Il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni è salito al 3,61% a settembre, 0,06 punti in più di agosto e 0,33 in più di un anno fa. Per chi deve scegliere, il dato non basta: la differenza tra un'offerta e l'altra può valere più del rialzo stesso. Nella simulazione su 100.000 euro in 30 anni, tra il miglior fisso al 2,99% e la proposta più cara al 3,65% ci sono 36,40 euro di rata al mese.
La media ABI non è il tasso che ottieni
Il 3,61% è la media delle nuove operazioni rilevata dall'ABI a settembre: non è il tasso che una singola banca applica a un singolo cliente. Lo stesso rapporto ABI precisa che il dato fotografa il mercato nel suo insieme e non esprime il costo complessivo del mutuo. Per questo il confronto va fatto su preventivi costruiti con lo stesso importo e la stessa durata.
Nella rilevazione del 23 ottobre 2026 su 100.000 euro in 30 anni, impiegato 35enne a Milano con reddito di 2.600 euro e immobile da 200.000 euro, le offerte fisse vanno da 2,99% a 3,65% di TAN:
| Banca | TAN | TAEG | Rata mensile |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia | 2,99% | 3,24% | 421,06 € |
| Credem | 3,06% | 3,34% | 424,85 € |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,20% | 3,37% | 432,47 € |
| Intesa Sanpaolo | 3,33% | 3,53% | 439,61 € |
| Banca Sella | 3,50% | 3,70% | 449,04 € |
| Webank | 3,65% | 3,77% | 457,46 € |
Tra la rata più bassa e la più alta ci sono 36,40 euro al mese (457,46 – 421,06), cioè 436,80 euro l'anno. Il 3,61% ABI è 0,62 punti sopra il miglior TAN della tabella (3,61 – 2,99): un divario che da solo spiega perché fermarsi alla media non basta. La proposta Crédit Agricole prevede spese di istruttoria azzerate per immobili in classe A o B: il confronto va sempre letto con le condizioni della singola banca.
Meglio fisso o variabile con i tassi in salita?
Non esiste una risposta valida per tutti: il fisso blocca la rata, il variabile segue l'Euribor e può cambiare. La scelta dipende dalla capacità del bilancio familiare di assorbire aumenti e dalla durata residua del mutuo.
A settembre l'Euribor a 3 mesi è passato dal 2,51% di agosto al 2,64%; a metà ottobre si muove attorno al 2,6%. L'IRS a 10 anni è salito dal 3,23% al 3,53% tra agosto e settembre, mentre l'IRS a 20 anni è passato da circa 3,3% a metà luglio a oltre 3,6% a metà ottobre. La BCE ha alzato il tasso sui depositi al 2,50% a giugno e settembre. Il 3,61% resta sotto il 4,42% di dicembre 2023, ma sopra il 3,48% di giugno 2026.
Per il variabile il parametro è l'Euribor più lo spread; per il fisso il riferimento è l'IRS. Un variabile con Euribor al 2,6% può partire sotto un fisso al 3% se lo spread è inferiore a circa 0,4 punti, ma la rata iniziale non dice quanto si pagherà se il parametro sale. La Banca d'Italia ricorda che la simulazione del variabile presuppone tassi stabili e non anticipa il costo futuro. Chi ha margine di rata può valutare il variabile per sfruttare un parametro ancora sotto il 3%; chi vuole certezza paga il prezzo del fisso.
Quanto pesano 0,06 punti sulla rata
Sul mutuo medio il rialzo mensile è piccolo, ma su durate lunghe si accumula. Su 150.000 euro in 25 anni, il tasso del 3,61% produce una rata di circa 760 euro; al 3,55% sarebbe circa 755 euro, al 3,28% circa 733 euro.
Il rialzo da agosto vale 5 euro al mese, oltre 26 euro rispetto a settembre 2025. Su base annua, i 5 euro diventano 60 euro; i circa 26 euro in più al mese valgono oltre 312 euro l'anno. È il motivo per cui 0,06 punti non vanno ignorati: su importi elevati e durate lunghe, ogni decimale modifica la spesa mensile e gli interessi da restituire.
Surroga e rinegoziazione: quando convengono
La surroga resta gratuita per il cliente e consente di spostare il mutuo su un'offerta più conveniente, ma conviene soprattutto a chi paga un tasso alto o ha un variabile con spread elevato. Nel terzo trimestre 2026 le richieste di surroga sono il 16,0% del totale, meno della metà del picco del 37,6% del primo trimestre 2025: 16,0 è il 42,6% di 37,6.
Su una surroga da 100.000 euro in 20 anni, Intesa Sanpaolo propone TAN 3,48%, TAEG 3,66%, rata 578,93 euro; Crédit Agricole TAN 3,50%, TAEG 3,64%, rata 579,96 euro. La surroga va perfezionata entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta, ma la pratica richiede in genere 30-60 giorni. In una fase di rialzi conta quando viene bloccato il tasso: alla delibera o alla stipula. Prima di cambiare banca, conviene chiedere una rinegoziazione al proprio istituto: spesso la banca preferisce rivedere il tasso piuttosto che perdere il cliente. Chi ha un mutuo a tasso fisso, però, mantiene il tasso del contratto: il rialzo delle nuove operazioni non cambia la rata.
L'analisi: il risparmio è nella combinazione tasso-durata
La media ABI dice che il denaro costa più di agosto, ma non dice quale offerta scegliere. I numeri mostrano che il divario tra il miglior fisso e il peggiore è di 36,40 euro al mese su 100.000 euro in 30 anni, mentre il rialzo medio su 150.000 euro in 25 anni vale 5 euro. Il primo divario è circa sette volte il secondo (36,40/5 = 7,28), ma i due dati non sono confrontabili perché cambiano importo e durata: servono a ricordare che il confronto tra banche pesa più del singolo dato mensile. La scelta ragionevole passa da tre verifiche: TAEG, durata effettiva e presenza di un tasso bloccato. Chi compra una casa in classe energetica elevata può guardare ai mutui green, generalmente proposti a tassi più bassi, ma il vantaggio va misurato sul TAEG e non solo sul TAN.
In una fase in cui il tasso medio sale al 3,61%, la domanda non è se il fisso sia meglio del variabile in assoluto, ma quale delle due opzioni resta sostenibile se la rata cambia. Il resto lo fa il confronto tra preventivi.
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