C’è davvero molto da scrivere per ciò che concerne la tematica mutuo ed ipoteca sulla prima casa. Partiamo dall’idea di fondo che i mutui sono prevalentemente sostenuti da un’ipoteca che l’articolo 2808 del Codice Civile Italiano definisce come una vera e propria garanzia che consente al creditore di turno di procedere all’espropriazione del bene, a fronte di inadempienza di pagamento da parte del debitore.
Il creditore, tuttavia, non può diventare immediatamente proprietario di quel bene, in quanto verrebbe violato il divieto di patto commissorio. A tal proposito, ai sensi di quanto sancito all’interno dell’articolo 2744 del Codice Civile Italiano, il primo passaggio da effettuare, in caso di insolvenza di pagamento del debitore, è la richiesta alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene. In questo modo, infatti, potrà reimpossessarsi di ciò che gli spetta.
Perché nel mutuo ipotecario c’è un importante vantaggio per il debitore? Sostanzialmente, l’ipoteca si rivela positiva per il debitore, perché qualora non fosse in grado di saldare l’importo delle rate mensili del mutuo alla scadenza indicata nel contratto, non finirebbe per perdere l’immobile.
Diritto di sequela
Altro aspetto dell’ipoteca è il diritto di sequela. Nell’evenienza in cui cambiasse il proprietario di casa, il diritto segue appunto l’immobile su cui grava.
Immobili gravati da ipoteca sino alla conclusione del piano di rimborso
Sono ben cinque le casistiche di immobili gravanti a ipoteca, fino a quando non si finisce di saldare le rate stabilite nel contratto del piano di rimborso.
Nello specifico:
- Beni immobili
- Nuda proprietà
- Beni mobili regolarmente registrati
- Diritto di superficie dell’immobile
- Diritto di usufrutto dell’immobile
Nel momento in cui stipuli un contratto con un istituto bancario per la prima casa, devi tenere conto del fatto che occorre procedere all’iscrizione del bene immobile presso i Pubblici Registri Immobiliari. Questi vengono tenuti dall’Agenzia del Territorio. Bisognerà poi rinnovare l’iscrizione in questione entro un lasso di tempo pari a 20 anni, affinché non perda l’efficacia.
Debito e ipoteca: due facce della stessa medaglia
In un mutuo ipotecario, considera che l’ipoteca è pur sempre un diritto di garanzia. Conseguentemente, risulterà connessa all’esistenza di un debito. In assenza di quest’ultimo, infatti, l’ipoteca andrebbe considerata estinta. Considera inoltre che la presenza di un notaio è imprescindibile, dato che l’iscrizione dell’ipoteca per ottenere il mutuo è a tutti gli effetti un atto pubblico
Tipologie
Vari sono i tipi di ipoteca per quanto riguarda la prima casa:
- Ipoteca legale: se derivante dalla legge
- Ipoteca volontaria: a fronte di una convenzione fra le parti
- Ipoteca giudiziale: a fronte di provvedimenti sia di natura giudiziaria che arbitrale.
Ancor prima che si sottoscriva il contratto inerente al mutuo della prima casa, si deve effettuare la valutazione dell’immobile. Ad occuparsene è il perito di turno. Toccherà infatti a lui stabilirne il valore. Nel caso in cui il capitale finanziato non potesse essere rimborsato, il valore dato dalla perizia assicurerà il recupero di denaro.
Quanto vale l’ipoteca nella sottoscrizione del mutuo prima casa?
Il notaio iscrive l’ipoteca a favore dell’istituto bancario che ha erogato il mutuo a chi lo ha richiesto. Di conseguenza, quest’atto pubblico decreta che il valore risulti inevitabilmente maggiore se paragonato al capitale concesso. Si va da un minimale pari al 150% ad un massimale del 300%. Con l’ipoteca viene coperto di fatto sia il capitale stanziato dall’istituto creditizio che gli interessi pattuiti. Sono inclusi anche gli eventuali interessi di mora, dovuti a possibili ritardi nei pagamenti, i tributi giudiziali che la banca potrebbe accollarsi per recuperare il credito, gli oneri erariali ed infine i vari premi assicurativi, come incendio e scoppio.
Quanto dura l’ipoteca?
20 anni. Decaduti i termini l’estinzione avviene in automatico. Risulta perciò necessario il rinnovo dell’atto nella circostanza in cui il mutuo dell’immobile fosse maggiore della durata dell’ipoteca.
Cancellazione dell’ipoteca
Chiaramente, una volta aver rimborsato tutto il mutuo, l’ipoteca dovrà essere cancellata attraverso esplicita richiesta, altrimenti, nonostante l’estinzione del debito, l’ipoteca resterebbe comunque presente all’interno dei Registri degli Immobili.
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