Surrogare il mutuo: la Guida al Cambio del Mutuo

In cosa consiste la surroga? Per surroga si intende una particolare tipologia di procedura per mezzo della quale chiunque abbia intrapreso un mutuo sostituisce la vecchia banca con un altro istituto di credito. Questa variazione, posta in essere al fine di trovare condizioni contrattuali migliori, lascia sostanzialmente invariato tutto ciò che concerne l’ipoteca. 
In altre parole, quando si parla di surroga di un mutuo viene analizzata quella determinata situazione nella quale, estinguendo quello che è un mutuo la cui garanzia è costituita da una ipoteca, ne viene stipulato un altro con una banca differente, senza tuttavia rimpiazzare quello che era il vecchio soggetto dell’ipoteca.

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All’atto del cambio tra la vecchia banca e la nuova banca, è possibile ovviamente rinegoziare alcune condizioni del mutuo appena estinto. Gli oggetti di codesta negoziazione possono essere i più disparati, dai tassi di interesse da versare ad ogni rata fino ad arrivare alla durata temporale del contratto. In soldoni, verrà negoziato con il nuovo istituto di credito qualsiasi particolare possa contribuire a rendere la situazione contrattuale se non altro più sostenibile.

Il funzionamento

Il riferimento normativo principale per quel che riguarda la surroga del mutuo è rintracciabile all’interno di uno specifico codice, rappresentato in maniera particolare dal testo Unico Bancario, più precisamente l’articolo 120-quater. Le caratteristiche principali di questo articolo possono essere brevemente riassunte come segue:

  • qualora un mutuo veda come controparte un intermediario finanziario o bancario, colui che ha deciso di sottoscrivere un mutuo possiede la piena facoltà di surrogazione. In altre parole, la vecchia banca non può ribellarsi in alcun modo a quella che è una libera decisione del mutuatario;
  • durante il processo di surrogazione del mutuo, la banca subentrata succede a sua volta nelle garanzie, indipendentemente dal fatto che queste siano personali o reali, correlate al particolare credito cui la surroga si ascrive;
  • mediante l’isituto della portabilità, il trasferimento del contratto di mutuo dalla vecchia baca al nuovo istituto bancario non può prevedere alcun tipo di multa o di penale. Ciò significa che la vecchia banca non ha il diritto di rivolgersi al creditore esigendo risarcimento o indennizzi vari. In sostanza, si ratta quindi di una operazione a costo zero, fattore questo confermato ulteriormente dal pagamento delle spese notarili, di cui si farà carico la banca subentrata;
  • a questo punto, cosa buona e giusta è ricordare che la surrogazione del mutuo ha la sola ed unica finalità di estinguere quello che è il mutuo originariamente intrapreso. Proprio per questo, non è possibile chiedere una somma di denaro maggiore al debito residuo iniziale. Gli unici aspetti che possono essere nuovamente contrattati sono, come in precedenza accennato, aspetti relativamente accessori come tassi di interesse o durata del mutuo stesso;
  • nella fattispecie in cui venga fatto scadere il limite temporale di 30 giorni, occorrente per la richiesta di inizio della procedura pervenuta alla vecchia banca e proveniente dal nuovo istituto di credito, il secondo dovrà corrispondere al mutuatario un risarcimento che ammonterà all’1% per ogni mensilità o frazione di mensilità di ritardo;
  • la surroga del mutuo rende il mutuatario soggetto alle medesime agevolazioni fiscali precedenti, tra cui la detrazione IRPEF effettuata sugli interessi passivi;
  • la surroga del mutuo può essere richiesta anche qualora ci si rivolga ad enti previdenziali.

Il procedimento fase per fase

Sostanzialmente, quattro risultano essere le fasi che contraddistinguono il processo di surrogazione del mutuo:

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1) come facilmente si potrebbe dedurre, il primo step consiste nella stipulazione di un nuovo mutuo con la seconda banca. E’ possibile in questo caso parlare di mutuo cosiddetto “di scopo”, orientato ossia alla sola estinzione del finanziamento natio;

2) subito dopo aver completato la prima fase, il secondo passo può essere riassunto nello spegnimento del debito originariamente imboccato. Codesta fase non è affatto un particolare di secondaria e risibile importanza, ma una condizione in mancanza della quale la surroga non potrà essere effettuata;

3) dopo aver ultimato le prime due fasi, si può procedere alla surroga vera e propria, quella che prenderà forma tramite il cosiddetto atto di surrogazione. Un documento, questo, contenente una dichiarazione del mutuatario il quale attesta che la nuova banca rimpiazza quella precedente in quelle che sono le garanzie che accompagnavano il finanziamento originario;

4) quarto ed ultimo step: quietanza della banca originaria. La quietanza viene definita come una ulteriore dichiarazione scritta con la quale la prima banca attesta che il mutuatario ha provveduto all’estinzione del debito.

La surroga del mutuo può, ancora, essere suddivisa in tre ulteriori sotto categorie:

  • la surroga posta in essere con un atto soltanto, un contratto al quale partecipano sia le due banche he il cliente;
  • la surroga posta in essere tramite due atti. Qualora la decisione sia quella di scegliere questa strada, il primo atto conterrà la stipula del mutuo con la seconda banca, mentre l’altro atto conterrà la quietanza prima descritta;
  • la surroga espletata in tre atti. Qui, un atto riguarda la stipulazione del “nuovo” mutuo, un atto concerne la quietanza ed un atto contiene la surrogazione.

In che modo si fa domanda?

Dopo che avrai scelto quella che sarà la tua prossima banca, non dovrai fare altro che pervenire a quest’ultima la domanda di portabilità. Non sarai quindi tenuto ad andare nuovamente alla vecchia banca, visto che sarà il secondo istituto finanziario a curare in tutto e per tutto il processo. Un rapporto di collaborazione interbancaria farà in modo che la nuova banca riceva da quella vecchia tutte le informazioni che le necessitano.

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