Su importi medio-bassi, il fisso è già competitivo. Su importi alti e durate lunghe, il variabile resta più conveniente ma solo per chi può assorbire un rialzo di 30-50 euro sulla rata entro dicembre.
Fonti
- Quifinanza.it
- Idealista.it
- Requadro.com
- Soldionline.it
- Finance.yahoo.com
- Bce lascia i tassi fermi al 2,25% dopo il rialzo di giugno
- Upday.com
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