PIES del Mutuo: Cosa Significa, Validità e Come Funziona la Trasparenza

Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, ovvero PIES, è un modello standard utilizzato in tutta l’Unione Europa, attraverso il quale vengono esposte, a chi è in procinto di stipulare un mutuo, le principali caratteristiche afferenti al contratto di mutuo che l’Istituto di Credito intende sottoporre al mutuatario. Agevolare la comparazione delle diverse offerte di mutuo che possono essere reperite sul mercato è il risultato che si vuole arrivare ad ottenere al fine di rendere meno difficoltosa la scelta dell’Istituto di credito a coloro i quali si stiano imbattendo in queste analisi.

Come funziona il PIES?

Il prospetto PIES proposto dagli Istituti di credito ha la medesima forma per tutte le banche, infatti, si articola in 15 punti ben definiti, che di seguito vengono illustrati:

1. denominazione dell’Istituto di credito, indicazione dati societari, compresi gli eventuali recapiti e contatti utili;
   
2. eventuale indicazione del nominativo di un intermediario creditizio; qualora nominato occorre esporre anche il compenso relativo alla sua remunerazione e l’indicazione della parte a cui compete il relativo pagamento;
   
3. caratteristiche principali del contratto di mutuo: al punto n. 3 devono essere indicati tutti i dati afferenti alla tipologia di garanzia richiesta (ipoteca, garante, fideiussione), l’importo massimo finanziabile, la durata del contratto e quali siano le modalità del rimborso del finanziamento, oltre alla valuta del mutuo, al tasso che viene applicato, senza tralasciare l’espressa indicazione della somma relativa al capitale e di quella concernente gli interessi (calcolati dall’inizio alla fine della durata del contratto), infine, va dichiarato anche l’eventuale valore stimato dell’immobile oggetto di mutuo e, quindi, di successiva iscrizione ipotecaria;
   
4. Tasso Effettivo Annuale Globale (TAEG) e Tasso Annuo Nominale (TAN): il TAEG, espresso in percentuale, indica l’ammontare di interessi su un mutuo; mentre il TAN rappresenta, sempre in percentuale, la somma in più che viene riconosciuta al finanziatore maturata sull’importo erogato al termine di ogni anno. Questi due tassi devono essere espressamente indicati;
   
5. Frequenza e numero delle rate: deve essere esposto il tipo di rateizzazione che il mutuatario ha pensato di poter sopportare: mensile, trimestrale, o semestrale insieme al numero totale delle rate effettive (es. per un contatto di mutuo di 20 anni con rimborso mensile, il numero delle rate che dovranno essere corrisposte sono 240);
   
6. Importo di ciascuna rata: deve essere messo per iscritto l’importo delle rate che il mutuatario andrà a pagare, quindi, con questa esposizione si andrà anche ad esporre la durata del contratto del mutuo; qualora si optasse per un tasso variabile, l’importo della rata dovrà essere specificata attraverso l’indicazione dei criteri di variazione della stessa nel corso del tempo;
   
7. Tabella di ammortamento esemplificativa: in questo piano vengono elencate le singole rate che si andranno a rimborsare durante il periodo di vigenza del contratto (per ogni rata dovrà essere specificata la quota afferente al capitale e quella relativa agli interessi);
   
8. Obblighi supplementari: ovvero andranno indicate le obbligazioni in capo al mutuatario che dovranno essere rispettate dallo stesso per poter usufruire di sconti sullo spread con eventuale mantenimento del conto corrente e dell’accredito stipendio;
   
9. Estinzione anticipata: devono essere indicate le eventuali condizioni legate all’estinzione anticipata del mutuo, con l’espressa dichiarazione di un possibile addebito di penali;
   
10. Opzioni flessibili: riguarda la presenza di opzioni relative all’eventuale modifica del tasso di interesse o della durata del piano di ammortamento, ecc.;
    
11. Altri diritti del consumatore: condizioni e durata validità della proposta di contratto di credito;
    
12. Reclami: vi è riportata l’indicazione dell’Ufficio Reclami della banca oltre all’arbitrato bancario e del tempo massimo per il trattamento del reclamo;
    
13. Inosservanza degli obblighi previsti dal contratto di credito: in questo punto vengono evidenziate le conseguenze derivanti al debitore in caso di mancato rispetto delle condizioni contrattuali;
    
14. Informazioni supplementari: riguardano l’indicazione della legge applicabile al contratto di credito; l’eventuale lingua utilizzata per la redazione di detto contratto e le clausole aggiuntive che vengono concordare tra banca e mutuatario;
    
15. Autorità di vigilanza competente: la banca deve indicare il nome dell’istituto di vigilanza cui è sottoposta.

Il tema della trasparenza

L’introduzione del PIES ha comportato per la nuova disciplina del credito immobiliare (2006) notevoli innovazioni positive tra cui la maggiore trasparenza e chiarezza in relazione alle informazioni per coloro che desiderano richiedere un mutuo.

Nel caso in cui il mutuatario non dovesse adempiere alle obbligazioni sottoscritte con il contratto di mutuo, grazie alla nuova disciplina, l’inadempiente può cercare di ottenere una somma che possa a lui residuargli dalla vendita dell’immobile pignorato, al netto di quanto spettante alla banca per ratei non riscossi.