Quando si parla del concetto di nuda proprietà ci si riferisce al valore di un immobile decurtato dall’usufrutto. Nei paragrafi successivi entriamo nei dettagli per capire cos’è, come si calcola il prezzo di vendita, il significato dell’usufrutto a tempo, su chi gravano le imposte e i tributi, e i reali vantaggi di chi acquista con la formula della nuda proprietà.
Nuda proprietà: cos’è realmente
Devi sapere che con la nuda proprietà viene messo sul mercato un immobile di proprietà, senza perdere il diritto di viverci per l’intera vita. Quindi nonostante la vendita, con questa formula di mercato, il proprietario (usufruttario) conserva il diritto dell’uso dell’immobile per sempre o per un lasso di tempo stabilito. È possibile affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi soggetti, sempre nel rispetto delle condizioni indicate nel contratto di compravendita. Per quanto riguarda l’usufruttario è possibile che si tratti di una persona singola o di una coppia, in ogni caso solitamente ci si trova al cospetto di persone prive di eredi e anziane.
Soggetti intenzionati a ricavare una certa liquidità dalla vendita dell’immobile, mantenendo il diritto a vivere nel proprio appartamento. Dal canto suo l’acquirente assume il ruolo di “nudo proprietario”, in quanto non ha il diritto di usufruire immediatamente della casa ma diventa proprietario dell’immobile e può trasferire a terze persone la nuda proprietà della casa comprata. In genere chi effettua tale operazione lo fa con l’intenzione di garantire una casa a un figlio, una volta deceduto il venditore.
Calcolo del prezzo di vendita
Una volta conosciuto bene il concetto di nuda proprietà, credo ti interessi sapere come calcolare il prezzo di vendita di un appartamento oggetto di questa formula. Per prima cosa sarà individuato il valore di mercato della casa, al quale applicare un coefficiente che varia a seconda dell’età anagrafica dell’usufruttario. Parametri che tengono conto dei valori periodicamente redatti dal Ministero delle Finanze, fondati sul tasso di interesse vigente e sui dati statistici relativi alle aspettative di vita nel nostro Paese.
Per aiutarti a capire meglio: acquistare un immobile da una persona particolarmente anziana vuol dire investire più denaro per l’acquisto della nuda proprietà e sostenere una tassazione maggiore stabilita al momento del contratto di compravendita. Uno dei fattori più determinante per stabilire il prezzo finale dell’immobile, come avrai perfettamente capito, è sicuramente l’età anagrafica del soggetto venditore. Questo perché l’operazione si basa principalmente sulla possibilità di chi vende di godere della casa fino al suo decesso: quindi più anni avrà la persona che vende maggiore sarà il prezzo di vendita, in quanto aumenta la percentuale di un usufrutto di breve durata.
Usufrutto a tempo
L’usufrutto a tempo è un’altra casistica riconducibile alla nuda proprietà, che è importante tu conosca per un quadro più completo della situazione. Si fa riferimento cioé alla reale possibilità di usufruire dell’appartamento di cui si è venduta la nuda proprietà per un lasso di tempo prestabilito. Di fronte a un decesso dell’usufruttario, nel corso dell’usufrutto a tempo, diventerebbe piena la nuda proprietà con la casa a totale disposizione dell’acquirente. Un’altra condizione da conoscere bene prima di formalizzare il contratto di nuda proprietà con l’usufrutto a tempo.
Imposte e tributi
Per quanto riguarda le imposte e i tributi è bene precisare che i costi strutturali competono al nudo proprietario, mentre le tasse restano a carico della persona che gode dell’immobile. A dettare le regole è il Codice Civile secondo cui l’usufruttario è obbligato, per l’intera durata del diritto, a sostenere le spese annuali relativamente alle imposte, ai canoni e alle rendite fondiarie.
Dunque l’usufruttario è tenuto al pagamento di imposte e tasse comunali (TASI, IMU, IRPEF) perché, come previsto dalla legge in vigore, questi versamenti competono a coloro che posseggono il bene. In definitiva, le imposte dirette, i costi di manutenzione ordinaria e le spese condominiali rimangono completamente a carico dell’usufruttario, invece a sostenere i costi per la manutenzione straordinaria (es.: balcone nuovo oppure rifacimento facciata) è il nudo proprietario.
Nuda proprietà: vantaggi per l’acquirente
Stipulare un contratto di compravendita con una formula del genere per l’acquirente vuol dire comprare una casa a un prezzo estremamente favorevole, un immobile il cui valore di mercato crescerà con il passare del tempo. Infatti, nel corso del tempo in cui l’usufruttario resterà a vivere nella casa, la nuda proprietà verrà rivalutata in virtù dell’aumento del valore di mercato e dell’età crescente dell’usufruttario stesso. Dunque siamo di fronte a una vera e propria rivalutazione doppia della casa, grazie ai due determinanti fattori sopradescritti.
Inoltre, con la nuda proprietà l’acquirente avrà modo anche di progettare con maggiore tranquillità i lavori di ristrutturazione, da fare soprattutto in tutti quei casi di strutture particolarmente datate. Per concludere, prima di un eventuale acquisto di un immobile con la formula della nuda proprietà, è assolutamente opportuno che tu conosca bene le caratteristiche di questo singolare contratto di compravendita per non andare incontro a nessuna sorpresa futura.
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