Il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,48% a giugno 2026, in calo di 0,02 punti rispetto a maggio. Sembra un movimento minimo, ma se si allarga lo sguardo il quadro cambia: a dicembre 2023 lo stesso tasso viaggiava al 4,42%. In due anni e mezzo il costo del credito per chi compra casa si è alleggerito di quasi un punto percentuale. Per una famiglia che oggi deve scegliere tra fisso e variabile, o valutare una surroga, i numeri dicono che la finestra resta favorevole — ma con alcune precisazioni che fanno la differenza tra una rata sostenibile e un'occasione persa.
Fisso o variabile: cosa dicono i parametri di luglio 2026
La domanda che ogni mutuatario si pone in questa fase è se puntare sulla sicurezza del tasso fisso o scommettere sul variabile, che potrebbe scendere ancora. I dati di mercato offrono indicazioni piuttosto chiare.
Come avevamo riportato nei giorni scorsi, l'Euribor a 1 anno si attesta intorno al 2,88%, mentre l'IRS a 10 anni — il parametro che guida i fissi — oscilla tra il 3,16% e il 3,2%. Il differenziale tra i due indici si è ridotto a circa 0,3 punti percentuali, un valore che rende il fisso quasi equiparabile al variabile come costo iniziale.
Le offerte concrete lo confermano: Credem propone un mutuo prima casa a tasso fisso con TAN del 3,04% e rata mensile di 423,76 euro su 100.000 euro in 30 anni. Altre banche come Banco di Desio e della Brianza (TAN 3,10%, rata 427,02 euro) e Crédit Agricole Italia (TAN 3,15%, rata 429,74 euro) si muovono su livelli simili. Il TAN medio dei variabili a giugno 2026 era del 2,78%, con uno spread rispetto al tasso medio dei fissi (3,48%) di 0,70 punti: un gap che resta contenuto in prospettiva storica, ma meno risicato di quanto apparisse in una prima lettura.
Con un differenziale di sette decimi di punto, il fisso appare comunque la scelta più razionale per chi cerca prevedibilità della rata in un contesto economico ancora incerto. Il variabile resta interessante solo per chi ha margini di bilancio sufficienti ad assorbire eventuali rialzi futuri.
Surroga: il momento giusto per ottimizzare il mutuo in corso
Chi ha acceso un mutuo tra il 2023 e l'inizio del 2024, quando i tassi medi sfioravano il 4,4%, oggi ha un'opportunità concreta di risparmio tramite surroga. Con i fissi attuali intorno al 3-3,2%, il trasferimento del debito residuo a un altro istituto può abbattere la rata mensile in modo significativo, senza costi notarili né penali.
Su un mutuo di 100.000 euro a 30 anni, passare da un TAN del 4,42% (dicembre 2023) al 3,04% attuale significa un risparmio indicativo di circa 70-80 euro al mese. Su 25-30 anni di durata residua, il risparmio complessivo supera i 20.000 euro.
Il sistema bancario, d'altra parte, ha i fondamentali per sostenere questa fase: i crediti deteriorati netti sono scesi a 26,7 miliardi di euro a maggio 2026 (era 27,7 miliardi a fine 2025), pari all'1,28% del totale crediti. La raccolta diretta è cresciuta del 3,6% su base annua a giugno 2026, trainata dall'aumento dei depositi (+3,2%) e delle obbligazioni a medio-lungo termine (+6,2%).
Prima casa: le richieste crescono, la priorità non cambia
I dati dell'Osservatorio Mutui di Segugio.it confermano che l'acquisto della prima casa resta il motore del mercato: nel secondo trimestre 2026 ha rappresentato il 69,3% delle richieste totali (era 70,8% nel primo trimestre). La progressione annuale è netta: le richieste per prima casa sono passate dal 55,6% del 2024 al 60,4% del 2025, fino al 70,2% del 2026.
Chi oggi cerca un finanziamento lo fa quasi esclusivamente per comprare un'abitazione in cui vivere, non per investimento. È un segnale di domanda reale, che si concentra su prodotti a tasso fisso e durate lunghe — 25 o 30 anni — per contenere la rata mensile.
Il consiglio operativo per chi sta confrontando le offerte è di guardare oltre il TAN: il TAEG (che include spese di istruttoria, perizia e assicurazioni) è il vero termometro del costo complessivo. Su un mutuo da 100.000 euro, un TAEG del 3,31% come quello proposto da Banco Desio è sensibilmente più basso di un 3,61% come nel caso di Intesa Sanpaolo o BNL. La differenza, su 30 anni, pesa.
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