Il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE il 10 settembre 2026 ha lasciato un segno preciso su chi deve accendere un mutuo: il vantaggio del tasso variabile sul fisso è sceso a 41 punti base, dai 66 precedenti. In termini percentuali, il margine del variabile si è ridotto del 37,9%: il calcolo è (66 − 41) / 66 = 37,9%. Con un differenziale così sottile, la domanda non è più "quale tasso costa meno", ma "quanto sono disposto a pagare per la certezza della rata".
Dove sono arrivati i tassi dopo la stretta BCE
Il TAN medio dei mutui a tasso variabile si colloca intorno al 3,05%, mentre il TAN medio del fisso ha superato il 3,4%, spinto dal rialzo dei rendimenti del Bund tedesco, benchmark degli indici IRS. Il vantaggio del variabile, che poche settimane fa sembrava solido, oggi vale circa 41 punti base.
Le migliori offerte a tasso fisso rilevate l'11 settembre 2026 su una simulazione da 100.000 euro in 30 anni mostrano questo quadro:
| Banca | TAN | Rata mensile | TAEG |
|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Italia | 3,15% | 429,74 € | 3,49% |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,25% | 435,21 € | 3,47% |
| Credem | 3,32% | 439,06 € | 3,71% |
| Banco BPM | 3,35% | 440,71 € | 3,62% |
| BPER Banca | 3,40% | 443,48 € | 3,66% |
| Intesa Sanpaolo | 3,74% | 462,55 € | 3,95% |
Il tasso più basso non è il mutuo meno caro: Banco di Desio espone un TAEG del 3,47% contro il 3,49% di Crédit Agricole pur avendo un TAN superiore di 10 punti base, perché le spese iniziali pesano diversamente (perizia a 237,90 euro nel primo caso, azzerata nel secondo). Confrontare solo il TAN è l'errore più comune di chi sceglie.
Il calcolo derivato aiuta a leggere la tabella. Tra Banco di Desio e Crédit Agricole la rata differisce di 435,21 − 429,74 = 5,47 euro al mese; su 360 rate sono 5,47 × 360 = 1.969,20 euro in più. Eppure il TAEG premia Banco di Desio: il costo effettivo non si esaurisce nella rata. Lo stesso disallineamento si vede tra gli estremi: da Crédit Agricole a Intesa Sanpaolo la rata sale di 462,55 − 429,74 = 32,81 euro al mese, cioè 32,81 × 360 = 11.811,60 euro in più; il TAN sale di 3,74% − 3,15% = 0,59 punti percentuali (59 punti base), mentre il TAEG sale di 3,95% − 3,49% = 0,46 punti percentuali (46 punti base).
Fisso o variabile: quanto pesa davvero sulla rata
Su un mutuo da 120.000 euro con durata ventennale, il risparmio mensile garantito dal variabile è sceso da circa 40 euro a poco più di 25 euro, con la rata che passa da 653 a 668 euro. Le simulazioni di idealista/mutui su un finanziamento da 200.000 euro trentennale con spread allo 0,50% indicano una distanza molto più ampia: 829 euro al mese a tasso variabile (856 se il mercato assorbisse subito la variazione) contro 950 euro a tasso fisso (979 nel caso teorico).
Le due stime divergono per una ragione precisa: non sono lo stesso mutuo. A parità di spread, più il capitale è alto e più la durata è lunga, maggiore è l'effetto del differenziale di tasso sulla rata. Chi cerca 100-120 mila euro su 20 anni ha oggi un vantaggio del variabile di poche decine di euro; chi punta a 200 mila euro su 30 anni ne ha uno quattro-cinque volte superiore.
Anche qui il calcolo derivato è esplicito: nel caso da 200.000 euro, 950 − 829 = 121 euro al mese di risparmio con il variabile, pari a 121 × 12 = 1.452 euro l'anno. Nel caso teorico di assorbimento immediato, 979 − 856 = 123 euro al mese, cioè 1.476 euro l'anno. Rispetto ai poco più di 25 euro mensili del mutuo da 120.000 euro in 20 anni, 121 euro è quasi cinque volte tanto (121 / 25 ≈ 4,84).
