Acquistare un immobile è da sempre un evento importante, che segna la vita di ciascuno di noi. Se poi, l’acquisto riguarda un immobile che diventerà la nostra prima casa, ancor di più l’individuazione del luogo perfetto sarà svolta con attenzione e cautela: vogliamo metter su radici in uno spazio che sarà intriso di vita vissuta, di ricordi e di eventi indimenticabili.
La procedura che viene seguita e che poi, culmina nell’acquisto è spesso lunga e complessa: le parti contraenti si trovano di fronte alla necessità di giungere ad un accordo che concili le loro esigenze. Modalità, tempi di pagamento e clausole contrattuali saranno i punti che, solitamente, insieme alla professionalità di un agente immobiliare, affronteranno e valuteranno. Premessa la buona volontà di acquistare un immobile, però, questa deve soprattutto esser sostenuta da una disponibilità finanziaria sufficiente: ecco, non è detto che si possieda la somma utile all’acquisto immediato.
Senza perdere le speranze, però, si può agevolmente far coincidere al passaggio di proprietà di un immobile l’accensione di un mutuo: questo evento, nelle trattative contrattuali, è normalmente preceduto dalla c.d. proposta d’acquisto di un immobile vincolata alla concessione di un mutuo.
Cosa si intende per proposta di acquisto vincolata alla concessione di un mutuo
L’art. 1353 del codice civile dispone che: “le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento incerto e futuro”. Con questa tipologia di proposta la parte acquirente, che non dispone nell’immediato delle risorse finanziarie necessarie all’acquisto dell’immobile, può inserire una clausola che rende inefficace l’obbligo di comprare l’immobile, qualora non venga concesso il mutuo (evento futuro ed incerto). Ecco che la legge pone una doppia tutela:
- Per il venditore: evitandogli di intraprendere controversie legali in caso di mancato acquisto dell’immobile;
- Per l’acquirente: qualora non dovesse ricevere il mutuo, non dovrà sostenere l’esborso. La clausola, a condizione non verificatasi, lo libera dall’obbligo di acquisto.
La proposta di acquisto condizionata alla concessione del mutuo si sostanzia in un atto che, nel momento in cui viene accettato dalla parte venditrice, entra a far parte di un preliminare di compravendita (avente efficacia condizionata al verificarsi dell’evento “mutuo”). La parte acquirente, nella proposta condizionata deve indicare il termine entro cui renderà edotta la controparte circa l’ottenimento del mutuo richiesto, per consentire a quest’ultima di:
- Valutare una proroga del termine della proposta di acquisto vincolata al mutuo;
- Valutare una risoluzione del contratto preliminare, volgendo lo sguardo su altri potenziali acquirenti.
Rispetto del principio di buona fede
L’acquirente è tenuto ad agire in buona fede nelle trattative contrattuali.
A tal proposito è bene precisare che il verificarsi dell’evento futuro ed incerto (ottenimento del mutuo) non può dipendere dalla volontà dell’acquirente che, ad esempio, segue i suoi tempi.
Agendo nel rispetto del principio di buona fede, durante le trattative contrattuali, l’acquirente dovrà dimostrare di adoperarsi affinché si giunga alla conclusione e concessione del mutuo richiesto (ovviamente, nei limiti dei suoi poteri di intervento) e di comunicare l’eventuale ottenimento/ritardo nella concessione/rifiuto del mutuo, altrimenti, un eventuale silenzio, oltre i termini indicati nella proposta, configurerebbe inevitabilmente l’obbligatorio acquisto dell’immobile.
Proposta d’acquisto e compromesso: differenze sostanziali
La proposta d’acquisto, per l’intensità di impegno in capo alle parti, differisce dal preliminare di compravendita (c.d. compromesso) perché:
- con la proposta d’acquisto, l’acquirente si impegna ad ottenere, nel nostro caso, il mutuo, entro un determinato periodo di tempo, mentre il venditore è libero di valutare ulteriori proposte d’acquisto;
- con il preliminare di compravendita, invece, le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo: per comprendere meglio, supponiamo chele parti siano ad un passo dalla stipula del contratto definitivo ma, poiché devono risolvere incombenze burocratiche, decidono di stipulare un contratto preliminare. Quest’ultimo avrà, dunque, un grado di obbligazione, più elevato, rispetto alla proposta d’acquisto.
Durata, caparra e consulenza notarile nella proposta d’acquisto vincolata
Solitamente, con la proposta d’acquisto l’acquirente versa una “caparra” a garanzia, una somma generalmente commisurata al 10-20% del prezzo di acquisto. È importante inserire anche una clausola di “ripensamento”; questo perché se dopo la firma apposta dal venditore sulla proposta d’acquisto la parte acquirente dovesse decidere di non comprare l’immobile, potrà farlo perdendo la sola caparra e non incorrendo nella violazione del vincolo contrattuale, quindi, non si configurerebbe inadempimento e, contestuale e preteso, risarcimento dei danni alla parte lesa.
Inoltre, si evidenzia come, la durata della proposta d’acquisto di solito non supera le due settimane e, durante tale periodo, la somma versata a titolo di caparra resta congelata.
In conclusione, non dobbiamo dimenticare che, nel momento in cui la proposta viene sottoscritta dal venditore, questa non può essere modificata, salvo il consenso di entrambe le parti. Quindi, appare prudente rivolgersi alla consulenza di un notaio che potrà giocare, di certo, un ruolo chiave, anche in termini di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile. La libertà contrattuale deve muovere le parti nel rispetto del soddisfacimento delle pretese da entrambe vantate: il passaggio di proprietà dell’immobile desiderato per l’acquirente, la somma corrisposta e garantita per il venditore!
