Il lease back rientra tra i contratti che negli Stati Uniti risultano estremamente vincenti. Si tratta di un modo diverso di concepire la tradizionale compravendita e permette di far girare al meglio il mercato immobiliare e non solo. Scopriamo, allora, di cosa si tratta.
Sale and lease back immobiliare: di cosa si tratta?
Si chiama, in italiano, locazione finanziaria di ritorno. Non è altro che un contratto con il quale il proprietario di un immobile o altro, si impegna a cedere suddetto bene ad una società di leasing. Quindi quest’ultima versa il prezzo concordato e concede l’utilizzo del bene al proprietario originario che, periodicamente, dovrà pagare un certo canone e potrà decidere, tenendo conto dell’alienante, di riscattare il bene immobile o mobile, alla fine del contratto.
Ma qual è la differenza tra la locazione finanziaria di ritorno e un tradizionale contratto di leasing? L’utilizzatore, in questo caso, non vuole acquistare un bene che sia estraneo alla sua disponibilità ma, al contrario, per esigenze di liquidità o per altri motivi finanziari, preferisce locare l’immobile o un macchinario altamente costoso. Si tratta di un metodo innovativo che in Italia sta spopolando solo da qualche anno e tra gli imprenditori ha prodotto estremo successo.
Validità legale del contratto
Per comprendere meglio come funziona questo genere di locazione del tutto atipica è bene tenere conto della giurisprudenza che, in questi anni, ha fornito una chiave di lettura precisa e che si è evoluta con la pratica.
Prima di tutto bisogna considerare sempre l’impostazione del contratto di locazione. Questo non vede la presenza di tre soggetti, come accade per il tradizionale leasing ma, al contrario, ne conta due. Se si guarda con maggiore attenzione all’istituto si può constatare come il terzo soggetto sia, in realtà, presente e corrisponda al fornitore che, allo stesso tempo, si identifica nell’utilizzatore.
Un’altra questione riguarda l’elemento causale. Si può dire in questo caso che il sale and lease back ha delle affinità con una vendita che consta del patto di riscatto ma comporta anche il rilascio di garanzie. Resta chiaro, però, il divieto correlato al patto commissorio. Quindi si vieta al creditore di appropriarsi del bene posto in contratto e di acquisirlo nel proprio patrimonio in caso di insolvenza. Si impedisce, inoltre, che il contraente maggiormente esposto e in difficoltà economica, programmi l’attribuzione del bene nell’ipotesi di inadempimento. Pertanto qualora venga meno il divieto del patto commissorio il contratto si ritiene nullo a prescindere.
Come funziona e qual è l’oggetto del contratto
Prima di comprendere come funziona tale contratto è bene chiarire qual è l’oggetto del contratto. Si può spaziare tra beni materiali e immateriali. Rientrano nel lease back beni immobili, automezzi, impianti di produzione e addirittura marchi. Si tratta di oggetti e non solo che, a volte, comportano molti costi sia in origine che per il loro mantenimento. Per questo motivo, a volte, si preferisce locarli e non acquisirne la proprietà.
Il sale and lease back viene utilizzato ampiamente da imprese che hanno necessità di gestire impianti estremamente costosi ma non possono acquistarli privandosi della liquidità aziendale, molto spesso, precaria. A questo punto si cede la proprietà di un impianto o di un immobile, ad una società di leasing che, a sua volta, concede uso e possesso all’imprenditore.
I vantaggi di questo contratto riguardano, in primis, il risparmio di liquidità aziendale, inoltre, vi è un costo ridotto della provvista e un rientro nel patrimonio aziendale nel lungo periodo, quindi, vengono meno anche dei costi di gestione dell’immobile o dell’impianto di produzione. L’azienda, a questo punto, può applicare politiche commerciali sempre più espansive e ricavare maggiori profitti.
Sale and lease back: quali banche lo concedono
Il sale and lease back, negli ultimi anni, sta spopolando in Italia. Ecco perché anche gli istituti di credito si sono adeguati a questo nuovo modo di gestione di immobili e altri beni materiali. Non è raro, infatti, che parecchie banche propongano questo genere di soluzione ad un’impresa e ne illustrino, ovviamente, tutti i vantaggi del caso.
A concedere il sale and lease back sono molti istituti tradizionali, ad esempio, Intesa San Paolo, Credit Agricole, Mediocredito Trentino, Ubi Banca. Non è raro, però, che vi siano agenzie specializzate sul leasing che propongano tale formula. In ogni caso è bene sempre confrontare le diverse offerte, quindi, scegliere quella più conveniente per la propria impresa. Si ricorda che la locazione finanziaria di ritorno è assolutamente legale nel nostro Paese e, quindi, nessuno potrà mai rilevare il bene concesso in locazione come ristoro del debito accumulato verso la società di leasing.
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