Durata e importo: dove l'aumento dei tassi morde di più
Per misurare la sensibilità della rata alla salita del costo del denaro, la simulazione sul passaggio dal 3,00% al 4,50% su un mutuo da 150.000 euro è la più leggibile:
| Durata | Aumento rata mensile | Maggiore spesa annua |
|---|---|---|
| 10 anni | 106,16 € | 1.273,98 € |
| 15 anni | 111,62 € | 1.339,41 € |
| 20 anni | 117,08 € | 1.404,93 € |
| 25 anni | 122,43 € | 1.469,18 € |
| 30 anni | 127,62 € | 1.531,46 € |
La tabella si può leggere anche per differenza: tra 10 e 30 anni, a parità di importo e di passaggio di tasso, l'aumento mensile cresce di 127,62 − 106,16 = 21,46 euro. Su base annua, la differenza tra la maggiore spesa a 30 anni e quella a 10 anni è 1.531,46 − 1.273,98 = 257,48 euro. Allungare la durata, quindi, non cambia solo la rata di oggi: amplia l'effetto di una stessa variazione futura.
Su importi maggiori l'effetto cresce: da 141,55 euro al mese su 10 anni a 170,16 euro su 30 anni per un mutuo da 200.000 euro, e da 176,94 a 212,70 euro per uno da 250.000 euro. Allungare la durata abbassa la rata di oggi, ma amplifica l'impatto di ogni futura variazione se il tasso non è bloccato. Non sono previsioni dei tassi che le banche applicheranno, ma la misura di quanto conta il livello del costo del credito al momento della firma.
Surroga e passaggio al fisso per chi ha già un variabile
Per chi ha in corso un mutuo a tasso variabile, ogni movimento dell'Euribor si traduce in un aggiornamento della rata, con l'effetto che arriva in genere dal mese successivo. Su un finanziamento tra 125.000 e 150.000 euro in 25 anni, il Codacons stima un aggravio tra 15 e 25 euro al mese per effetto della decisione BCE.
Qui i dati delle fonti si collegano. La simulazione FABI sul passaggio dal 3,00% al 4,50% (+150 punti base) indica, per 150.000 euro in 25 anni, un aumento di 122,43 euro al mese. La decisione BCE è stata di 25 punti base, cioè un sesto di quel movimento: 150 / 25 = 6. Mantenendo la proporzione lineare, 122,43 / 6 = 20,41 euro al mese. È un valore coerente con la stima Codacons di 15-25 euro per importi tra 125.000 e 150.000 euro in 25 anni. Le due fonti non si contraddicono: misurano scenari diversi, ma la scala è la stessa.
La finestra per intervenire, però, non è infinita. "Ora più che mai, chi sta valutando l'acquisto di una casa dovrebbe confrontare diverse offerte e negoziare le condizioni prima di scegliere, privilegiando i mutui a tasso fisso o misto, che garantiscono maggiore tranquillità nel medio-lungo periodo", commenta Fabio Femiani, responsabile di idealista/mutui per l'Italia. La stessa indicazione vale per chi sta valutando un passaggio dal variabile al fisso: l'offerta delle banche tende ad adeguarsi al nuovo costo del denaro, non a precederlo.
Ottobre e dicembre: le prossime decisioni BCE
Il Consiglio direttivo si riunisce il 29 ottobre e il 17 dicembre 2026, con l'ipotesi di un ulteriore rialzo verso il 2,75% entro fine anno. Alle spalle c'è un'inflazione dell'eurozona al 3,3% ad agosto, il livello più alto degli ultimi tre anni, alimentata dalle tensioni in Medio Oriente e dal rincaro dell'energia. Le proiezioni BCE la vedono al 3,0% in media nel 2026 e al 2,5% nel 2027.
Il mercato si è già irrigidito: le richieste di finanziamento sono calate di quasi il 6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno secondo i dati della centrale rischi CRIF. L'analisi di Nomisma indica che la correlazione tra tassi e compravendite immobiliari si manifesta con circa due trimestri di ritardo: i volumi resterebbero stabili fino a fine anno, con le prime flessioni attese nei primi mesi del 2027.
Qui i dati separati si incastrano: il calo delle richieste CRIF (quasi −6%) e l'ipotesi di un rialzo verso il 2,75% entro dicembre si inseriscono in una sequenza già visibile nei tassi. Il vantaggio del variabile è sceso a 41 punti base; un ulteriore rialzo lo ridurrebbe ancora, mentre il fisso blocca la rata. Non a caso Nomisma indica che la correlazione con le compravendite arriva con circa due trimestri di ritardo: i volumi restano stabili fino a fine anno, ma le prime flessioni sono attese nei primi mesi del 2027.
Il quadro per chi firma oggi è chiaro: con il fisso che parte dal 3,15% e il variabile che viaggia intorno al 3,05%, la differenza si misura in decine di euro al mese. Diventa decisiva solo se a dicembre arriva un altro rialzo — ed è esattamente questo il rischio che il tasso fisso serve a comprare.
Fonti
- Fabi.it
- La BCE aumenta i tassi: le conseguenze per chi ha un mutuo
- Idealista.it
- Mutui, la stretta BCE non è finita: dicembre verso il 2,75%
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