Un mutuo di costruzione è un prestito richiesto a una banca, da pagare a rate, che ci consente con i soldi ricevuti di acquistare un terreno e iniziare la costruzione di un edificio sul suolo stesso. I fattori da analizzare sono molteplici, ma con questo articolo cercherò di risolvere tutti i dubbi che puoi avere a riguardo.
Cos’è un mutuo e come funziona
La risposta potrà sembrare banale ad alcuni, ma se è la prima volta che ti appresti a questo tipo di investimento è bene informarsi per sapere a cosa vai incontro. Un mutuo è un prestito che tu, privato cittadino, richiedi a una banca che ha grande capitale monetario. Dovrai ovviamente restituire la somma che ti è stata data per intero, più un piccolo interesse che varia da istituzione a istituzione (altrimenti la banca non avrebbe ragione di prestarti dei soldi per lunghi periodi e rischiare di perderli).
Ma se devi pagare gli interessi, perché dovresti prendere i soldi in prestito? Così facendo hai la possibilità di avere una somma piuttosto grande subito, in modo da comprare il terreno da te richiesto, costruirci un immobile e ripagare il debito con i soldi fatti dalla vendita degli appartamenti, anche se al momento non disponi del capitale necessario. Questo, se fatto bene, dovrebbe garantire un buon margine di profitto all’ideatore.
Il mutuo di costruzione
A differenza di quelli standard, ti consente di comprare un terreno edificabile e di costruirci un edificio successivamente. Normalmente infatti le banche concedono un mutuo per comprare un immobile terminato. In caso tu non riesca a pagare le rate, infatti, la banca ti costringerebbe a vendere la casa per ripagare il mutuo. Non essendo possibile fare lo stesso procedimento con un terreno non abitato, le istituzioni sono costrette a chiedere delle garanzie maggiori prima di accettare una richiesta di prestito: vediamo cosa ti servirà per diminuire al massimo la possibilità che ti venga rifiutato.
Come si ottiene un mutuo per acquisto terreno
Il processo rispetto a un mutuo normale è più lungo e più dispendioso, sia in termini di soldi che di tempo. Per assicurartene uno, devi avere con te un gran numero di documenti tra cui il progetto già approvato e i permessi delle autorità competenti per poter iniziare i lavori. Queste pratiche necessitano di un buon investimento iniziale, prima ancora di chiedere il mutuo. In più, tutto ciò permette di aumentare la probabilità che la tua richiesta venga accettata, ma non te ne da la certezza.
Quando conviene e quali sono gli svantaggi
Fortunatamente, questo è in assoluto il miglior momento storico per richiedere un mutuo. Infatti, i tassi d’interesse non sono mai stati così bassi: meno dell’1%! Inoltre, puoi detrarre il 19% delle tasse dalla somma pagata. Può non sembrare esagerato, ma alla fine avrai risparmiato una discreta quantità di denaro.
Questo tipo di mutuo prevede spesso delle sovvenzioni date a tranche. Ciò vuol dire che inizialmente ti concedono una parte della somma di denaro richiesta per iniziare a svolgere i lavori. Un successivo pagamento verrà effettuato al debitore solo quando avrà raggiunto una determinata percentuale del progetto totale.
Con questa tecnica c’è il rischio che, a causa di un imprevisto, un costruttore esaurisca tutti i soldi fino a quel momento ricevuti prima di arrivare allo stato di lavoro richiesto per la successiva fase, lasciandolo in una situazione di stallo. Puoi facilmente evitare tutto ciò chiedendo alla banca in fase di progetto il 20/30% in più rispetto al preventivo, ma così facendo anche il costo degli interessi pagati si alza. Altresì, la maggior parte degli istituti di credito non concede prestiti di costruzioni pari al cento percento del costo del progetto, ma arriva al massimo all’ottanta.
Come funziona l’ipoteca in questo caso
L’ipoteca è la garanzia che l’istituto di credito si riserva nel caso in cui il debitore non riesca a pagare le rate secondo l’accordo. La banca obbliga il privato a vendere l’oggetto ipotecato per saldare il debito. Il mutuo di costruzione può prevedere come ipoteca il terreno stesso, ma in tal caso è tassativo che il prestito venga concesso a tranche: in un primo momento l’ipoteca è solamente il suolo; man mano che i lavori avanzano, l’ipoteca diventa l’immobile stesso e, acquisendo valore, può garantire un prestito di soldi maggiori al debitore. Queste sono le informazioni generali e le più diffuse per richiedere un mutuo di costruzione. Tuttavia non sono leggi universali, qualche dettaglio potrebbe variare: ti consiglio di chiedere informazioni alla tua banca di fiducia per verificare che la policy sia completamente coerente con quanto detto.
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